住宅ローンがある不動産は売却できるの?

2021年09月18日

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大手の不動産会社さんもコマーシャルでやってますよね「住宅ローンのある不動産でも売却できます」

マイホーム!住宅ローンが残っていても売却できます。埼玉県

今回は「住宅ローンがある不動産は売却できるの?」のお話です。

 

住宅ローンの残っている不動産が売却できるか否かの答えは

 

売却できます。結論から申し上げておきます。

 

特に最近は都内を中心に一部の地域では不動産バブル状態ですので

 

住宅ローンが残っている不動産でも問題なく売却できる事の方が多いでしょう。

 

かといって、どんな状況でも住宅ローンがあっても売却できるかといえば

 

そうとも限りませんので、ちょっと説明してみましょう。

アンダーローンとは?

アンダーローン。住宅ローン残債務よりも売却価格のほうが高い

住宅ローンの残っている不動産を売却する場合に大切な事は住宅ローンの債務額と不動産の売却価格です。

 

上記の図面は不動産売却価格が住宅ローンの債務額よりも高ければ売却するにあたって特段問題はありません。

 

ここでの問題とは、住宅ローンを借入れして不動産を購入する時に銀行がその不動産に抵当権を設定します。

 

その抵当権が抹消できない事は不動産を売却するのあたって問題となります。

 

抵当権を抹消するには債務額2,000万円を一括で売却する事が条件となります。

 

通常、売買契約を3,000万円で締結して買主から3,000万円が売主に支払われます。

 

その支払われた3,000万円の中から2,000万円を銀行に支払えば

 

銀行は設定されていた抵当権を抹消します。

 

売買契約の引渡しの条件として抵当権の抹消が条件となっているはずです。

 

その条件がクリアできれば問題なく所有権移転ができて引渡しも完了します。

 

それでは問題が起こりうる可能性がある状態を説明しましょう。

 

 

オーバーローンとは?

オーバーローン。不動産の売却価格が住宅ローンの残債務より低い

オーバーローンとは、不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債務が低い状態になっている事です。

 

どういうこと?

 

と思う方もいると思いますので簡単に説明します。

 

上記の図のように不動産の売却価格が2,000万円(以下、売却価格)だとします。

 

そして、住宅ローンの抵当権を抹消するには3,000万円(以下、抹消応諾額)必要で単に不動産を売却するだけでは所有権を移転する事ができない状況です。

 

このような状況で不動産を売却するには売却価格と抹消応諾額の差額の1,000万円を現金で用意して借入先の銀行に売却価格と合わせて支払わなければなりません。

 

不動産売却専門ワイズエステート販売

1,000万円を現金で用意すれば良いのか!と思われた方は問題なく売却できますね。

 

しかし、1,000万円も現金で!?

 

と思われた方やそんな現金用意できる訳がないと思われた方は売却自体は少し厳しいかもしれません。

 

このような状況で注意しなければならないケースがありますので

 

興味のある方は次の記事を読んでみて下さい。

 

ここで注意です査定価格はあくまで基準です。大切なの売却価格です。

さいたま市桜区の不動産売却はワイズエステート販売

それではご自身の不動産がアンダーローンなのかオーバーローンなのか判断するにはどうすれば良いのか?

 

という疑問を抱きますね。

 

先ずは不動産を査定することです。というと不動産一括査定のサイトみたいで嫌なんですけど・・・。

 

そして、住宅ローンの残債額もしっかりと把握しておく必要があります。

 

 

住宅ローンが残っている不動産を売却するとき残債額把握してる?

えッ?住宅ローンの残債額を把握してない人っているの?

 

と思う方もいると思いますが、かなりの割合で200~300万円位の誤差での残債額を把握されている方がいます。

 

3,000万円で売却できるけど住宅ローンの残債額を確認したら3,300万円で慌てて300万円を用意しなければならいとなっては大変ですよね。

 

お借入れ先の銀行に債務者ご本人が確認すれが教えてくれますし、毎年送られてくる融資残高証明書に残債額が記載されてますので事前に確認しておくことお勧めします。

本題に戻りますが、不動産の査定額について大切な事は一番高い査定額を鵜吞みにしない事です。

 

不動産査定サイトには

 

「査定額に500万円の差が!!」

 

なんて謳い文句で集客しているサイトもあるようですが

 

査定額に500万円の差をつけるなんて簡単です。

 

査定額はあくまで査定であって、その額で売却できるかなんて分かりません。

 

大事なのは売却できる可能性の低い高額査定額ではなくて売却ができる可能性が高い適正価格です。

 

突出して高い査定価格よりも現実的な査定価格を基準にしましょう

異常に高い査定価格よりも現実的な査定価格を信じましょう

近年、不動産の所有者様から直接売却を依頼される事が不動産業界では主流になっています。

 

各社、不動産査定サイトで集客するために多額の広告宣伝費を使っています。

 

そのため、売却依頼を頂くために売却できるかどうかも分からない高額な査定額を提示している不動産会社も少なくないと聞きます。

 

そのような不動産会社は査定依頼をした所有者のための査定額ではなく媒介契約を取るために他業者に負けないための高額査定を提示するする事を優先している。

 

それが現実に起こっているように感じます。

高額な査定価格を信じて売却を始めたらオーバーローンで売却できない事もあります。注意しましょう。

高額ばあ査定価格を信じると大変な事になる可能性があります

脅かすわけではありませんが、上記のようなことは起きています。

 

私が相談を受けたケースでも高額査定を信じて結果的に売却できなかった方や状況を悪化させてしまった方もいます。

 

弊社にご相談頂いた事例を下記ページで紹介していますのでご興味のある方は読んでください。

 

査定価格が1,000万円の差?なんで?

 

 

不動産 売却 専門 仲介 買取 相続 ワイズエステート 販売

このページの纏めとなりますが、住宅ローンの残っている不動産は売却できます。

 

しかし、不動産の査定価格と住宅ローンの残債額次第では売却が容易ではなくなる事もあります。

 

又、不動産の売却を依頼する不動産会社によっては売却自体が上手くいかないケースがあるので注意が必要です。

任意売却・相続不動産・空家空地・買取・仲介のワイズエステート

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「相続になりそう」と予想する事は不可能ですので予め相続対策をする事をお勧めします。

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