離婚調停中の不動産売却はできるの?

2022年02月05日

離婚時に自宅を売却する方のご相談が増えています

今回は「離婚調停中の不動産売却はできるの?」のお話です。

 

一般的にマイホームを購入するのは結婚されている方が多いでしょう。

 

20代~40代のご夫婦が「夢のマイホーム」と思い、住宅ローンを組んで不動産を購入しても

 

数十年の返済期間で夫婦の良好な関係が続くとは限りません。

 

良好な関係を築いていた夫婦でも離婚する時は財産分与・親権等で調停・訴訟になるケースも珍しくありません。

 

離婚調停・裁判中でも自宅を所有して状態なら住宅ローンの返済はしなければなりません。

 

経済的に余裕があれば特に問題はありませんが、共働きの収入を前提に住宅ローンを組んだ夫婦が別居をして長期間の調停となると家賃・住宅ローンが大変負担になります。

 

それでは離婚する時に不動産を売却する時にタイミング・手順をご説明します。

離婚調停中でも不動産を売却する事はできます

離婚調停中でも不動産売却はできます。

離婚調停は、財産分与・親権・養育費等の条件は纏まらずに家庭裁判所に調停を申し立て解決に向けて話合いをして離婚をする行為です。

 

住宅ローンのある自宅は離婚調停中でも返済をしなければなりません。

 

そこで、離婚後にどちらも住む予定の無い自宅の住宅ローン返済を続けていく事を無駄だと感じたら売却する事は可能です。

 

しかし、夫婦のどちらかが反対したら売却する事は難しく調停中にも「自宅売却」についての話合いをしてトラブルがないように売却を進める必要があります。

 

離婚調停中の不動産売却についての話合いが決着したら売却の準備をしましょう。

住宅ローンの残債額を確認しましょう

離婚調停中の不動産売却。住宅ローンの残債額を確認する

住宅ローンが残っている自宅を売却する時は残債額を確認しましょう。

 

住宅ローンの残債額は、1年に1回金融機関から送られてくる明細で確認する事ができますが、手元にない場合は金融機関に所有者兼債務者の本人が連絡すれば明細を送ってくれます。

 

ここで注意しなければならないのが、うろ覚えで「●●●●万円くらいが残っているかな~」程度は不動産を売却する時にはやめて下さい。

 

人によっては、この「うろ覚え」が実際の住宅ローンの残債額と500万円位の差がある場合もあり売却価格の設定が全く変わってしまう場合があります。

 

 

離婚時に住宅ローンのある不動産を売却する場合は価値を調べる。そして、住宅ローンの・・・

離婚調停中の自宅売却に関する査定。オーバーローンってなんだ?

離婚時に住宅ローンのある不動産売却をする時、2つ目の大切な事は不動産の価値を知る事です。

 

この場合、実際に売却する事を決めているならば具体的な価格を知る必要があります。

 

不動産査定サイトの査定価格にはバラつきがあり実勢価格とかけ離れている場合があります。

 

離婚調停の期間は6か月位が平均的で長いと2年以上を要する場合もあると言われています。

 

離婚調停でもストレスを感じているのに「不動産が売却できない」というストレスが増えてしまうと精神的なダメージを負う可能性もあります。

 

不動産査定サイトの売却価格は参考程度にして、訪問査定の依頼をして希望に応じた不動産売却価格・売却計画を提案する業者を選びましょう。

 

 

不動産査定価格と住宅ローンの残債額を知ったら・・・

売却できる可能性の高い査定価格と住宅ローンの残債額が分かったら、その不動産がオーバーローンなのかアンダーローンなのかを理解して売却を検討しましょう。

 

オーバーローンとは、不動産の価格が住宅ローンの残債額が下回る事を言います。

 

例えば、不動産価格が3,000万円で住宅ローンの残債額が35,000万円だとします。

 

両方の差額は500万円ですので、不動産を売却する場合は500万円の現金を用意しなければ抵当権が抹消できませので事実上売却する事が困難な状態だと思って下さい。

 

アンダーローンについては、オーバーローンの逆ですので不動産売却しても現金が手元に残るか相殺できるので売却する事は問題ありません。

オーバーローンの状態でも売却できますが・・・

前記のオーバーローンについても、不動産を売却する事は可能ですが注意が必要です。

 

オーバーローン状態の不動産を売却したくても不足分の現金を用意しなくても売却する場合は任意売却をする必要があります。

 

任意売却についてはこちらのページを見て下さい

 

近年、「任意売却」はインターネットの普及に不動産業界問わず認知度が高まりました。

 

不動産業界でもコロナ禍の影響で任意売却専門のサイトを作成して「任意売却専門家」を名乗る不動産業者が急増しています。

 

そのような業者が任意売却のメリット・デメリットが分からない状態で「任意売却」の上っ面だけを知ったうえで専門家を名乗っている事に違和感を感じます。

 

離婚時に、オーバーローン状態の自宅を売却したくて任意売却を選択せざるを得ない場合は「任意売却専門家」に任意売却のリスクの詳細をしっかりと確認して下さい。

 

離婚時に自宅を売却しない場合も考えましょう。

「離婚=自宅売却」は不動産業界の勝手な思い込みであって、「売却しない」選択肢もあります。

 

離婚時に自宅を「売却したくない」「住み続けたい」という時にも十分な準備をしなければ、離婚後のトラブルに繋がります。

 

【自宅の名義変更と住宅ローン名義変更の違い】

 

「離婚するから自宅の名義を変えたい」

 

「離婚するから住宅ローンの債務者・連帯保証人を外したい」

 

このようなご相談を大変多く頂きます。

 

「自宅の名義=所有権」ですが、所有権を移転する事はできます。

 

しかし、住宅ローンを組んでいる不動産であれば借入先の金融機関の抵当権が設定されていますので抵当権者を変えるとなると金融機関の同意が必要になります。

 

所有者と抵当権設定者(債務者)が違う不動産は金融機関が了解する事は極稀な話です。

 

多く頂くご相談は下記のような内容です。

 

ご主人が不動産の所有権者で住宅ローンの債務者で奥様が住み続けたいと希望されているケースです。

 

このケースで安易にご主人が不動産と債務の名義人のままで奥様が住み続ける場合がトラブルになるパターンです。

 

離婚して赤の他人になったのに、賃貸借契約もせずに家賃の支払い義務や居住期間も曖昧な状態で(元)奥様が住み続ける事は・・・、個人的に理解が難しい状態です。

 

結果的に、名義人の(元)ご主人は売却しても売却できないし退去もしてくれないで悩んで、(元)奥様は住宅ローンの返済がストップされると不安や怒りを感じる。

 

喧嘩して離婚して、離婚した後も喧嘩する状況を夫婦2人で作り上げている事に気付くのはトラブルが生じた時です。

 

権利関係が複雑でも「売却したくない」「住み続けたい」と考えているのであれば権利関係を整理してから離婚する事をお勧めします。

 

奥様が住み続けるのであれば、奥様に不動産の名義・住宅ローンの名義を変更できる状況であるかを明確にしてからにしましょう。

 

上記に名義変更ができないのであれば売却・退去も止むを得ない事を認識しましょう。

 

まとめ

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離婚調停中でも自宅を売却する事は可能です。

 

しかし、夫婦同士で話し合いもせずに売却したり不動産の状況を把握しないで売却活動を始めるとトラブルが大きくなる可能性があります。

 

オーバーローンに不動産に売却についても安易に任意売却を利用すると売却後の生活に支障をきたす恐れもありますので十分に注意をしましょう。

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