金融緩和政策とコロナ禍で任意売却・競売が減った背景と、今後のリスク・防衛策のお話です

2009年――リーマン・ショックの影響が日本経済を直撃した年。

この年、不動産の「競売件数」は約6万件を超え、バブル崩壊以降で最大のピークを迎えました。

企業の倒産、住宅ローンの延滞、そして金融機関の不良債権処理。
そのすべてが一気に表面化し、全国の裁判所に“担保不動産の競売申立て”が殺到した時代でした。

しかし、その後の流れは意外なものでした。10年後の2020年代に入ると、競売件数はわずか1万件台まで減少しました。
実にピーク時の約5分の1以下という水準にまで落ち込んでいます。

「なぜ、あれほど多かった競売が、ここまで減ったのか？」「コロナ禍でも競売が急増しなかったのはなぜか？」

そして、「今後、再び増えるリスクはないのか？」

この記事では、2009年のピークから現在に至るまでの競売件数の推移と背景要因を専門的に分析しながら、
・なぜ減少したのか
・どんな政策や環境が影響したのか
・今後の金利動向や経済情勢で何が起こる可能性があるのか
・不動産オーナーや購入希望者が取るべき“防衛策”とは何か

これらを一つひとつ丁寧に整理していきます。

競売が減ったというニュースの裏には、見えないリスクの蓄積と市場構造の変化が潜んでいます。

表面の数字だけで安心せず、次に来る波をどう読むか――。
そのヒントを、この分析から見つけていただければと思います。

2010年代前半に入ると、いくつかの要因が同時に作用し、競売件数は急速に減少していきました。その主な背景は次の4点に整理できます。

競売件数の減少は、一見すると不良債権や延滞リスクが解消されたかのように見えますが、数字上の減少＝リスク消滅ではありません。

実際には、「競売に至る前に別の手段が採られた」あるいは「一時的に先送りされている」ケースが多く、表面上の減少に過ぎない可能性があります。

特に、任意売却については公式な統計が存在せず、件数を正確に把握することができません。つまり、競売市場には出てこない“債務処理ゾーン”が水面下で広がっているという指摘もあります。

さらに、競売が減少することで、市場に流通する不動産物件の供給が滞り、価格形成の透明性が低下するという副作用も無視できません。

また、長期にわたって競売件数が低水準で推移している裏側では、返済を「何とか耐えてきた」債務者層が潜在的に存在しており、今後の金利上昇や支援制度の終了などをきっかけに、一気に滞納・競売増加へ転じるリスクを内包しています。

つまり、「競売が減った＝安心」ではなく、「静かに積み上がるリスクの地層」をどう読み取るかが、これからの不動産・金融市場における重要な視点といえるでしょう。

低金利政策は、確かに借り換えや返済負担の軽減を通じて、延滞や競売を抑える効果をもたらします。

しかし同時に、「リスクを表面化させずに先送りする」側面も持ち合わせています。
そのため、“低金利＝安心”とは限らず、むしろ将来的な競売増加の地ならしになることさえあるのです。

2024年以降、実務現場では競売申立て件数が微増に転じる兆しが見え始めています。

特に目立つのは、郊外や投資用不動産での延滞・売却動きです。背景には、低金利期に組まれた高齢者ローンやフルローン案件の借り換えが難しい状況があり、金融機関も慎重な姿勢を強めています。

言い換えれば、「支援終了」→「返済再開」→「延滞顕在化」という流れが既に始まっており、競売出品数は長期的な低下傾向を経て、2023〜2024年にかけて微増（15年ぶりの増加）に転じました。

これは、金利環境の変化や不動産価格調整の影響によるものと考えられます。

ただし、この動きには地域差・物件種別差が大きい点も重要です。
都市圏の一戸建てや一部の投資用物件で特に増加傾向が見られ、郊外・地方の住宅市場ではまだ安定的な傾向が続いています。

補足として、競売統計や月次データはネット上でも公開されており、地域別・物件種別ごとの動きを確認することも可能です

🟢 短期（〜1年）

・支援策終了・金利上昇により、任意売却や競売件数が増加する可能性が高い。

・変動金利利用者や投資家ローンを組んだ高レバレッジ層は特にリスクが顕在化しやすい。

・実務上、2024年以降に見られる延滞顕在化の兆しは、この短期リスクを反映している。

🟡 中期（1〜3年）

・地方や人口減少エリアでは、不動産価格下落に伴い債務超過が発生する可能性。

・任意売却を希望する債務者が急増し、市場での処理件数や価格調整が課題となる。

・金融機関も回収・リスケ対応に追われる状況が想定される。

🔴 長期（3年以上）

・不動産市場の二極化が進行：駅近・都心部は価格高値を維持する一方、郊外・地方は下落傾向が続く。

・金利上昇が長期化すれば、返済負担増＋価格下落の複合リスクにより、破綻・競売増加の可能性がさらに拡大。

・投資用不動産や高レバレッジ案件におけるリスクは、長期的な市場の二極化と連動して顕在化する。

このように、短期は金利・支援終了による即時的リスク、中期は地域別価格下落による債務超過リスク、長期は市場二極化＋金利上昇による破綻リスクという形で、リスクの時間軸を整理することが重要です。

将来的に不動産競売が増加する可能性は十分にあります。

そのような状況で不動産を所有している人々はどのような対応策を取れば良いのでしょうか。

リーマン・ショック以降の金融緩和、そしてコロナ禍での大規模支援策により、競売件数や任意売却件数は一時的に減少しました。

数字だけを見ると「リスクが低下した」と誤解しやすい状況ですが、実際には債務問題や市場調整のリスクは先送りされているに過ぎません。

2023〜2024年には、すでに都市圏の一部や投資用不動産で延滞・任意売却・競売の兆しが見え始めています。

これは、低金利期に組まれた高レバレッジローンや高齢ローン、支援終了による返済再開などが契機となった、潜在的リスクの顕在化です。

今後は、金利変動や不動産価格調整が進む中で、短期的には返済負担増・延滞増加、中期的には地方・郊外の債務超過、長期的には市場二極化による破綻リスク拡大といった段階的なリスクが想定されます。

この状況下での現実的な防衛策は以下の3点に集約できます。

・破綻リスクがある人は「早期相談」

延滞・返済遅延の前に専門家や金融機関に相談することで、任意売却・リスケ・公的支援などの選択肢を最大化できる。

投資・購入を検討している人は「登記と競売情報の事前チェック」

潜在的な延滞や差押え物件の把握は、購入リスクを最小化し、投資戦略に不可欠。

余裕資金と出口戦略を確保する

返済負担増や価格下落リスクに備え、現金余力と売却・処分のシナリオを事前に構築することが重要。

🔹 結論

金融支援や低金利で「表面上は穏やか」に見える市場も、潜在的なリスクは依然として存在しています。
任意売却・競売のデータや市場動向を注意深く観察し、早期対応・情報収集・戦略的行動を組み合わせることが、これからの不動産市場で資産を守り抜くための現実的かつ最も有効な手段です。

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