不動産を売却する時に知っておきたい事

●仲介

不動産を売却する際、一般的には不動会社が仲介として販売活動を行い買主を探す売却方法です。一般的な物件の売却では仲介による売却が多く選択されます。

買取と比べると時間が掛かると言われていますが、適正価格だ売却活動を行えば早期の売却が見込めます。時間を掛けて計画的に不動産を売却したい場合は仲介による不動産売却をお勧めします。

住宅ローンや事業融資の返済が困難な時に利用する任意売却や諸事情で親族間で不動産を売買する時についても不動産会社を仲介とした不動産売却が行われる事が一般的です。

・任意売却は、売却する不動産の価格が返済すべき債務よりも低い時に債権者と交渉・協議をして売買を行う方法です。インターネットの普及により「任意売却」は一般的になりましたが、知識と経験が必要な不動産売買なので専門会社に相談をしましょう。

・親族間売買は、親族同士で不動産売買を行う事です。金融機関からは不動産価格が適正では可能性があると思われるため、親族間売買において融資を受けるのは困難です。

●買取

近年、不動産会社が所有者から直接買取をして再販売を行う事が一般的になりつつあります。

不動産買取を利用する際に注意すべき点は、不動産のプロではない売主が不動産のプロである買取会社と売買価格や条件を直接交渉しなければならない事です。

引渡し後の責任負担や各手続きに費用負担について、売買契約前に内容を理解して進めていかないとトラブルが起きる可能性があるので注意しましょう。

●個人間売買

不動産会社を介さず不動産を売買する事です。売買契約書の作成や条件面の調整が難しく、引渡し後にトラブルになる可能性もあるでしょう。

不動産を売却する時は、自分自身が所有する不動産の内容を把握しましょう。その為に登記識別情報（権利書）は目を通してきましょう。

売却する目的や条件を考えて相談する不動産会社に話せるようにしておきましょう。

例えば、相続した複数の不動産を所有している場合は売却すべき不動産を有効活用すべき不動産を考えておいたり、住み替えで不動産を売却する場合は売却の時期や希望価格を考えておきましょう。

不動産を売却する不動産の相場も調べておきましょう。インターネットで調べる事ができますが全てが正しい情報とは限りませんので注意して下さい。

不動産の買取を検討している方は相場を知らないと買取会社の言い値で売却するようになるので複数の買取会社に査定を打診する必要があります

正確に不動産価格を調べるには不動産会社に査定を依頼した方が良いでしょう。

売却を依頼するのに大切な不動産査定ですが、高い査定価格を提示する不動産会社よりも査定価格の根拠をしっかりと説明できる不動産会社を選びましょう。

そして、販売活動を開始した時の売却計画を明確に説明をできる事も大切ですね。又、不動産を売却する事が確定している場合は訪問査定を依頼すべきで机上査定の価格は参考程度にしておきましょう。

不動産会社から提案された査定価格や売却計画に納得できたら媒介契約を締結します。

媒介契約の種類は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介があります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と締結することができます。売却活動の報告義務やレインズ登録義務がありませんが複数の不動産会社が広告活動を行うメリットはあります。デメリットは、各不動産会社が契約になる可能性の低い物件について積極的になれない事です。

専任媒介契約は、不動産会社１社と媒介契約を締結して売却活動を行います。専任媒介契約にて不動産売却を依頼された不動産会社は、契約締結後7日以内にレインズに登録して売却活動中は２週間に1度は活動状況報告を行います。契約期間は、最長3ヶ月で自動更新はありません。

専属専任媒介契約は、不動産会社１社と媒介契約を締結して活動報告は1週間に1度、レインズ登録は契約締結後5日以内となっています。前記の専任媒介契約と似ていますが違う点は所有者自身が買主を見つけて売買契約ができない事です。

各媒介契約にはメリット・デメリットがありますので、ご自身の考えや不動産の売却理由等を考慮して決めてください。

不動産会社は、媒介締結後は販売活動を行います。近年ではインターネットのポータルサイトやツイッター・インスタグラムで物件の情報発信をして購入者を見つけます。

不動産会社によっては、販売物件の近隣にチラシの配布します。チラシの配布はインターネット普及前の集客方法としては一般的でしたが、最近では配布を行う不動産会社は減少しているようです。

戸建やマンションの場合は、インターネットやチラシから問い合わせをした購入希望者の内覧が行われますが、居住中の場合は可能な限り掃除をしておきましょう。

買主が見付かったら購入申込を頂いて売買契約を締結します。

締結前には、売買価格・条件等を確認して納得してから署名捺印を行いましょう。

売買契約から残金決済引渡しは、買主が住宅ローンを利用する場合には約1～1ヶ月半の時間を要します。又、売買契約と同時に残金決済引渡しを行う場合もあります。

不動産売却を成功させる。この事は、不動産を売却する所有者によって考え方が違いますので一概に言えませんが、信頼できる不動産会社に依頼して透明性のある売却計画・売却活動を行われる事が成功へのスタート地点です。

不動産の売却理由は所有者によって様々です。相続した不動産を売却する事を検討したり、事業が上手くいかずに自社ビルや自宅を売却しなければならない事も不動産を売却する理由の1つですね。又、最近では多くなっている終活による不動産もあります。

このように売却理由が様々であるのと同じように不動産売却の成功も様々です。売却価格は相場よりも安くて良いからスピード感を重要にしている所有者は早期の売却ですし、長期間の売却活動を要しても高く売却できる事が目的であれば高く売却することができなければ失敗と感じるかもしえれません。

不動産を売却する前に考えてみて下さい、何を目的とするか。その目的を依頼する不動産に話をして具体的な売却計画やサポート体制を説明することができる営業マンなら信頼して良いでしょう。

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