都市計画法第34条11号、市街化調整区域

2022年08月27日

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今回は、「都市計画法第34条11号、市街化調整区域」のお話です。

 

市街化調整区域の土地を売却・購入する時に、注意すべき点は建物(特に居住用)が建てられるか否かですよね。

 

そもそも、市街化調整区域の土地に建築できるの?と思われる方もいるでしょう。

 

不動産業者の方でも取り扱っている地域や種別によっては「市街化調整区域の土地?イマイチ分からん」なんて方も少なからずいると思います。

 

市街化調整区域については、基本的に市街化を抑制する地域なので建築は不可となりますが、例外を設けた法令で建築を許可する区域を定めている自治体があります。

 

都市計画法第34条11号と都市計画法第34条12号が、その法令となります。

 

因みに、さいたま市については定められていません。不動産業者からしてみると多少厳しめかな?と思ったりします。

 

隣接している川越市では廃止になりました。市街化調整区域内で分譲住宅が乱立したためであるだろうと言われています。

 

今回は、都市計画法第34条11号(以下、34条11号)について書いてみますね。12号は、改めて書きます。

 

34条11号に指定されている区域は、一定の条件を満たしていれば「誰でも」建築が可能です。

 

各自治体で条件が若干異なりますが、基本的には市街化区域に近く概ね50以上の建築物が連たんしている地域となります。

 

又、埼玉県内の自治体では、1宅地を200㎡(60坪)~300㎡(約90坪)に定めて開発許可が得られたら建築できます。

 

イメージとしては、自然豊かな田園風景が広がる地域と住宅街の狭間に大きな敷地の住宅が数棟建っている感じですかね。

 

上記のような風景は、建売会社が土地を購入して造成して分譲している事が殆どですね。

 

【都市計画法第34条11号なら300坪の土地でもOK?】

 

1つの宅地を90坪以上にしなければならないなら300坪の土地を買って家を建てようと思う方もいると思いますが、

 

農地法の観点から500㎡(約150坪)以下でなければ農地転用の許可が得られないので必要以上に大きな土地はダメという事ですね。

 

詳細な条件については、各自治体や区域内の他の規制によって様々ですので売却を依頼する不動産業者に役所で調査・確認をするはずです。

 

【各自治体で許可内容は違うの注意しましょう】

 

同じ自治体でも物件によっては、自己居住用の住宅は許可されるがアパート等の収益物件や分譲は許可されない場合もあります。

 

この事は、物件によっては農地法の観点からも判断しなければならないので各自治体の農業委員会・農政課に確認が必要です。

 

【都市計画法第34条11号内の不動産を所有している場合】

 

都市計画法34条11号区域については、将来的に廃止される可能性があります。

 

人口減少・空家問題・コンパクトシティ・災害問題等で可能な限り市街化調整区域の市街化を抑制していこうという流れになります。

 

人口の少ない市街化調整区域にインフラを整備する事は自治体からしてみると効率が悪いという事ですね。

 

34条11号区域が廃止されると、新たに分譲がだきなくなるので不動産会社は購入をしなくなります(というよりは購入できなくなります)。

 

その結果、数年前までは売却ができたのに限られた人にしか売却できないとなりますので、不動産価格は一気に下がる事になります。

 

少しでも売却をお考えであれば、廃止前に売却する事が有効かと思われます。

 

【都市計画法第34条11号区域の不動産を売却する場合】

 

役所調査を実施しないで、市街化調整区域の不動産で地目が宅地でないというだけで建築・売却できないという判断をする不動産業者もあるようですが、これは間違った判断です。

 

又、市街化調整区域で建築できる=既存宅地(現在は既存宅地とう制度はありません)という認識の不動産業者も多くいるようですが、これも間違った認識で地目が宅地でなくても34条11号の地域で要件を満たし農地転用・地目変更すれば建築が可能になります。

 

弊社は、物件を取り扱う地域を限定していないので、間違った情報をお伝えしないように市街化調整区域の不動産売却のご相談を頂いた時点で役所調査を行い建築が可能か否かを確認して売却方法をご提案させて頂いております。

 

この事は、得手不得手の問題であったり完成されている新築分譲住宅の仲介を多く扱っている不動産業者が多くある弊害なのかもしれません。

 

市街化調整区域の土地を売却しようと検討する場合は、市街化調整区域の土地の売却に精通している不動産会社をお勧めします。

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