【税金・国民健康保険料・相続税の滞納がある方必見】不動産売却で解決する方法と注意点についてのお話です

国民健康保険料（または「国民健康保険税」）は、市区町村が課税・徴収する公的な負担であり、法律上は税金と同様の性質を持ちます。

そのため、滞納が続くと、市区町村は財産の差押えを含む「滞納処分」を行うことができます。

国民健康保険料を滞納しても、「たかが保険料」と思わず、財産（とくに不動産）を守るためにも早めの対応が重要です。

不動産の差押えは最終手段ですが、実際に起こる可能性があるため、督促が来た時点で行動に移しましょう。

●住民税・固定資産税などの税金

●国民健康保険料・年金保険料などの社会保険料

●故意による損害賠償（飲酒運転など）

●養育費・婚姻費用分担金

●罰金や過料

これらは、自己破産しても支払い義務が消えません。

税金や保険料は、社会全体の仕組みを支える重要な財源です。

そのため「個人の事情でチャラにはできない」という位置づけになっており、自己破産でも免責されないのです。

●売却前に、滞納している税金や保険料などを全額支払う

●滞納が解消されると、差押えも解除され、通常通りの売却が可能に

💡 メリット：売却手続きがスムーズになる

⚠️ デメリット：まとまった資金が必要

不動産を売却する際に事前に債権者と協議して、差押の解除条件を確定させておきます。

解除条件を確定した時点で、売却価格や引渡し条件を確定させて販売活動を開始します。

●買主との売買契約を締結

●売却代金の一部を、税務署や市区町村など差押えを行っている行政機関に直接支払う手続きを行う

●担当者が売却に同意し、差押え解除の許可が下りれば売却が可能に

💡 メリット：自己資金がなくても売却できる可能性がある

⚠️ 注意点：行政との交渉、書類作成、売却スケジュールの調整など、煩雑な手続きが必要

相続税は基本的に現金で一括納付が原則です。

しかし、相続財産の大半が不動産の場合、「現金が足りない…」というケースが多く見られます。

そのため、不動産を売却して現金化し、相続税に充てるという選択肢がよく取られます。

もし相続税を期限までに納められず滞納状態になっている場合、以下のような問題が発生します：

●延滞税の加算

●不動産を含む財産の差押え

●延納や物納が認められるかの審査

差押を受けると、売却には原則として税務署の同意が必要になります。つまり、勝手に売ることはできません。

相続税は原則として10か月以内の一括現金納付ですが、

現金が足りない場合には、要件を満たせば「延納（分割払い）」が認められる制度があります。

相続税の延納を希望する場合、以下のような要件を満たす必要があります：

●相続税の金額が10万円を超えること

●金銭で一時に納付できない「やむを得ない理由」があること

●延納期間中、適正に納税できる見込みがあること

●担保を提供できること（例外あり）

そしてこの「担保」の代表的な例が、不動産に対する抵当権の設定です。

●相続人名義に登記が済んでいる不動産に対して

●税務署（国）が抵当権者として登記を設定

●延納中に滞納が発生した場合、その不動産を競売にかけて税金を回収できる権利を国が確保します

つまり、延納は「猶予」ではありますが、債権保全のための担保提供が基本ルールというわけです。

相続税の延納は、国にとっても「分割での回収」を認める制度です。

その代わり、リスク管理として不動産に抵当権が設定されることが一般的である点には注意が必要です。

市町村が課税・徴収を行う地方税では、10万円～30万円程度の滞納でも差押えに至る可能性があります。

●小規模自治体では滞納金額が少額でも早期の差押えを行う傾向あり

●督促・催告を無視すると、事前連絡なしに差押えが行われるケースも

特に固定資産税は不動産と直接紐づいているため、不動産への差押えに発展するリスクが高い項目です。

国税については、20万円以上の滞納から財産調査が始まり、差押えに進むケースが一般的です。

●所得税・消費税などの自営業者に課される税は、納税義務の履行状況に厳格な監視がある

●相続税の場合は数百万円〜数千万円規模の滞納があると、速やかに不動産などが差押え対象になります

※差押の前には「督促状」や「催告書」が送付されますが、これを無視すると突然の財産差押えとなることもあります。

■ 国民健康保険（市区町村が徴収）

●滞納が6ヶ月～1年程度継続

●滞納額が10万円以上

このような条件で、預金調査・財産調査が始まり、差押えに発展する可能性があります。

■ 社会保険料（厚生年金・健康保険：日本年金機構）

●特に中小企業の経営者や個人事業主が対象となることが多い

●滞納額が30万円〜50万円以上になると、差押えの対象となります

年金事務所は一度対応を開始すると強硬な回収措置を講じることが多く、分割納付の交渉に応じない場合は速やかに差押えが実行される傾向があります。

税金や社会保険料を滞納してしまった場合、市町村や税務署、年金事務所などの行政機関は、「回収の確実性」と「即時性」を重視して、どの財産を差押えるかを判断します。

差押の対象として選ばれやすい財産には明確な優先順位があり、まずは預金や給与といった、迅速かつ確実に換金できる資産から差押えが行われるのが一般的です。

最も優先されるのは預金口座です。

行政機関が金融機関に差押命令を出すことで即時に凍結・回収が可能であり、債権者側にとっては最も効率的な手段といえます。

次に差押の対象になりやすいのが給与で、手取り額の最大4分の1まで差押えが認められています。

ただし、最低限の生活費を保障する観点から、一定額については差押えが制限されています。

これらでの回収が困難と判断されると、最後に狙われるのが不動産です。

不動産は高額な資産であるため、一度差押えられると登記簿にその情報が記録され、売却や融資に大きな支障が生じます。

最終的には公売（競売）によって強制的に換金されることになります。不動産は売却までに手間と時間がかかるため、行政側も他の手段での回収が不可能または不十分な場合に“最後の手段”として差押えに踏み切るケースが多いのです。

「差押＝高額滞納者の問題」と思われがちですが、実際には10万円台の滞納でも対象になることがあります。

特に預金や給与が差押えに適さない場合、不動産が最終的なターゲットとなる点には注意が必要です。

差押えを解除するには、原則として滞納金の一括納付が求められるため、事態が深刻化する前に早期対応を行うことが、財産を守るための唯一の防衛策といえるでしょう。

●不動産（土地・建物）

●自動車やバイク

●有価証券（株・債券）

●宝石・高額腕時計・貴金属

●絵画・骨董品・業務用機械など

税金・保険料などの滞納が続く

督促状や催告書が届く
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支払いがない場合、差押えが実行される
　　　　　↓　↓
不動産の評価・調査が行われ、公売の準備
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インターネットや掲示板で公売公告が公開される
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入札・落札 → 第三者に売却され、売却代金で滞納分を回収

●市場価格より大幅に安く売却される可能性が高い

●所有者の意思とは無関係に、第三者に強制的に売却される

●差押情報が登記簿に記載され、信用や取引に悪影響

●売却価格が滞納金を下回った場合、残債が残る可能性も

●自分で不動産を売却したり、借入で滞納を整理して差押解除を目指す

●税務署や自治体と話し合い、分納（分割納付）を申請する

●自主的に不動産を売却する「任意売却」で、公売より高く売る方法も

差押は「登記の優先順位」とは関係なく実行できるためです。

つまり、すでに銀行が抵当権を設定していても、別に市区町村が差押登記を付けることは可能なのです。

ただし、実際にその不動産を売却して得られた代金をどう分けるか（配当）については、登記された順番によって優先順位や税金の支払期日と抵当権の設定期日によって決まります。

「住宅ローンの担保が付いているから差押えは来ないだろう」と安心するのは危険です。

●税務署や市町村は、担保の有無に関係なく差押え可能

●ローンの残債が多ければ、売却しても税金の滞納分が全額回収できないことも

まず最初に確認すべきなのは、売却価格の金額バランスです。

売却価格 ＜ 滞納税金＋仲介手数料＋登記費用など
となってしまうと、差押えの解除に必要な金額が足りず、売却が成立しないケースもあります。

とくに住宅ローンが残っている場合は、

●ローン残債額

●税金等の滞納額

●売却にかかる費用

これらすべてをカバーできる価格で売れるかを、事前にしっかり確認することが大切です。

差押えの解除には、市区町村や税務署との協議が必須です。

●滞納額はいくらか？

●支払期限はいつか？

●売却代金での分割払いは可能か？

●差押解除は売買契約のどのタイミングか？

こうした点をあらかじめ税務職員と確認・交渉し、差押え解除の同意を得る必要があります。
行政とのやりとりには専門知識が求められるため、経験豊富な専門家の関与が重要です。

差押えがついた不動産は、買主にとっても「訳あり物件」です。

●決済前に差押え解除されないと不安

●手続きに時間や手間がかかる

●万が一解除されなければ売買が流れる可能性も

そのため、一般の買主が敬遠することも少なくありません。
スムーズに売却するには、以下のような対応が効果的です：

●訳あり物件に強い不動産会社への相談

●不動産の任意売却に詳しい専門家（弁護士・司法書士・税理士など）のサポート

●買主に安心してもらうための書面・説明の整備

「差押があるから売れない」と諦める必要はありません。
きちんとした準備と専門的な交渉により、問題のある不動産でも適正に売却することは可能です。