住宅ローン滞納から任意売却~競売の流れ

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住宅ローンを借りている銀行は住宅ローン残債額を完済しなければ抵当権抹消してくれません。

 

住宅ローン返済に困った時に自宅(不動産)を売却した金額で住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、自宅(不動産)を売却しても住宅ローンを完済できない状態(オーバーローン)の時は既に滞納している場合は除いて返済をストップしなければなりません。

 

その理由は【期限の利益の喪失】【代位弁済】を銀行と保証会社が手続きをして保証会社が窓口にならなければ任意売却を行う事ができません。

 

住宅ローンの返済が難しいと思った時は不動産の売却査定を依頼して売却価格(予想)を確認して対応策を考える事をお勧めします。

 

それでは住宅ローン滞納から任意売却、そして競売までの流れをご説明いたします。

①住宅ローン滞納・返済停止

住宅ローンの滞納を1~2ヶ月(1~2回)すると銀行から書面又は電話で「住宅ローンの引き落としができない」旨の連絡があります。

 

その後、住宅ローンの返済を滞納又は停止の状態が3~6ヶ月(3~6回)になると借入先の銀行は「期限の利益喪失通知」「代位弁済」の予告の通知をします。

②期限の利益喪失・代位弁済

住宅ローンの返済を滞納又は停止してから6ヶ月(金融機関によっては3ヶ月)で期限の利益を喪失してしまいます。

 

期限の利益の喪失とは、返済期間内の分割での返済から住宅ローン残債額を一括での返済が求められる状態になります。

 

月々の住宅ローン返済が難しい状況で全額完済は不可能ですので、銀行は次の手続きの代位弁済を保証会社に求めます。

 

代位弁済とは、住宅ローンを借入する時に銀行が指定する保証会社が保証契約に基づき銀行に対して住宅ローン残債額の全額を債務者(所有者)に代わって返済する事です。

 

代位弁済が行われると返済を請求してくるのが銀行から保証会社になります。

 

保証会社としては「債務者(所有者)のあなたの代わりに返済したから返済して下さい」という事です。しかし、全額返済できるはずがないので法的措置(競売の申立等)をする旨の通知をしてきます。債権者によっては任意売却を勧めてくる事もありますが、債務者の意思が確認できなければ法的措置の手続きを開始します。

③任意売却の申出・売却価格(抵当権抹消応諾価格)決定

銀行から保証会社に窓口になった時から任意売却の協議・交渉ができるようになります。

 

保証会社・債権回収会社からの指定される査定書・申出書等を提出して任意売却をするにあたって条件・売却価格等が決定します。

 

債権者が競売を申立てずに任意売却の行える期間は3~6か月間となりますが、この任意売却期間中に売却ができないと競売の申立が行われます。

 

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④競売申立・競売開始決定

任意売却を行っても期間内に売却ができない場合や当初から任意売却をしない場合は、債権者は不動産を換金化して債権回収するために裁判所に競売を申立てます。

 

裁判所の競売手続きが終わると自宅に「競売開始決定通知」が届きます。

 

・事件番号

・不動産の概要

・競売申立の債権者

・債務者の氏名

・担保債権/被担保債権/請求債権目録

 

競売開始決定通知が届いてから数週間で裁判所から「現況調査」についての書面届きます。

 

ポイント

「③任意売却の申出・売却価格(抵当権抹消応諾価格)決定」から任意売却を開始しても売却できない時もあります。債権者は決められて期間で任意売却ができないと競売を申立てなければなりませんが、競売の手続きと任意売却活動を同時進行するように債権者から指示されます。

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⓹現況調査/評価書作成

現況調査の通知が届いて日程調整が行われると裁判所から執行官・不動産鑑定士が写真撮影をしながら不動産の状況を確認します。物件の規模によりますが一般的な戸建て・マンションであるならば30分くらいで終わります。

 

現況調査の日から約3週間から1ヶ月で競売の評価書の作成が終了します。この評価書が競売で入札する価格・物件状況を確認できる資料となります。

 

資料が作成された時点では誰でも閲覧できる訳ではなく、所有者・所有者代理人(弁護士)・所有者親族(委任状が必要)が裁判所で閲覧する事が出来ます。

 

評価書の詳細はこちら→

⑥期間入札の通知/情報公開

現況調査から3~4か月経過すると期間入札の日程を知らせる通知が書面で届きます。期間入札の通知には期間入札の期日・開札期日・売却基準価格・売却期日が記載されています。

 

物件を管轄する裁判所にもよりますが通知が届くのは期間入札の1ヶ月半~2ヶ月ですので、任意売却をするか悩んでいる方はこの時期が最終決断のタイミングです。

⑦期間入札/開札

期間入札は1週間設けられて競売の対象物件に入札されていきます。期間入札から1週間後に開札が行われて最高額の入札者が発表さます。

 

任意売却をする場合はこの開札期日の前日までに残金決済をして債権者に返済して競売を取下げる事ができます。

 

落札者が一旦決まると審査が行われて売却決定通知が発表されます。

⑧売却許可決定

裁判所が落札者の審査を行い問題が無いと判断されると「売却許可決定」が通知されます。

 

許可が下りた落札者は入札額を振り込んで債権者に配分されて債権を回収されて競売は終了となります。

⓽退去/引越費用/強制執行

売却代金を振り込んだ落札者は新しい所有者として元所有者に退去の通知を送ります。新所有者によっては物件に出向いて元所有者に退去期日等を伝えます。

 

元所有者によっては居座りを伝えて引越費用を要求するようですが、今日では引越費用を出す落札者は殆どいなくなり居座られると判断したら強制執行の手続きをします。

 

因みに、強制執行の費用は新所有者が建て替える形で後に元所有者に請求されます。

まとめ

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上記の【③任意売却の申出・売却価格(抵当権抹消応諾価格)決定】~【⑦期間入札/開札】までが任意売却ができる期間です。

 

③の時点で任意売却を申し出れば9~12ヶ月の任意売却期間が設けられます。

 

【⑥期間入札の通知/情報公開】の時期から任意売却を開始すると任意売却で成約する可能性は極めて低くなります。

 

任意売却を検討した時には可能な限り早い段階で準備をして実行すれば生活再建ができます。

 

住宅ローンの返済が難しいと感じたら先ずはご相談下さい。

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