任意売却・無益な差押えの禁止について

2021年03月06日

不動産に差押・仮差押された時は競売よりも任意売却で解決

住宅ローンの返済が難しくなっている方からのご相談を頂く際に多くあるのが税金も滞納しているケースです。

 

固定資産税・住民税・国民健康保険料等を滞納している事が最も多くあります。

 

税金滞納を放置していると所有している不動産に差押えをされてしまいます。

 

不動産に差し押さえの登記をされると解除をしてもらわないと引渡すことができませんので所有者の意思だけでは売却ができないということです。

 

【無益な差押えの禁止とは】

 

無益な差押えとは、実質的に回収の見込みがない不動産に対して差押えをすることです。

 

税金の滞納をすると不動産に差押えの登記がされることは前記の通りですが、自宅を任意売却する時にはとても厄介になります。

 

任意売却するというこ事は住宅ローンだけで債務超過(オーバーローン状態)になっていることが多く売却できたとしても税金滞納の差押えを解除する配分は不可能です。

 

前記のような状態にもかかわらず役所は国税徴収法に基づき不動産に差押えの登記をします。

 

具体的には

 

不動産 市場価格 2,000万円  住宅ローン残債額 2,800万円 税金滞納 200万円

 

上記の状態で役所が差押えしても任意売却・競売で不動産を売却しても住宅ローンを返済する事が優先されるので役所が税金滞納分を回収する事は不可能です。

 

これが「無益な差押え」です。

 

国税徴収法では無益な差押えは禁止されています。そして、そのような差押えをしている不動産を売却する際は役所の職員は差押えの解除をしなければならないと記載されています。

 

「無益な差押え」が法律で禁止されているのであれば役所は敢えて差押えはしないだろうと思われますが、残念ながら頻繁に行われています。

 

本来であれば対象不動産の抵当権の債務額・不動産の評価額等を確認して回収可能額の見込みがあるのであれば差押えをすれば「無益な差押え」になることは少ないのでしょうが、そのような調査をしている間に不動産を処分されてしまっては困るので取り敢えず差押えをしようという考えなのかもしれません。

 

【解除するには】

 

近年、税金の差押えを解除する事はとても困難になっています。上記の例では差押え解除を申し出ると「滞納分200万円完納が差押え解除条件」と回答する役所が多くなっています。

 

仮に、任意売却をすれば30万円納税することができると伝えたとしても拒否される事も多くあります。又、競売と比較して法律で定められた不動産処分であれば回収できなくても仕方がないという回答です。

 

「無益な差押え」を解除するには差押解除申請書等の書類を用意して根拠を示して解除をお願いする事です。そして、解除に残った滞納分も納税する意思を真摯に示すことが必要です。

 

 

まとめ

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滞納した税金は自己破産をしても免責される事ができない非免責債権です。

 

住宅ローンの返済が厳しくなると金融機関からの督促・差押えを恐れて納税を後回しにして住宅ローンの返済を優先してしまう方が多くいます。この事が後から売却することに対して支障をきたすことになります。

 

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