任意売却を行うためには

2022年08月25日

不動産に差押・仮差押された時は競売よりも任意売却で解決

今回は「任意売却を行うためには」のお話です。

 

この記事については、任意売却を検討されている方には不動産会社を選択される時の基準として読んで頂きたいのと

 

最近、任意売却を始めた業者さん向けの記事になっているかもしれませんので、予めご了承ください。

 

任意売却を行うにあたって、特別に定められた制度や決まりがあるわけでもなく債権者によっては違いますし特定の決まりはありません。

 

この内容だけを読むと、不動産会社が勝手に考えて進めていいのかと勘違いしてしまうかもしれませんが、決してそうではありません。

 

【売却価格について】

 

任意売却時の抵当権の抹消応諾額(売却価格)の決定権は債権者にあって所有者には無いものと考えてよいと言えます。

 

所有者にも決定権は無いわけではありませんが、早期の売却を妨げるような価格や債権者が示した価格よりも低い価格を希望される場合は

 

債権者が任意売却での処分を放棄して競売での処分を選択する場合もありますので注意が必要です。

 

【返済状況】

 

住宅ローン滞納による任意売却の場合は、返済が不可能な状況でなければならず、金融機関が定めた滞納回数・期間を経過しなければ任意売却に応じる事はありません。

 

因みに、近い将来において返済はできそうにないので銀行の担当者に任意売却をしたい旨を伝えても応じてもらえません。

 

抵当権者である銀行は、金銭消費貸借契約通りに残債額全額を返済しないと抵当権は抹消しません。

 

一般的には、複数回の滞納状態と銀行と保証会社やサービサーとの諸手続きが終わらなければ任意売却を行う事はできません。

 

任意売却に不慣れな不動産会社に依頼すると、この状況を把握していないため銀行の担当者と交渉するような事があるそうです。

 

【決断するタイミング】

 

任意売却を決断するタイミングは、各債務者によって様々です。

 

個人の方であれば、事前に自己破産の必要性の有無を考慮しなければなりません。

 

個人事業主や法人代表者であれば倒産・破産のタイミングや従業員への配慮を考えなければなりません。

 

そして、最も大切なのは家族は新しい生活の事を考えなければなりません。

 

【任意売却を開始】

 

任意売却は、通常の不動産売却の調査・準備をしながら債権者と協議して進めていかなければなりません。

 

複数の債権者は配分額を納得できる状況であるかを、事前に確認する必要があります。

 

事前に確認せずに売却活動を開始してしまい買付・契約の段階で債権者が同意しなければ任意売却は成立しません。

 

【まとめ】

 

通常の売却は、売主と買主で条件が成就すれば取引は成立します。

 

しかし、任意売却は債権者の同意がなければ取引が成就しません。

 

そして、任意売却自体には法律で決められた手順がないため、債権者との協議をしながら進めていく事が重要になります。

 

コロナ禍で、不況になる事を予想した不動産会社が専用HPを作成し任意売却の集客をするケースが大変多くなっているようですが

 

任意売却を検討する際は複数社と面談を行い選択する事をお勧めします。

 

 

 

 

 

 

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