【不動産公売・競売】税金 vs 住宅ローン！差し押さえの優先順位を決める「日時のルール」を徹底解説

抵当権が設定されていたり差押の登記がされた不動産を売却するとき、その代金を誰が回収できるかは、単に「先に動いたほうが勝ち」ではありません。

「いつ、その弁済される権利を得ているか」という日付の戦いです。

ここが実務上、最も誤解されやすく、かつ重要なポイントです。

比較対象は「役所が差し押さえた日」ではなく「法定納期限」です。

不動産が売却された代金は、以下の順番で機械的に配分されます。

1位 滞納処分費（共益費用）差押えや公売の手続きにかかった実費。最優先で確保されます。

2位 設定が早い権利「法定納期限が早い税金」または「登記が早い抵当権」。

3位 設定が遅い権利上記の残金があれば、次に早い日付の権利者が受け取ります。

4位 一般債権消費者金融のカードローンなど、担保のない借金。ほぼ配分はありません。

今回のターゲット層である「住宅ローンの返済に苦しみ、税金まで手が回らない方」の場合、多くは「銀行の圧勝」という状況になります。

ケーススタディ

・不動産査定額：2,000万円

・住宅ローン残債（令和2年設定）：2,500万円

・滞納税金（令和5年法定納期限）：100万円

このケースでは、家を売っても2,000万円にしかなりませんが、優先順位1位の銀行が2,500万円の権利を持っています。

売却代金はすべて銀行に流れ、役所には1円も入りません。

これを「無益な差押え」と呼びます。

法律（国税徴収法）では、差し押さえても配分を受ける見込みがない場合、差し押さえをしてはならない、あるいは解除しなければならないと定められています。

役所が「家を差し押さえるぞ！」と督促してくるのは、本当に家を売りたいからではなく「家を人質に取れば、必死で工面して払うだろう」という心理的プレッシャーをかける目的であることが多いのです。

自分の家が今、どのような順位にあるのかを知るには、以下の2つを並べて確認してください。

1. 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
「乙区」という欄を見てください。そこに記載されている抵当権の**「受付日」**が銀行の基準日です。

2. 督促状や納付通知書
滞納している税金の**「本来の納期限」**を確認します。各期の納期限が、税金の基準日となります。

これを見比べることで、もし明日あなたの家が売却されたとしたら、誰が先に笑い、誰が泣くのかが明確になります。

税金の滞納は放置してはいけませんが、過度に恐れる必要もありません。

「法定納期限」と「抵当権設定日」の関係を理解すれば、役所が強引に公売に踏み切れる状況なのか、それとも交渉の余地があるのかが見えてきます。

もし、ご自身の状況で「どちらが優先されるのか計算が難しい」「オーバーローン状態で役所から督促が来て困っている」という場合は、放置せずに専門家や役所の窓口へ早めに相談することをお勧めします。

「役所から差し押さえの紙が届いたが、どうすればいいか分からない」
「銀行に迷惑をかけたくないが、税金が払えない」

そんな不安を抱えていませんか？実は、優先順位を正しく計算すれば、役所と対等に交渉できるケースも多いのです。

まずは現状を整理しましょう。具体的な日付をお伝えいただければ、無料シミュレーションを承ります。

1人で悩まず、まずはプロにご相談ください。