【任意売却】競売のメリット・デメリット

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競売とは

競売とは、住宅ローン・事業性ローン・その他の借入が返済できない時に、担保不動産・所有不動産を債権者が裁判所に差押・競売を申立て強制的に不動産を売却・換金化して債権を回収する事です。

 

 

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メリット1裁判所・債権者が売却してくれる

通常、不動産の売却は不動産会社に査定・売却を依頼して内見に立ち会ったり売買・引き渡しに必要な書類を用意しなければなりません。

 

競売に関しては、債権者が裁判所に競売を申立てたら執行官・不動産鑑定士等が競売の書類を作成して期間入札・改札・売却決定等を裁判所が行いますので所有者は何もしないで不動産が売却されます。

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デメリット1市場価格よりも安く売却される

任意売却と競売を比較する時のポイントは安く売却されてしまうという事です。

 

安く売却される理由は、室内・物件の詳細等が裁判所での資料・BITでの写真しか確認する事ができず入札して購入する側としては大変リスクが大きくなります。実際に内見して購入する金額よりも割り引いて入札額を設定するので通常の不動産売却・買取価格よりも安くなってしまいます。

デメリット2引越費用は出ない

競売での強制売却は引越費用が落札者から払われる事はありません。売却決定後に退去しなければ落札者は強制執行の手続きをして無理やり追い出されます。強制執行費用は落札者が立て替えて改めて請求されます。

デメリット3競売物件として情報公開される

債権者から競売を申し立てられると物件資料が裁判所と競売物件情報公開サイトBITで競売物件として情報公開されます。

 

近年、不動産会社が競売代行を行っている事が増えていて一般の方でも競売物件を入札して購入する事が身近になっています。その為、競売物件情報公開サイトBITで興味のある物件や近隣の物件の情報を把握しています。

 

競売物件情報を見ているは不動産買取会社だけではなく一般の方も多く見られるようになっているので競売を申立てられた事が広まってしまう可能性が大きくなります。

デメリット4競売費用も後から請求されます

競売は仲介手数料が掛からないので得だと考えている方もいるようですが間違った認識です。

 

競売の申立て費用は、債権者が立て替えて裁判所に払っているので競売での強制競売で終わった後に残債務が残るようだと残債務と競売費用の請求をされます。

 

 

デメリット5遅延損害金が増える

住宅ローンを滞納して保証会社から銀行に代位弁済が行われると残債額に対して遅延損害金が発生してしまいます。

 

仮に住宅ローンの残債務が2,500万円で遅延損害金が年14%だとすると年間350万円で1日9,589円の損害金が残債務に加算されていきます。競売での売却を選択した場合は、遅延損害金が上限いなるまで放置する事になるので任意売却で遅延損害金が増えるまでに売却して方が売却後の残債務の返済方法の選択肢も増えます。

まとめ

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競売は必ず任意売却と比較されてメリットの少なさとデメリットの多さを指摘されます。

 

自己破産を前提に不動産の処分を検討する場合は競売という選択肢もあるのかもしれませんが、自己破産をしなければならない可能性を低くするには競売は回避した方が良いと言えます。又、競売での強制売却は1人で債権者・裁判所・落札者等を相手にしなければならず精神的ダメージが大きいと聞くことがあります。

 

任意売却を選択すると担当者がスケジュールや残債務の対応についてのアドバイスがあるので孤独を感じる事がなく精神面での負担が軽減されます。

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