住宅ローンの返済が難しくなっている方からのご相談を頂く際に多くあるのが税金も滞納しているケースです。
税金滞納をして不動産を差押されている方は固定資産税・住民税・国民健康保険料等を滞納している事が最も多くあります。
これらの税金滞納を放置していると所有している不動産に差押えをされてしまいます。
不動産を売却する時に差押えの登記をされていると解除をしてもらわないと引渡すことができませんので所有者の意思だけでは売却ができないということになります。
【無益な差押えの禁止とは】
不動産を売却しても滞納分の税金が完納できない状況でも、自治体は滞納状態を放置しておくと差押・参加差押をしてきます。
このような差押を無益な差押と言います。
無益な差押えとは、実質的に回収の見込みがない不動産に対して差押えをすることです。
税金の滞納をすると不動産に差押えの登記がされることは前記の通りですが、自宅を任意売却する時にはとても厄介になります。
任意売却するという事は、住宅ローンだけで債務超過（オーバーローン状態）になっていることが多く、不動産を売却できたとしても税金滞納の差押えを解除する配分は不可能です。
前記のような状態にもかかわらず役所は国税徴収法に基づき不動産に差押えの登記をします。
具体的には
不動産 市場価格 2,000万円 住宅ローン残債額 2,800万円 税金滞納 200万円
上記の状態で役所が差押えしても任意売却・競売で不動産を売却しても住宅ローンを返済する事が優先されるので役所が税金滞納分を回収する事は不可能です。
これが「無益な差押え」です。
国税徴収法では無益な差押えは禁止されています。そして、そのような差押えをしている不動産を売却する際は役所の職員は差押えの解除をしなければならないと記載されています。
「無益な差押え」が法律で禁止されているのであれば役所は敢えて差押えはしないだろうと思われますが、残念ながら頻繁に行われています。
本来であれば対象不動産の抵当権の債務額・不動産の評価額等を確認して回収可能額の見込みがあるのであれば差押えをすれば「無益な差押え」になることは少ないのでしょうが、そのような調査をしている間に不動産を処分されてしまっては困るので取り敢えず差押えをしようという考えなのかもしれません。
無益な差押をしている役所の担当者と解除の交渉する時に「回収の見込みがない事は確実ではないので差押えの解除はしない」「無益な差押かどうかを判断するのは役所であって納税者ではない」等の如何にも御役所と言わざるを得ない回答しかないのが残念ですね。
【解除するには】
近年、税金の差押えを解除する事はとても困難になっています。上記の例では差押え解除を申し出ると「滞納分200万円完納が差押え解除条件」と回答する役所が多くなっています。
仮に、任意売却をすれば30万円納税することができると伝えたとしても拒否される事も多くあります。又、競売と比較して法律で定められた不動産処分であれば回収できなくても仕方がないという回答です。
競売であれば回収できなくても仕方がないよいう回答には違和感を感じますが、実際にこのように考えている役所は多くあります。普通に考えれば0円よりは30万円回収できた方が良いと考えるのが常識的ですよね。
役所から無理難題を言われても任意売却をした方がメリットと考えて「無益な差押え」を解除するには差押解除申請書等の書類を用意して根拠を示して解除をお願いする事です。そして、解除に残った滞納分も納税する意思を真摯に示すことが必要です。
【まとめ】
住宅ローンの返済が厳しくなると金融機関からの督促・差押えを恐れて納税を後回しにして住宅ローンの返済を優先してしまう方が多くいます。この事が後から売却することに対して支障をきたすことになります。
滞納した税金は自己破産をしても免責される事ができない非免責債権です。仮に、不動産を任意売却で処分して残債務を自己破産で免責されても滞納した税金の請求は無くなることはありません。
現在、税金の滞納があり住宅ローン返済が厳しいと感じているのであれば早い段階でご相談頂ければ解決策をご提案致します。
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