【任意売却】リースバックについて書きます

2021年06月27日

任意売却 住宅ローン 事業融資 滞納 差押  リースバック

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経済的に破綻状態のセール&リースバックは現実的ではありません

こんにちは

 

今回は「【任意売却】リースバックについて書きます」のお話です。

 

セール&リースバック

 

ハウスリースバック

 

自宅売却後も住み続けられる

 

近年、不動産業界の1部で流行しているワードですね。

 

弊社にお問い合わせいただくご相談者でも多くご希望されます。

 

私自身、セール&リースバックについては否定的でもなく肯定的でもありません。

 

ご希望を叶えてあげたいという気持ちと現実的ではないという思いで複雑になる

 

これがセール&リースバックです。

 

可能性のお話からさせて頂くと体感的には

 

「2~5%位の可能性でセール&リースバックが成功する」

 

これが現実的です。

 

ネット上のサイトやテレビCMでは、簡単に誰でも売却後に住み続けられるように感じられると思いますが

 

先ず厳しいのが任意売却を利用してのセール&リースバックです。

 

えッ?「任意売却=セール&リースバック=住み続けられる」じゃないの?と思われるかもしれませんが

 

正直なところ任意売却を利用してのセール&リースバックが一番難しいでしょう。

 

理由は

 

任意売却後の残債務の処理も未確定な状況では投資家が収益物件として購入する事を躊躇う

 

住宅ローンの返済額よりも低い家賃設定するのが難しい

 

住宅ローンを払えないのに家賃は払えるのか投資家が怪しく思う

 

家賃保証会社がセール&リースバックについて協力的ではない

 

家賃の保証人になる人がいない

 

その他

 

弊社のご相談者の中にはセール&リースバックをご希望されているのに就労状況・収入状況・家賃の保証人に有無を明言せずにとにかく住み続けたいという方もいます。

 

このような場合は、任意売却も含めてご依頼頂くこと自体をお断りします。トラブルになる事が明白です。

 

【利回りは無視できない】

 

不動産の投資で重要視されるのが利回りです。

 

利回りは投資家が収益物件を購入するにあたって投資額がどれだけ効率良く回収できて利益になるかの基準となります。

 

一般的には中古の収益物件であれば物件の所在地や種別にもよりますが利回りは7~11%でしょうか。

 

例えば、住宅ローンの残債額が2,500万円で任意売却を利用して2000万円の収益物件として購入した場合に

 

家賃収入として投資が求めるのは利回り7%であれば年間家賃140万円で利回り11%であれば220万円です。

 

月の家賃は11万円~18万円になります。更に500万円の残債務の返済方法も考えなければなりません。

 

1%前後の住宅ローンで借り入れしているとしたら購入時に3,000万円の借入している人であれば9万円前後の月々の支払の方が多いと思います。

 

払うが現実的ではない家賃設定になりますよね。

 

前記の利回りについては購入時・所有時の経費については考慮していない表面利回りとなりますので、マンションをセール&リースバックで住み続けたいとなると

 

管理費・修繕積立金は投資家負担なので利回りの面で条件が上がってしまうのでセール&リースバックを成功させるのが更に難しくなります。

 

【任意売却でなくても難しいセール&リースバック】

 

表面利回り・管理費・修繕積立金等で更にセール&リースバックが難しくなる事の流れでお話をします。

 

住宅ローンの残債額2500万円で収益物件として2,500万円でマンションをセール&リースバックするとします。

 

管理費・修繕積立金が合計2万5千円だとすると年間30万円とします。又、固定資産税が年間15万円で家賃収入を計算すると実質利回りは4%以下となります。

 

更に、区分所有のマンション(戸建も)を収益物件と考えるとき賃借人からの家賃収入は1世帯のみなので万が一滞納されると家賃収入は0円になるリスクが付いて回ります。

 

このようなハイリスクの収益物件に簡単に数千万円に投資をする投資家は極めて少ない。

 

これがセール&リースバックの現実です。

 

長くなってしまったので、セール&リースバックを成功させるにはどうすれば良いかは次回に書きます。

 

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