任意売却後の残債務の返済について

2021年12月09日

不動産に差押・仮差押された時は競売よりも任意売却で解決

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住宅ローンの返済が困難で不動産を売却した時の残債務の支払いは

今回は「任意売却後の残債務の返済について」のお話です。

 

住宅ローンの返済ができなくなり金融機関と協議して任意売却で不動産を処分すると返済しきれなかった債務が残ります(以下、残債務)。

 

こちらの残債務については基本的に返済しなければなりません。

 

残債務の返済方法は、債務者の収入状況や金融機関(債権者)の考え方で様々です。

 

一般的には負担にならない金額5,000~10,000円を毎月払う事になります。

 

債権者から残金決済・引渡し後に残債務が数百万円でも1千万円でも返済をするように言われます。

 

例えば、上記のイラストのように住宅ローンの残債額が3,000万円で市場価格が2,000~2,500万円の不動産を任意売却で売却します。

 

結果的に2,300万円で売却すると700万円の債務が残ります。

 

注:通常であれば遅延損害金・競売申立費用等も含んだ金額になりますが、本ページでは省略します。

 

この残債務の700万円については、担保不動産を売却したので無担保債権となりますが返済義務はあります。

 

残債務の返済方法については様々なサイトで情報が流れていますので順番に説明していきます。

 

【無担保債権だから取り上げられる物が無いから放置する?】

 

古くから任意売却をしている一部の不動産会社によっては、

 

残債務は自宅を売却したので取り上げられる物がない状態の無担保債権だから放置しても大丈夫というアドバイスをする場合があるようですが、

 

これは間違っています。

 

私が担当した方が10数年前に任意売却で自宅を売却したのですが

 

保証会社から債権譲渡された債権回収会社からの連絡を無視し続けていたら訴訟を起こされてしまった事がありました。

 

ご本人は「見慣れない会社から通知が届いたので怖くなった捨ててしまった」と言っていました。

 

債権回収会社からしてみれば放置されたことになりますから、どうにか債権回収するには訴訟を起こして債務名義(確定判決)を取得して給与等の収入を差押えする行動を取ります。

 

債権回収会社からの通知は放置せずに対応して下さい。

 

【負担にならない金額を払い続ける】

 

この返済方法の情報が多く流れていますね。

 

不動産の引渡し時に債権者から収入・仕事等の状況を記入する書類を渡される場合があります。

 

この書類は債務者が負担にならない金額を判断するものです。

 

月々5,000~20,000円が一般的です。

 

この場合、うっかり数か月後に退職金・相続財産等の大きな収入の予定がある事を記載してしまうと

 

債権者は債権回収のために差押えをしてくる事もありますので注意が必要です。

 

【話合いにより減額・免除】

 

最近、ヤフーニュースでもありましたが引渡し後に債権者と協議をして残債務を減額してもらう方法です。

 

金融機関によって対応は様々ですが交渉する事は可能です。

 

弊社のご相談者の中には、残債務が約900万円あったのですが月々2万円を約2年間返済して最後に50万円一括で返済して和解の書類を交わして終了したケースもあります。

 

減額交渉については不動産会社が交渉する事はできませんので、ご本人か弁護士を代理人として交渉しなければなりません。

 

【まとめ】

 

任意売却後の残債務が債権回収に債権譲渡される場合は債務額の7~10%と言われています。

 

この数字に確証はありませんが、上記の700万円の全てを返済する事になるかは別として全額請求される事は確かです。。

 

又、保証会社や債権回収会社からの請求・通知等を放置すると心証が悪くなり話合いをしようと思っても纏まらない事になっていきます。

 

「債権回収」と聞くと「強引な取り立て」を連想しますが、真摯な態度で対応すれば話合いに応じてくれます。

 

残債務がどうなるか怖くて任意売却に踏み切れない方は競売を選択しても残債務は返済しなければなりません。

 

競売も保証会社からしたら債務者が放置したから踏み切った法的措置です。

 

住宅ローンの返済が厳しくても放置せず任意売却をする事をお勧めします。

 

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