任意売却は意味が無い?って、本当?

2022年03月04日

不動産に差押・仮差押された時は競売よりも任意売却で解決

今回は「任意売却は意味が無い?って、本当?」のお話です。

 

最近、コロナ禍とあって任意売却に携わる不動産会社やサイトが増えていますね。

 

リーマンショック後、2010年頃から急激に「任意売却」という言葉が一般的に広がりましたが

 

それまでは不動産業界でも「任意売却って、どんな事をするの?」という感じでした。

 

その一般的になりつつある任意売却は、本当に意味があるのでしょうか?

 

【自己破産前の任意売却】

 

任意売却を検討する時、頭によぎるのは自己破産です。

 

住宅ローンの返済ができなくなる経済状況は非常に厳しく

 

住宅ローン以外の借金を重ねている場合が多く自己破産も考えなければならない状況です。

 

自己破産をすれば全ての債務が無くなりますので任意売却は必要ないのではないか

 

という考え方をする人もいるようですが、自己破産をする場合には資産がある状況と資産が無い状況で費用負担が全く変わります。

 

資産がある状況での自己破産は、管財事件といって裁判所の予納金だけで最低でも20〜50万円が必要になります。

 

資産が無い状況での自己破産は、同時廃止事件といって裁判所によって違いますが1〜2万円となります。

 

上記以外の費用で切手代・印紙代で数千円、弁護士費用で30〜50万円が必要になります。

 

自己破産をするにも数10万円の違いがありますが、任意売却で資産を処分すれば同時廃止事件になりますので負担する費用が少なくなります。

 

【自己破産の必要性を見極める】

 

前記は、自己破産をする前提でのお話ですが、自己破産をするかしないかの見極める事ができるのも任意売却です。

 

住宅ローン以外の借金は無く、住宅ローン返済が厳しくなった場合に任意売却で不動産を売却するとします。

 

この時に重要なのが「売却後の残債務」の返済です。

 

売却後の残債務についても返済義務があります。

 

数百万円の残債務なら自己破産を検討しなければなりませんが、

 

債権者によっては毎月数万円を返済して一定期間経過したら数十万円を払えば残った債務を免除するといった場合もあります。

 

住宅ローンが払えないからといって、即自己破産とは考えずに任意売却をして残債務の額を見極めて自己破産をする必要性を考えるのも1つの考え方です。

 

【生活の立て直し】

 

住宅ローンの返済が厳しいと思った時に任意売却を決断して、その旨を金融機関に伝えると「滞納状態で回収不能とならないと諸手続きができない」事を告げられます。

 

金融機関があからさまに「返済をストップして下さい」とは言えませんので、当たり障りのない言い方をします。

 

住宅ローンの返済をストップすると金融機関は3~6ヵ月で諸手続きをして保証会社に代位弁済も請求します。

 

代位弁済を保証会社に債権譲渡されますので、この段階で任意売却を開始する事ができるようになります。

 

一般的には、保証会社から指示される任意売却の期間は3~6ヵ月ですので住宅ローンの滞納を開始した時から6ヵ月から1年が経過しています。

 

この間、住宅ローンは払わずに自宅に住み続けられるので無収入でない限り多少の預貯金が作れます。

 

この預貯金で崩れてしまった生活を立て直す事を考えます。

 

例えば、引越費用や自己破産をする費用です。

 

引越をするにも新居・運搬費用で50~100万円の費用が必要な場合も珍しくありません。

 

住宅ローンの返済ができなくても自己破産をすれば大丈夫と思っても多額の費用が必要です。

 

【まとめ】

 

住宅ローン滞納問題は、自己破産をすれば簡単に解決できると思っている方もいます。

 

確かに、自己破産という選択をすれば代理人となった弁護士が全債権者との協議と裁判所の手続きをしてくれるので精神的には楽になると思います。

 

しかし、自己破産は最後の手段と考えて、少しでも自己破産をしないで済む方法を考えた方が

 

新たな生活を始めるにあたって前向きになると思います。

 

どうでしょう?任意売却をする意味があるかないか、ご理解頂けましたか。

 

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