通常の不動産売却できるのに競売になる理由「都内好立地でも起こる心理と行動停止」のお話です

── なぜ「最初の2〜3か月」が勝負なのか？**

月々のローン滞納が始まると、最初の1〜3か月は督促状や電話で金融機関から連絡がきます。
しかし、これはあくまで「猶予期間」であり、この間に何も動かないと、その後の流れは加速度的に厳しくなります。

● 滞納が進行する実際のタイムライン

・1〜3か月：督促状（イエローカード）
→ この段階なら返済計画の相談、リスケ、任意売却の検討が可能。

・3〜6か月：期限の利益喪失（レッドカード）
→ 一括返済を求められ、通常のローン返済ができる状態ではなくなる。

・6か月〜：保証会社の代位弁済 → 競売申立
→ 債権は保証会社へ移り、競売手続きが始まる。

● よくある誤解

所有者の多くは「滞納＝一時的なつまずき」ととらえがちです。
しかし、銀行は“滞納が続く＝返済意欲が低い”と判断します。

そのため、

・電話に出ない

・督促状を開封しない

・「そのうち収入が戻る」と結論を先延ばし

こうした“数週間〜数か月の放置”が、通常の不動産売却や任意売却のチャンスを自ら消してしまう最大の要因になります。

── 経済的困窮が判断力を奪う

返済が滞る状況に直面すると、多くの人は“合理的に動く”ことができません。
これは性格の問題ではなく、人間の脳のメカニズムに関係しています。

● よくある心理のパターン
① 現実逃避

・「なんとかなるかもしれない」

・「来月には収入が戻る」
→ 事態を直視できず、必要な行動（相談・売却準備）が遅れる

② 恐怖・不安

・家を失う恐怖

・家族に知られるのが怖い

・近所に知られるのが恥ずかしい
→ 動こうとすると強いストレスが発生し、結局動けなくなる

③ 恥の感情

・「売却＝人生の失敗」と感じてしまう
→ 誰にも相談できず、孤立してさらに行動が止まる

● 結果

精神的に追い詰められると、

・銀行の電話に出ない

・書類を開けない

・税金を後回しにする

・不動産業者に相談できない

こうした行動パターンが続き、その間に競売だけが淡々と進んでしまいます。

── 競売よりも優先される「最強の債権」

税金（住民税・固定資産税・国税）は、法律上最優先で回収される債権です。
そのため、税金滞納があると以下のような事態になります。

● 税金滞納 → 差押えの流れ

1. 督促状

2. 催告

3. 財産調査

4. 差押れ
（※ここまで“自動的に”進む）

差押えが入ると、所有者だけでは売却の手続きができず、
税金の差押を解除しない限り、どんな買主がいても売れません。

● 差押解除の条件

・税金を全額支払う

・分納計画を自治体と合意する

しかし多くの人は、

・「少額だから大丈夫だろう」

・「売却代金で払うつもり」

・「銀行が優先でしょ？」

と誤解したまま放置してしまいます。

その結果、

税金差押＋住宅ローン滞納による競売手続き

が同時進行してしまい、任意売却の成立が極めて難しくなるのです。

── “同意書がそろわない”という見落としがちな落とし穴

任意売却では、所有者・連帯保証人・配偶者など全員の「書面での同意」が必要です。

しかし現場では、次のような家庭内トラブルが非常に多く発生します。

● よくあるケース
① 夫が滞納を妻に隠す

→ 任意売却に必要な書類（同意書・印鑑証明）がそろわない

② 離婚調停中で連絡がとれない

→ 相手が印鑑を押してくれず、任意売却の期限に間に合わない

③ 親族間で意見が割れる

・「売るべき」

・「売らずに頑張るべき」

・「もっと高く売れるはず」
→ 合意形成に時間がかかり、その間に競売申立

● 何が問題になるのか？

任意売却はスピードが命です。

競売の手続きは進み続けるため、

・家族が揉める

・同意が得られない

・誰かが協力しない

このような状況になると、期限までに手続きが間に合わず、自動的に競売へ進んでしまいます。

── 「売りたい」だけでは成立しない理由**

任意売却は、所有者が勝手に決められるものではありません。
必ず債権者（銀行・保証会社・自治体）の承認が必要です。

● 承認されない代表的な理由
① 売却額が残債を大きく下回る

例：残債3,000万円 → 売却額1,500万円
→ 債権者「競売のほうが回収できる」

② 過去の交渉で不信感がある

・書類を出さない

・電話に出ない

・収入状況を虚偽申告
→ 債権者が協力を拒否することも

③ 税金滞納の差押えが優先

→ 税務署が先に回収するため、銀行の回収額が減ってしまい銀行が承諾しない

市場売却が成立するには「売る準備」と「債権者（銀行等）との交渉」が同時進行で必要です。ところが所有者が次のような理由で動けなくなると、任意売却に必要な時間を確保できず競売申立てへと流れてしまいます。

・書類を揃えられない（源泉徴収票、印鑑証明、登記簿謄本など）

・銀行や不動産業者の連絡に出ない／応じない

・家族間で合意が取れず時間がかかる

・税の差押えが入り売却手続き自体が止まる

・精神的に追い詰められて判断・交渉ができない

ポイント：市場で高く売れる“可能性”はあっても、任意売却を進める『プロセス』が止まれば売れない。競売はその“隙”を突いて進む。

好立地で4,000万〜7,000万円以上で売れる物件を持っていても、それが現金化できる前に生活が崩壊してしまうケースが多いのが現実です。

▼よくある背景

・事業の資金繰りが行き詰まる（経営者・自営業者に多い）

・会社が倒産、リストラ、収入急減

・病気・メンタル不調・介護などで働けなくなる

・離婚・別居で家計が二重化し支出が増える

こうなると、人は“資産の合理的な処分”よりも、
「明日の支払いができるか」
「子どもの生活を守れるか」
という危機感のほうが圧倒的に大きくなります。

その結果、

・滞納の連絡を放置

・銀行からの督促状を開封しない

・書類を集められない

・「売却相談を後回しにする」という行動停止が起こり、気づいた頃には競売がスタートしています。

競売になる場合は好立地でも関係ありません。
精神的・生活的に“動けない状態”が最大の原因です。

特に都内の人気エリアに家を買った人ほど、次のような心理に強く縛られます。

・「ここを手放したら人生が崩れる」

・「家を売るのは負けだ」

・「近所に知られたくない」

・「子どもに申し訳ない」

好立地の物件は“ステータス性”が高く、家＝自分の価値や成功と結びつけやすいため、手放す決断に大きな抵抗が生まれます。

その結果、

・「何とかなる」と自分に言い聞かせる

・「来月から返せるはず」と先延ばし

・売却相談を避ける

・家族や専門家に相談しない

そして銀行の“期限の利益喪失通知”が届いたときでも、現実を受け入れられずさらに放置してしまい、競売開始決定通知でようやく動き出す──がもう遅いというパターンが非常に多いのです。

都内のマンションや戸建ては、ローン残高が3,000万〜8,000万円以上というケースが多いです。

そのため、滞納が始まるとダメージが一気に拡大します。

▼滞納が生む「高額物件ならではの負の連鎖」

・遅延損害金が月数万円〜十数万円単位で膨らむ

・残債が増え、任意売却で売値が届かなくなる

・管理費・修繕積立金も滞納し、管理組合が裁判を起こす

・固定資産税を払えず、自治体の差押えが入る

・債権者の調整が困難になり、任意売却が成立しない

つまり、“価値が高い物件ほど、滞納が致命傷になる”という逆転現象が起こるのです。

一般的には「高く売れるなら余裕で解決できるはず」と思われがちですが、実務ではむしろ高額物件のほうが競売に直行しやすいのが現実です。

好立地物件は資産価値が高いため、次のような“意思統一の難しさ”が生まれます。

・夫婦で意見が対立（売りたい vs 売りたくない）

・共有名義で片方が連絡に応じない

・離婚協議中で話がまとまらない

・親族が「もっと高く売れる」と言って協力しない

任意売却には共有者全員の同意が必須なので、誰か一人が止めた瞬間に競売コースが確定します。

都内好立地でも、次のような状況では債権者が任意売却を許可しません。

・税金の差押えが優先している

・残債が多く、売却額では回収が足りない

・所有者が過去の交渉で嘘をついた／書類提出を拒否した

・管理費滞納が膨らんで管理組合が反対している

不動産価値に関係なく、「手続き上のリスク」や「所有者の対応」に問題があれば、即競売のほうが早いと判断されます。

好立地であっても競売になる理由は“価値”ではなく“行動できるかどうか”。
市場価格が高くても、心理的ストレス・生活崩壊・家族問題・高額ローン・差押え…

これらが重なると、任意売却の準備そのものができなくなります。

結果として、「売れる物件なのに売れない」 → 「気付けば競売」という流れが実務で非常に多いのです。

「まだ大丈夫」――この気持ちが最初の落とし穴です。

支払いが一度滞ったとしても、人間は「回復の根拠がないポジティブさ」に頼りがちです。
例えば……

・「来月には払えるはず」

・「副業が伸びれば補填できる」

・「ボーナスが出れば追いつける」

こうした“希望的観測”は、精神を守るための自然な反応でもあります。

しかし、この時期は、もっと早く対策をとるべきタイミングです。

ここで動けないと、銀行や税務署の督促が増え、状況は緩やかに悪化していきます。

支払い遅延が2〜3ヶ月続くと、次は「見たくない」「聞きたくない」という心理が強まります。

典型的な行動は以下です。

・督促状を開封しない

・銀行・役所からの電話に出ない

・「今だけでも時間が止まってほしい」と感じる

・ポストを確認しなくなる

この段階がもっとも危険です。

なぜなら、通知を無視すれば状況が進まないように感じますが、実際には……

銀行も裁判所も“淡々と”手続きを進めているからです。

本人の行動が止まっている間にも、
・期限の利益喪失
・代位弁済
・競売開始決定通知
など、粛々とステップが進行していきます。

督促が強まり、裁判所名の書類や保証会社の通知が届き始めると、心理は一気に“恐怖”へ傾きます。

・「家族に知られたらどうしよう…」

・「誰にも相談できない」

・「お金の相談は恥ずかしい」

・「専門家に相談すると怒られる気がする」

こうした不安が重なると、人はますます孤立し、“相談という選択肢”を自分から閉ざしてしまいます。

しかしこの時期こそ、任意売却やリスケ交渉など、まだできる対策が多い時期です。
ただ、心の余裕がなくなることで「何をどう相談すればいいか分からない」という状態に陥ってしまうのです。

競売開始決定や期間入札通知など、裁判所から赤い封筒が届く頃――
ようやく動き出す人もいます。

しかし、その時には心理は次の状態になりがちです。

・「もうどうでもいい」

・「任意売却は面倒そう」

・「破産するから家は捨てていい」

・「動いても手遅れじゃないか…」

この段階では、
・残り時間の少なさ
・担保の状況
・差押の多さ
などにより、競売回避がかなり難しいケースがほとんどです。

つまり、“動けなかった心理”が結果として競売を招いてしまうのです。

任意売却とは、金融機関の合意のもと、通常の市場価格に近い金額で売却する手続きです。
競売とは違い、買い手が自由に選べるため、売却価格も高くなりやすい構造があります。

市場に出して売るため、
通常の中古住宅と同じフィールドで販売できます。
そのため、立地や状態が良ければ「高値で売れた」という例も多くあります。

競売は

・内覧不可が多い

・瑕疵担保なし

・買主は投資家が中心
という性質から、どうしても“安く買いたい層”に偏ります。

そのため、競売評価よりも500〜1000万円、それ以上の開きが出ることも珍しくありません。
任意売却なら、こうした“安売り”を避けられます。

競売では引越し代は出ません。
任意売却の場合は、

・金融機関との調整

・保証会社の判断

債権者によっては残金決済時に5〜30万円前後の引越し費用を認めてもらえるケースがあります。
生活再建のスタートとして大きな違いです。

任意売却をしたあとに残った借金は、自己破産で整理する流れが一般的です。

つまり、任意売却で家を高く売り、その後に破産で債務を整理すれば、もっとも負担が少ない形で再出発ができます。

自己破産については、現場でよくある誤解があります。

◎ よくある誤解

× 自己破産すれば競売が止まる
× 自己破産すれば家が残せる
× 自己破産したあとで売却調整すればいい

どれも正しくありません。
ここを勘違いすると、結果的に競売一直線になります。

▶ 自己破産すると“管財人による処分”が必要

自己破産を申し立てた瞬間、あなたの家は法的に「財産」として扱われ、破産管財人が売却の主導権を持つことになります。

つまり、自分の意思で売ることができなくなるということです。

▶ 管財人が競売を選ぶことも多い

管財人は「時間をかけて高く売る」よりも、
確実に回収できる方法を選びがちです。

買い手探しの手間・調整の必要性を避けるため、競売を選択するケースも珍しくありません。

そのため、「破産すれば家が守れる」という誤解は完全に間違いです。

▶ 自己破産後では“任意売却はほぼ不可能”

破産手続きが始まったあとは、あなたが交渉して売却することはできません。
任意売却は銀行との調整が必要ですが、本人に権限がなくなるため実質不可能なのです。

ここまでの仕組みをまとめると、以下が結論です。

・任意売却なら時価に近い価格で売れる

・引越し代も確保しやすい

・自己破産とセットで進めると生活再建しやすい

・自己破産してからでは、もう家の売却は選べない

つまり、自分と家族の生活を守る選択肢を残すためには、破産前の任意売却が最も合理的です。

税金が滞納されると、市区町村や国税局は差押えの手続きを行います。
差押えが入った場合、任意売却で売却代金を受け取ることができなくなったり、売却手続き自体が止まることがあります。

・差押前：売却代金を債権者に分配可能

・差押後：税務署や市区町村の優先順位が高く、売却しても差押分が最優先で回収される

つまり、所有者に任意売却の自由度はほぼなくなるのです。

差押えを解除するには、原則として以下のどちらかを行う必要があります。

・全額納付：未納税金を一括で支払う

・分納合意：役所と分割納付の計画を立て、承認を得る

この手続きが完了しない限り、金融機関も任意売却を承認しにくくなります。
売却の進行には、税務署や市区町村との綿密な調整が必須です。

・税金滞納は住宅ローン滞納より優先されるため、競売の進行に大きな影響を与える

・任意売却を成功させるには、差押え解除や分納合意を含めた調整が必須

・所有者の協力なしでは何も進まない

・「差押え＝売却不能」「税金滞納＝競売決定」という認識は誤解

結論：税金滞納が絡む競売は、ローン滞納だけの競売よりも準備と調整が複雑です。
だからこそ、早期の相談・行動が成功の鍵になります。

住宅ローン滞納が始まって3か月以内なら、選択肢は豊富です。

・任意売却

・通常売却（市場で売却）

・借入の整理やリスケジュール

この時期は心理的にもまだ前向きに動ける可能性が高く、競売手続きもまだ進行していません。
逆に放置すると、6か月を過ぎたあたりから保証会社の代位弁済や競売申立が始まり、選択肢が激減します。

ポイント：最初の3か月が勝負。迷っている時間は最も危険です。

住民税・固定資産税・国税などの税金滞納は、住宅ローンよりも優先されることがあります。
しかし、税金は“敵”ではなく交渉相手です。

・差押解除の相談は現実的に可能

・分納計画や一部支払いの合意も多くの自治体で認められる

・早めに動けば、任意売却も同時進行できる

ポイント：税金滞納を放置すると任意売却も進まず、競売一直線になります。

経済状況が厳しいときほど、家族や共有者に状況を隠す人が多いです。

・「知られたくない」と秘密にすると孤立し、意思決定が遅れる

・共有名義の場合、同意が取れず任意売却ができない

早めに家族と情報を共有し、協力を得ることで手続きのスピードと成功率が大きく上がります。

意外に思われますが、債権者も任意売却のほうが回収率が高いと考えています。

・競売だと売却価格が下がり、残債回収が減る

・早めに相談すれば、返済計画や売却条件を柔軟に調整してくれる

ポイント：債権者への連絡は「謝罪」ではなく、交渉のスタートと考えると心理的ハードルが下がります。

滞納や差押えのストレスで、心理的に行動できない人が非常に多いです。
そんなときは、任意売却の専門家に相談することが有効です。

・手続きを代理で進めてくれる

・金融機関・自治体との交渉を代行

・所有者の心理的負担を軽減

ポイント：自分で動けなくても、専門家に任せることで競売回避の可能性は十分に残る。