最初が肝心です。それは任意売却も同様です

2022年03月01日

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今回は「最初が肝心です。それは任意売却も同様です」のお話です。

 

物事を進めるにあたり「最初が肝心」ですね。

 

それは不動産の売却も同様です。

 

近年、不動産を売却するにあたってインターネット広告に掲載して物件情報を公開します。

 

その物件に少しでも興味がある人は、いつでも場所を問わずその物件の状況を確認できます。

 

そのような状況で、「相場よりも高く売却したい、又は高く売却しなければならない」時はどのようになると思いますか?

 

厳しい言い方をすると「ラッキーパンチ」を狙っても、その物件に相場以上で売却できる付加価値がなければ売却する事は容易ではないです。

 

それよりも「相場よりも高い」というイメージが植え付けられた物件は、売却価格を見直して値下げを繰り返す「負のスパイラル」陥ります。

 

◆値下げを繰り返して「相場価格」になっても売却できない!なんて状態になっていませんか?◆

 

一般的に不動産を購入する方々は神経質といっても過言でないほど物件の隅々?まで気になります(ちょっと言い過ぎかもしれませんね)。

 

自身が気になる物件が値下げを繰り返したら「この物件は大丈夫なの?」「訳あり物件?」なんて感じたら、その物件を検討する事も購入する事もしなくなります。

 

この事は任意売却でも同様な事が起きる時があります。

 

 

 

 

任意売却こそ最初が肝心!!

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通常の不動産売却の価格設定・変更は購入検討者に対しての考慮が必要ですが、任意売却については多少意味合いが変わります。

 

任意売却時の価格設定は神経を使わないとなりません。

 

◆所有者であり債務者の売主の希望価格と債権者が抵当権抹消を応諾する価格は違います◆

 

売主側が安くても早く売却していと思っても債権者は「もっと高く売却するように」と指示される事もあれば

 

売主側が全額完済を希望して相場よりも高い価格を希望しても、債権者は「そんな金額では売却できなから価格を下げるように」と指示される事もあります。

 

任意売却の価格設定は、相場価格も大事ですが債権者の抵当権抹消応諾価格の確認がとても大切です。

 

この抹消応諾価格を決めずに売却活動をしてしまうと時間を無駄に費やしてしまう事があります。

 

例えば、5,000万円の残債額がある物件を3,000万円で債権者の同意を得ずに売却活動を始めたとします。

 

そして、3,000万円の購入申込が入ったとします。当然、債権者に購入申込を提出して抵当権の抹消・売却の同意を得ようとします。

 

このような場合、多くの債権者は「3,000万円で売却する許可はした覚えがない。3,500万円で売却しなければ同意はしない」と伝えてきます。

 

3,000万円で売却していた物件が3,500万円で売却活動をしなければならなくなったら、どうなるか分かりますよね。

 

この間まで3,000万円で売却していた物件が、リフォーム等の付加価値もなく3,500万円に値上げされたら売却できる可能性は限りなく低くなります。

 

その事柄に関わる人が多ければ多いほど物事を慎重に進めなければなりません。

 

任意売却は、活動を開始する時に各関係者の権利・意見を把握して条件を固めなければなりません。そして、売買契約・引渡しについても同様です。

 

通常の不動産売却では、売主・買主との間で価格・条件が整えば成立する売買契約が任意売却では債権者も加えなければ売買契約は締結に至りません。

 

最近、コロナ禍で任意売却に参入する不動産会社が多くなっているようですが、「債権者の同意」という肝心な事を忘れて売却活動を始めていると聞く事が珍しくありません。

 

不動産売却は「最初が肝心」という事ですが、任意売却についても同様です。

 

その事は不動産会社選びも大切だという事も含まれていますね。

 

 

 

 

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