【ローコスト住宅はもう限界？】中小建築会社の倒産増加と住宅業界の未来を不動産業者が徹底解説

倒産している企業の多くは、負債総額1億円未満の小規模業者で、特に注文住宅系やローコスト住宅、分譲建売住宅を主力とする会社に集中しています。

倒産は関東圏・関西圏のみならず、地方都市部にも広がっており、全国的な現象といえます。

最大の要因のひとつが、資材価格と人件費の急激な上昇です。

ウッドショック以降、木材価格が高止まりし、物流費も大幅に上昇。加えて、職人不足による人件費の高騰が追い打ちをかけています。

受注価格に転嫁しづらいローコスト住宅を主力とする企業にとって、原価上昇は命取りとなりかねません。

多くの中堅ビルダーは、住宅展示場出展や大量の広告宣伝、フランチャイズ本部へのロイヤリティ支払いなど、高コスト体質に依存しています。

住宅販売が好調な時期にはこれが機能していたものの、販売不振に直面した今、それらが重い固定費として経営を圧迫しています。

住宅ローン金利の上昇に加え、物価高騰や将来不安から消費者の購買意欲は大きく冷え込んでいます。

その結果、モデルハウスやWebサイトへの問い合わせ数（反響数）が激減。販売不振が続くなか、資金繰りの悪化に拍車がかかっています。

中小企業にとって命綱とも言える銀行融資が、近年ますます厳格化されています。

特に財務基盤の脆弱な中小・中堅ビルダーにとっては深刻な問題です。

もともと信用力の低さから資材仕入れや人件費といった運転資金の調達には苦労していましたが、金融機関の審査基準が一層厳しくなったことで、短期資金の確保が困難となり、資金ショートに直面するケースが急増しています。

ローコスト住宅のビジネスモデルは、徹底した原価削減によって成り立っています。

材料や設備を大量一括で仕入れることでスケールメリットを生み出し、間取りや仕様を標準化することで設計や施工にかかるコストを大幅に削減。

また、外壁材や内装材には比較的安価な建材を使用することで初期費用を抑え、結果として顧客には手頃な価格で住宅を提供できる仕組みが築かれていました。

こうした工夫を積み重ねることで、販売価格を抑えつつも企業としての収益性を確保する、効率的で合理的なビジネスモデルが成立していたのです。

しかし、この効率的なビジネスモデルも、2020年以降の環境変化によって大きく揺らぎ始めました。

ウッドショックを契機とした資材価格の急騰、そして職人不足による人件費の上昇は、原価を抑えるというモデルの根幹を直撃しました。

標準化された建材が高騰すれば原価を吸収する余地はなく、また労働力不足の中で人件費を削減することもできず、“家賃並み”の価格帯を維持することが次第に困難となっていきました。

コスト上昇分をそのまま販売価格に転嫁することも難しく、体力の乏しい中小ビルダーを中心に、経営が行き詰まり倒産に追い込まれるケースが相次いでいます。

2020年代に入り、建築業界はかつてないコスト上昇の波に直面しています。

ウッドショック以降も木材価格は高止まりを続け、鉄骨・断熱材・合板など主要な建材は軒並み値上がりしました。

さらに、職人不足による人件費の上昇、輸送費や燃料費の高騰による物流コストの増加も重なり、住宅の原価は大きく膨らんでいます。

その結果、かつて主流だった1,500万〜2,000万円といった価格帯で住宅を提供することは、今や非常に困難になりました。

追い打ちをかけているのが、住宅ローン金利の上昇です。仮に金利が1.0%から1.5%に上がっただけでも、35年ローンの総返済額は数百万円単位で増加します。

建物価格の上昇と金利上昇が重なれば、月々の返済額が1〜2万円増えるのも珍しくなく、「月々5万円台でマイホーム」というかつての現実は、今や多くの家庭にとって手の届かない理想になりつつあります。

住宅の「買い手」の動きにも明確な変化が表れています。

◎ 無理に建てず、「中古住宅」や「リノベ住宅」へシフト
今までは「新築」にこだわっていた若年層や子育て世代も、コストと返済負担の現実を見て、購入の方向性をシフトしています。

・中古住宅を購入し、自分たちのライフスタイルに合わせて部分リノベーション

・フルリフォーム済みの中古住宅を新築代替として購入

・立地を重視し、築年数にこだわらず購入する層も増加

特に、地方では新築との差額が数百万円から1,000万円以上になるケースもあり、「中古＋リフォームで自分らしい住まい」という選択が現実的なものとなっています。

◎ 「持ち家＝安定」の価値観が薄れ、賃貸を選ぶ層も増加
かつては「持ち家を持って一人前」という社会的価値観がありました。しかし現在は、ライフスタイルの多様化や将来不安の増大により、この考え方にも変化が生まれています。

・転勤・転職・離婚・介護など、人生の変化に柔軟に対応できるのはむしろ賃貸

・持ち家を持つことで、固定資産税や修繕コスト、地価下落リスクを抱える不安も

・「住宅ローンを抱えるのが怖い」「流動性のある暮らしをしたい」という声も顕著に

その結果、家を持たないという選択肢が“負け”ではなく、“合理的な選択”と認識される時代へとシフトしています。

全国の住宅着工数は、10年前と比べて約7割程度に減少しています。

これは新築住宅に対する需要が明確に落ち込んでいることを示しており、少子高齢化や人口減少、消費マインドの冷え込みなどが要因とされています。

一方で、地域の建築業者数は大きく減っていないため、需給のバランスが崩れ、業者間の競争が激化。特に地方都市では「住宅を建てたい人より、建てさせたい業者の方が多い」という状態が常態化し、過剰供給が起きています。

加えて、土地価格の上昇や建築コストの高止まりにより、施主側は「今は建てるべきタイミングではない」と様子見を決め込む傾向が強まり、“建て控え”の動きが一段と加速しています。

とくに都市部では、建売住宅の在庫が目に見えて増加しています。

原因の一つは、「価格は高いのに、仕様や間取りがローコスト住宅の延長」という、中途半端な商品が多いことです。

買い手にとっては「これでこの価格？」という不満が募り、結果として売れ残りが常態化。在庫負担が膨らみ、資金繰り悪化に直結するという、建売ビルダーにとっては負のスパイラルが発生しています。

こうした需給ギャップの中で、住宅業界では契約を獲得するための“値引き合戦”や、過剰な広告投入が横行しています。

特に、中小・中堅の工務店やハウスメーカーは、大手と比べて財務体力に乏しく、このような消耗戦に巻き込まれると、本来確保すべき利益が圧迫され、やがて資金繰りが行き詰まるリスクが一気に高まります。

値引きで価格を下げれば下げるほど、原価高を吸収できず、ただでさえ厳しい採算ラインがさらに崩壊していく――。

まさに「売れても儲からない」「受注しても苦しくなる」悪循環に、多くの中小ビルダーが飲み込まれつつあるのが現状です。

現在の日本は、出生数が80万人を下回る“超少子化時代”に突入しています。

未来の住宅購入層となる若年人口が減り続けているため、新築需要の長期的な減少は避けられません。

さらに、非正規雇用や賃金の伸び悩み、晩婚化・非婚化といった社会的背景から、住宅ローンの審査にも通りにくい層が増え、住宅購入そのものが高いハードルになってきています。

これまで住宅需要を支えてきたのは「核家族化」でしたが、その効果もすでにピークを過ぎました。

総人口が減少するなかで世帯数も伸び悩み、今後は“世帯ベース”でも住宅需要が減る”構造に突入しています。

単身世帯や高齢者世帯は住宅購入に積極的でないことも多く、かつてのような“マイホーム需要”は期待できない時代となりつつあります。

全国の住宅ストック数は6,000万戸を超えており、そのうち900万戸以上が空き家とされています。

住宅の数、そのものは足りている、むしろ余っているという状態です。

これだけ空き家があれば、「わざわざ新築を建てる必要がない」と判断する消費者も増えて当然です。

この現実が、新築市場をさらに圧迫しているのです。

都市部、とりわけ東京23区における新築マンションの平均価格は1億円を超えると報じられています。

20代・30代の一般的な共働き世帯であっても、この価格帯の物件に簡単に手が届かないのが現実です。

そのため、「買う」という選択肢から「借りる」という現実的な選択へとシフトする人が増加。

特に都市部では賃貸需要が逆に拡大し、その結果、戸建て住宅の需要にも抑制的な影響が及んでいます。

住宅ローン金利の上昇に伴い、「無理して家を買うのはやめよう」という考え方が広がっています。

具体的には、「無理なローン返済は将来への不安を増す」「収入が安定していないため大きな借金を抱えたくない」「必要に応じて柔軟に引っ越せる方が良い」といった声が多く聞かれます。

こうした意識の変化は、長らく根強かった持ち家至上主義からの脱却を促し、建売や注文住宅から中古住宅や賃貸住宅への需要シフトを加速させているのです。

構造的な変化が重なり合い、住宅新築市場は明確に縮小局面に入っています。

需要は減少し、購買意欲も冷え込む一方で、供給過剰による在庫の増加が問題となり、販売競争は一層激化しています。

特に中小・中堅の建築会社やハウスメーカーは、この厳しい市場環境の中で構造的に不利な立場に置かれており、経営環境の一層の悪化が避けられない状況です。

最近倒産が報じられているのは、ローコスト建売住宅や賃貸併用住宅を主力商品としてきた地域密着型の中小ビルダーです。
特に地方都市で存在感を放っていたこれらの企業は、「月々○万円で建てられるマイホーム」などのキャッチコピーで若年層や子育て世帯のニーズを取り込み、一時は活況を呈していました。

しかし、原価上昇や価格競争に耐えきれず、多くが経営破綻に追い込まれています。中には、

・完成直前に倒産して引き渡し不能

・建築途中で工事が止まり、再開の目処が立たない
といった深刻な消費者被害を生むケースも増えており、住宅購入者の不安をさらに煽る要因になっています。

倒産の背景には、複数のコスト要因と構造的な市場縮小が複雑に絡んでいます。

・資材費・物流費の高騰：ウッドショック後も木材や鉄骨、住宅設備の価格が高止まりし続け、原価率が上昇。

・職人不足と人件費の上昇：特に地方では大工や左官などの担い手が減少し、賃金の上昇が避けられない。

・販管費（販売管理費）負担の増加：住宅展示場の維持費、チラシ・インターネット広告など、販売経費が利益を圧迫。

・銀行融資の引き締め：資金繰りが厳しくなる中、小規模企業ほど信用力がなく、つなぎ融資が得られにくい。

・顧客の建て控え：価格高騰と金利上昇で顧客の購買意欲が低下し、反響が減少。

つまり、売上が減る一方で、コストだけが上がる。この悪循環が、体力のない企業から順に脱落させているのです。

こうした影響は、単に企業収支の話にとどまりません。地方においては、地域密着型の建築関連業者が長年培ってきた技能・技術・雇用基盤が崩れ、次世代への継承が断絶する懸念も広がっています。

「昔ながらの職人がいなくなった」「若手が育たない」「仕事がなくて地元を離れた」という声が増えることで、住宅建築の質や地域の経済循環に深刻な影響を及ぼし始めているのです。

日本の住宅需要は、少子高齢化と人口減少により、すでにピークを過ぎています。特に地方では、「住む家がない」のではなく「使われていない家（空き家）が多すぎる」状態です。

・空き家数は全国で900万戸超

・築年数の浅い空き家やリフォーム可能な住宅も多数存在

そのため、新たに土地を買って注文住宅を建てるより、中古住宅を購入し、リノベーションして暮らす方が合理的と考える消費者が増えています。
「新築＝合理的な選択」という前提は、すでに崩れているのです。

需要が確実に減少しているにもかかわらず、建築業者の数は大きく減っていないという現実も、住宅市場における構造的な歪みの一因です。

特に中小ビルダーは、地元の人脈や紹介営業など地域密着型の手法に依存してきたため、市場の縮小にも関わらず撤退や業態転換が進まず、結果として供給側が過剰なまま残り続けています。

そのため、競合過多・受注単価の下落・販売競争の激化が一層深刻化し、価格競争に耐えきれず経営破綻に至る企業が後を絶たないのが実情です。

提携する施工会社が倒産した場合、不動産会社には二重三重のリスクがのしかかります。

ひとつは、「建築条件付き土地」が“売れない土地”へと一変するリスクです。

施工会社が倒産すれば、建築請負契約が履行不能となり、土地売買契約自体が白紙解約となるケースもあります。

これにより、販売機会を逸するだけでなく、仲介手数料の返還や顧客対応に追われる事態となり、営業活動に深刻な影響を及ぼします。

もうひとつは、建築途中での工事放棄による損害の連鎖です。

すでに施主が支払った工事代金や、金融機関から実行されたつなぎ融資の資金が戻らず、損失が発生する恐れがあります。

建築の継続が困難になるだけでなく、「紹介した不動産会社の責任ではないのか？」というクレームや、選定ミスを問う声が上がることも少なくありません。

・定期的な財務状況・工事履歴のチェック
 施工会社の倒産リスクを事前に見極めるには、決算書の簡易分析や現場の品質管理状況を常に把握する必要があります。

・完成保証制度・履行保証保険の活用
 顧客に対しては、住宅瑕疵担保責任保険だけでなく、工事中の倒産に備えた完成保証（※ハウス・デポなど）の制度を提案・説明し、リスクヘッジを明確に示すべきです。

・「建てられない」時代の新たな提案軸
 新築市場が縮小する中、中古物件に新たな価値を加えるリノベ提案が急速に普及。
 建物調査（インスペクション）＋改修プラン＋資金計画をワンセットで提案できる体制が求められます。

・設計士・工務店との「ワンチーム体制」の構築
 販売現場の担当者が、設計・施工・資金計画の専門家と連携し、契約前から総合的な提案を行えるスキーム作りがカギになります。

「安さ」や「派手な宣伝」だけで顧客の心をつかめる時代は終わりを迎え、これからは“誠実な説明”と“安心できる対応”、そして“持続可能な品質とアフターサポート”こそが、選ばれる会社の決定的な要素となっていきます。

単なる土地や建物の紹介にとどまらず、建築会社の選定や資金計画、リフォーム設計、将来の資産価値までを見据えた「暮らし全体の提案」ができるかどうか──これからは、住宅購入＝暮らしの設計という視点で寄り添える会社こそが、顧客からの信頼と支持を集める存在になっていきます。

・売上主義ではなく、顧客の人生視点で寄り添う営業スタイルが求められます。

・不動産会社自身も、法務・建築・金融の知識を持ったプロフェッショナル化が必須となるでしょう。