【出口戦略】廃業・引退前に知っておくべき「法人から個人」へ自宅を名義変更するお話です

税務署は「身内への格安販売」を厳しくチェックします。

■理想： 不動産鑑定士による鑑定（費用はかかりますが最強の証拠になります）。

■現実的なライン： 複数の不動産仲介会社による**「査定書」**を3社分ほど取得し、その平均値をとる。

時価よりも著しく低い価格で売買すると、以下の税金が発生するリスクがあります。

■個人側： 時価との差額が「役員賞与」とみなされ、所得税・住民税が課税される。

■法人側： 時価で売ったものとして計算され、売却益（譲渡益）に対して法人税が課税される。

廃業を前提としている場合「個人の住宅ローン」への借り換えは、会社の決算状況や個人の収入状況によって審査が厳しくなることがあります。

■退職金との相殺を行う場合は、議事録に「退職金の支給」と「売買代金の相殺」の旨を明記しておく必要があります。

土地は非課税ですが、建物部分には消費税がかかります。
契約書を作成する際、売買価格を「土地」と「建物」に分け、建物分に対する消費税を正しく計上・納税（法人が課税事業者の場合）する必要があります。

もし、この手続きが「完全な廃業（清算）」を見据えたものなら、以下の順序が理想的です。

1. 不動産の個人移転（完了）

2. 法人の解散決議

3.清算結了

清算結了後に名義変更を行おうとすると、法人が消滅しているため手続きが非常に複雑になります。 今のタイミングで進めるのは非常に賢明な判断です。

■属性の変化： 「経営者」から「無職（リタイア）」や「再就職者」になるため、銀行の審査が厳しくなります。

■年齢制限： 完済時の年齢制限（一般的に80歳前後）に抵触する可能性があります。

1. 廃業「前」に審査を通す： 会社が黒字のうちに、個人の住宅ローンとして借り換えの相談を銀行に進めておきましょう。

2. 親族間売買に対応したローンを探す： 通常の住宅ローンは「親族間や自己売買」に厳しいですが、専門のローン商品や、地銀のプロパーローンであれば相談の余地があります。

3. 役員退職金を充当する： 法人から支払われる退職金を、住宅の購入資金（あるいは債務の相殺）に充てることで、借入額を最小限に抑えるのが最も現実的なルートです。

計算式に記載いただいた通り、原則は評価額の $2.0\%$ や $3.0\%$ ですが、**「住宅用家屋」**としての要件を満たせば、大幅に減税されます。

■登録免許税： 建物分が 0.3% 程度まで下がる可能性があります（自己居住用などの要件あり）。

■不動産取得税： 評価額から一定額（最大1,200万円など）を差し引ける控除があり「実質ゼロ」になるケースも珍しくありません。

※昭和57年（1982年）以降に建てられた建物、または現行の耐震基準を満たしていることが条件です。

法人が「課税事業者」である場合、建物の売買価格には消費税がかかります。

・土地：非課税

・建物：課税（10%）

例えば、建物価格を2,000万円と設定した場合、法人は200万円の消費税を預かることになり、決算時に納税義務が発生します。

この「キャッシュアウト」を計算に入れておかないと、法人の清算資金が足りなくなる恐れがあります。

逆に、帳簿価格（未償却残高）よりも時価が低い場合、法人側に**「譲渡損（売却損）」**が発生します。

■この損失は、その期の他の利益と相殺できるため、法人税の節税につながります。

■廃業年度に大きな利益（在庫の処分益など）が出る場合は、あえてこのタイミングで不動産を売却して損を出し、税負担を抑える戦略も有効です。

「なぜこの価格で売買したのか」を客観的に証明するために、以下の準備が必要です。

■不動産会社による査定書（複数社）： 最も一般的ですが、身内への忖度がないことを示すため、3社程度の比較が望ましいです。

■不動産鑑定士による鑑定評価： 物件価格が高額な場合や、複雑な土地の場合は、費用を払ってでも鑑定士に依頼するのが最も確実な防衛策となります。

ポイント： 「固定資産税評価額」＝「時価」ではありません。通常、時価は評価額よりも高くなるため、評価額だけで売買価格を決めると税務リスクを招きます。

廃業に伴う自宅の名義変更は、単なる手続きではなく、法人税・所得税・相続税が絡み合う高度な経営判断です。

1. 廃業の1年以上前から準備を始める

2. 「時価」の証拠を揃える

3. 顧問税理士と「退職金」を絡めたシミュレーションを行う

この3点を徹底することで、住み慣れた家を守りつつ、綺麗な形でリタイアを迎えることができます。