市街化調整区域の不動産は売却できない?

2022年07月12日

不動産売却・買取・仲介の役立つ豆知識・情報をブログで発信

今回は「市街化調整区域の不動産は売却できない?」のお話です。

 

最近、弊社に不動産売却のご相談を頂く事が増えている市街化調整区域の不動産について、何回かに分けてお話させて頂きます。

 

市街化調整区域というと、どのようなイメージでしょうか?

 

・市街化調整区域内の土地は売却できない

 

・市街化調整区域は建物が建築できない

 

・市街化調整区域は田んぼや畑ばかり

 

・その他・・・

 

このように市街化調整区域はプラスのイメージではないですよね。

 

しかし、このブログを読んで頂いてからは市街化調整区域の見方が変わるような内容になっていると思います。

 

因みに、各行政によって規制内容が若干変わりますので埼玉県内の各市町村のお話を中心の内容になっていますので

 

「私が住んでいる地域とは違うぞ!!」

 

というクレームはご勘弁ください。

 

市街化調整区域とは

それでは市街化調整区域とはなんでしょうか?という事から始めますね。

 

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域として規制され、原則として新たな開発行為や建築行為が禁止されている地域となります。

 

イメージとしては田んぼや畑が広がる自然豊かな地域ですが、市街地でも河川沿いの地域が市街化調整区域に指定されている事もあります。

 

市街化調整区域でない地域は?

 

市街化調整区域ではない地域は、既に市街化が形成されていて優先的かつ計画的に市街化が進められる地域です。

 

なぜ、市街化区域と市街化調整区域に分けられているかは、市街化を進めるあたって線引きをしないと無秩序な開発行為が多くなり農業・林業等が盛んな地域に影響を及ぼすからです。

 

又、市街化区域に人口を密集させることによってインフラ整備を効率良くできるという事になります。

 

市街化区域と市街化調整区域に分かれたのは、いつから?

 

昭和43年に都市計画法が制定され区域区分制度が創設され、各行政が市街化区域と市街化調整区域の線引きを進めました。

 

さいたま市の線引きの基準日は昭和45年8月25日となります。埼玉県内の各行政によって若干違いますが、概ね埼玉県内では前記の日付でしょうか。

 

この基準日の前後で市街化調整区域内の不動産については、規制がかかるようになりました。

 

 

市街化調整区域の不動産は売却できるの?

このブログの表題の「市街化調整区域の不動産は売却できない?」についてですが、

 

結論から申し上げると売却できます。

 

しかし、各行政によって市街化調整区域の不動産に対する規制に違いがありますのでで注意して下さい。

 

それでは市街化調整区域の農地でも売却できるの?というご相談もありますが、各行政によって条件・規制に違いはありますが売却できる可能性はあります。

 

市街化調整区域の農地を農地以外で使用するために売買する場合は、農地転用・開発行為の許可が得られるかが重要ですので各行政の農業委員会に許可が下りるかを事前に確認しましょう。

 

居住用の建物を建築する事を目的に不動産を購入したのに農地転用・開発行為の許可が下りなかったら購入した意味がありませんからね。

 

市街化調整区域の農地については、改めて別のブログで説明します。

 

それでは市街化調整区域の宅地については、どうでしょうか?

 

宅地だからなんでもありでしょ!と思われるかもしれませんが、そうとも限りません。

 

土地の登記簿謄本の「地目」の欄の「宅地」の横の「原因及びその日付(登記の日付)」の部分に

 

上記の市街化調整区域に線引き・指定された昭和45年8月25日以前(各地域によって異なります)の日付になっていれば建築できる可能性はあります。

 

市街化調整区域に指定された後の日付であれば、どうでしょうか?

 

建築できる可能性はありますが、再開発行為の許可が下りるかが重要です。

 

再開発行為の許可が下りるかは、諸条件が整わなければなりませんので開発指導課に確認しましょう。

 

こちらの件も改めて別のブログで説明します。

 

今までの内容については、市街化調整区域の土地の売買をメインに書きましたが、

 

市街化調整区域内の戸建を売却・購入する時にも確認すべき点はありますので注意しましょう。

 

こちらの件も改めて別のブログで説明します。

 

市街化調整区域の不動産売却は奥が深い

市街化調整区域の不動産売買は、各行政によって規制する内容が違いますので注意が必要です。

 

市街化調整区域の不動産売買に不慣れな不動産業者や営業マンに売却を依頼すると

 

「市街化調整区域なので売却は困難です」

 

「市街化調整区域の不動産で地目が宅地でないので・・・」

 

このような回答で断られたり、役所で調査もせずに間違った判断をする場合もありますので注意しましょう。

 

市街化調整区域の不動産を売却する場合は、まずは登記簿謄本・役所で調査して現地調査もして売却の可否を判断する不動産会社に依頼しましょう。

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