こんにちは
先日、ある地域の所有者の方から不動産売却のご相談を頂いて、ご自宅にお伺いしたんですけど、その方から開口一番
「本当に不動産屋さんぽくないんですね」と言われました。
言われるたびに思いますが、不動産屋さんのイメージって、どんな感じなんですかね。
さて、本題へ。
最近、不動産の売却相談でよく聞かれる話があります。
「仮差押と差押って、何がどう違うんですか？売却できるんですか？」という質問です。
法律用語だけ聞くと難しく感じますが、実務ではこの二つを混同している人も少なくありません。
今日は不動産屋としての、少し世間話のような感覚で、でも専門的な視点も交えて整理してみたいと思います。
まず結論から言うと、ざっくりイメージでお話をしますと、仮差押は一時的な“ストップ”をかけるだけで、強制的に売却されることはない。一方、差押は裁判所や税務署によって不動産の所有権保存移転を制限され強制的に執行されるという違いです。
これでもイメージがつかないですね。
言い換えれば、仮差押・差押は所有者の一存では「処分できない」状態で制限されている事を一緒なんですけど、仮差押は債権者が売却することはできなくて、差押は放置しておくと債権者が売却して換金化する事が可能と覚えておくと理解しやすいでしょう。
では、仮差押とは何かをもう少し掘り下げてみます。
仮差押とは、簡単に言うと、債権者が「この不動産について、今のところ勝手に売ったり処分したりできないよう、とりあえず抑えておきますよ」という手続きです。
ポイントは、「仮」という名前がついている通り、あくまで暫定的・予防的な手続きであるということです。
正式な判決や債務確定が出る前に、債権者が後で損害を回避するために行うのが仮差押です。
法律上は売却そのものが禁止されるわけではありませんが、実務上はかなり制限があります。というのも、仮差押されていると、買主や金融機関は登記簿を確認し、この制限を考慮した上で契約や融資の可否を判断するからです。
結果として、売却は不可能ではないものの、売買代金を払って所有権を移転する際には仮差押の登記を解除抹消する事を条件として契約締結する事なになります。このことは、差押の登記がされて不動産でも同様ですので手続きが複雑になりやすく、スムーズにはいかないことが多いのです。
一方で、差押はもっと強い効力を持っています。裁判所や税務署が正式に登記してロックをかける手続きです。
差押登記がされると、名実ともに売却不可と思われがちですが、仮差押と同様に債権者と協議して条件提示された金額を所有権移転前に返済をすれば抹消・解除することができて売却することは可能です。
差押は、債権者が抵当権の実行や債務名義の確定をもとに実行する場合が多く、仮差押のような“事前予防”ではありません。
つまり、差押の登記がされた物件を売却するには、まず解除やの条件交渉を行う必要があります。
ここで注意しなければならないのは、本来は差押は売却を完全に止める効力があり、債権者の抹消解除の条件を確認して売買契約を進めると契約解除や損害発生のリスクが高まることです。
実務の現場では、仮差押の登記がされている物件は「売れるかどうか微妙なライン」と思っている方が多くあるようですが、私や任意売却専門の不動産会社の担当者は債権者の担当者と協議をして、正式な解除条件を確認したうえで売却活動を開始して、万が一、条件とは違った内容の購入の申し込みが入った場合には債権者に確認して物事を進めることが常識化していますので、一か八かの売買契約をするということはあり得ないといって良いでしょうね。
買主はローン審査や資金決済に慎重になるし、金融機関も融資を出す前に慎重な調査を行います。
そのような状況でも融資が通るようなエビデンスを用意しますし、万が一、抹消解除ができない場合でも売主・買主が解約時にリスクが無いような特約を設定します。
さらに、仮差押の場合には若干に慎重にならないければならにのは、複数の一般債権者がいるような状況で、特定の一般債権者が仮差押をした時は、不動産を売却して返済する場合に偏波弁済にならないよな返済をしなければならないので気を付けます。
このような状況の時は、必要に応じて弁護士や司法書士に相談してもらうことが重要です。
こうした対応を怠ると、契約後にトラブルになったり、損害賠償に発展することもあります。
まとめると、ポイントは次の通りです。
まず、仮差押は一時的なストップで、売却は制限ありだが完全禁止ではないということ。次に、差押は事実上の売却禁止だけど仮左飛押さえと同様で解除や交渉次第では売却ができるということです。
そして実務上は、仮差押がかかっている場合でも売却は可能ですが、手続きや資金決済に時間がかかることを前提に、専門家と相談しながら進めることが安全です。
不動産の売却では、こうした“見えにくい制約”が意外と多く、登記簿上は何も問題がなくても、裁判所や金融機関から通知が入ることで初めて制約が見えてくることもあります。
だから、私は法律用語をただ羅列するのではなく、「売れるかどうか」という日常感覚に落とし込んで説明することを心がけています。
特に初めて売却を経験する方にとって、仮差押と差押の違いを正しく理解することは、契約トラブルや資金面のリスクを避けるために非常に大切です。
