会社が倒産したら法人名義の不動産はどう処分される？売却の方法とポイントを解説します

会社が倒産して破産手続きに入ると、その会社の資産は「破産財団（はさんざいだん）」という形で一括管理されます。

つまり、社長が勝手に資産を売ることはできなくなります。

その代わりに、裁判所が選任した『破産管財人（はさんかんざいにん）』が、債権者（お金を貸している人）にできるだけ多く返済できるよう、不動産などの資産を売却していくのです。

はい、あります。以下のようなポイントが重要になります。

🔹 会社名義の不動産であること
→ そもそも所有者が会社でないと売却対象になりません。

🔹 所有権に問題がないこと
→ 抵当権や差押えなどの登記が複雑すぎると、処理に時間や費用がかかるため、売却が難航することも。

🔹 現実的に価値があること
→ 例えば、建物がボロボロで誰も買わないような状態だと、売却が難しいこともあります。

破産手続き中、法人名義の不動産の売却価格は通常の市場価格にできるだけ近づけるように調整されます。

これは、資産を高く売ることで債権者に返せるお金を増やすためです。

売却された代金はすべて「破産財団」に組み入れられ、そこから債権者への配当に使われます。

債権者とは、会社にお金を貸している人や取引先などで、破産管財人は公平にその返済を進める役割を担っています。

ただし、売却にあたっては裁判所の監督下で行われるため、手続きには時間がかかることがあります。

また、市場価格より低く売らざるを得ないケースもあるため、すぐに高額で売れるとは限らない点に注意が必要です。

破産管財人とは、裁判所が選任する弁護士などの法律の専門家です。

中立・公正な立場で、破産した会社の財産を適切に管理し、売却などの手続きを進めていきます。

その目的は、会社にお金を貸していた債権者に対して、できるだけ公平に、そしてできるだけ多くの金額が戻るようにすることです。

不動産の売却や、その他の資産の整理、必要に応じて過去の取引の調査なども行いながら、債権者への配当を目指します。

破産管財人は、以下のような仕事を通して、倒産処理を進めていきます。

🔹 資産の調査
会社が持っている不動産について、登記内容や担保・差押えの有無、時価などを調査します。

🔹 不動産の売却手続き
必要に応じて不動産会社へ依頼し、購入希望者を探し、裁判所の許可を得て売却します。通常の不動産売買と異なり、「公告」や「報告書の提出」など、法的な手続きが追加されます。

🔹 債権者集会での報告
破産手続きの進捗状況について、債権者に定期的に説明します。

🔹 売却代金の配当手続き
売却して得たお金を、法律に基づいて債権者に配分します。

破産管財人は、単に法人名義の不動産を売るだけの存在ではありません。

たとえば、「不正な財産隠しがないか」「一部の債権者だけが不当に得をしていないか」など、公平性を確保するための厳しいチェックも行います。

そのため、売却手続きにはある程度の時間がかかることがありますが、これはすべて公正で透明な処理を行うための大切なプロセスなのです。

倒産した会社が持っている不動産は、破産管財人が責任をもって調査・売却・配当までを行います。

もし不動産売却に関わる立場（債権者・買主・元経営者など）で不安や疑問がある場合は、破産管財人や専門家に相談してみるとよいでしょう。

会社が経営難で立ち行かなくなったときには、会社自身、またはお金を貸していた債権者が裁判所に対して「破産」を申し立てます。

そして、裁判所が「破産開始決定」を出すと、「管財事件（かんざいじけん）」として正式な破産手続きが始まります。

この時点から、会社の財産は破産財団に属することになり、会社自身が不動産を勝手に売ることはできなくなります。

すべての資産は破産管財人の管理下に置かれ、債権者への公平な返済のために処分されていくのです。

裁判所が選んだ破産管財人（たいていは弁護士）が、会社の持っている不動産を詳しく調べます。

・どんな不動産か（場所・種類など）

・担保はついているか（抵当権など）

・今の市場価値はどれくらいか

などを調査し、本当に売れるかどうか、いくらで売れそうかを判断します。

調査の結果、売却が可能と判断された場合、破産管財人は信頼できる不動産会社に売却を依頼します。

売却方法は、不動産会社との「専任媒介契約」で進めることが多いですが、物件の内容によっては「入札方式」が取られることもあります。

不動産売却にあたっては、破産管財人が

・いくらで売るか（売却価格）

・どんな方法で売るか（入札か相対取引か）

などの方針を決めます。

必要があれば、官報（かんぽう）という国の公告媒体に掲載し、債権者にも情報を開示します。

買主が見つかると、破産管財人の名義で不動産売買契約を締結します。

その後、登記変更や引渡しを行い、売却代金は「破産財団」として一括管理されます。

この段階では、売却代金が会社や経営者に直接入ることはなく、すべての債権者のためにプールされることになります。

最終的に、売却で得たお金を元に、債権者へ法律に基づいた公平な配当が行われます。

すべての財産整理が終わると、破産手続きも完了となります。

はい、本当です。

破産手続きの売却は、通常の売買に比べてどうしても手続きが増えます。
裁判所の許可や公告、債権者への報告などが必要になるため、売却完了まで数ヶ月～半年程度かかることも珍しくありません。

「すぐに売りたい」「早く現金化したい」という希望があっても、すぐには動けないのが実情です。

基本的には難しいです。

破産管財人は、債権者の利益を守る立場にあるため、相場から大きくかけ離れた安売りは認められません。

たとえ買主が「もっと安くして」と交渉してきても、
「それでは債権者にとって不利益になる」と判断されれば、取引自体が進まない可能性もあります。

つまり、価格交渉の自由度は低めと考えておきましょう。

利害関係者との調整が必要です。

たとえば…

・抵当権がついている → 担保権者と話し合いが必要

・テナントが入っている → 賃貸借契約の確認・調整が必要

このように、物件に他の権利が絡んでいる場合は、それぞれの関係者と丁寧に調整を行いながら進める必要があります。

破産管財人が主導して対応してくれますが、不動産会社や関係専門家とのスムーズな連携がカギとなります。

破産管財人がまず検討するのは任意売却です。理由はシンプルで、より高く・早く売れる可能性があるからです。

・任意売却が可能と判断されるのは、例えば次のような状況です：

・不動産が市場性のあるエリアにあり、需要も高い

・売却前に購入希望者が見つかっている

・抵当権者（金融機関など）の同意が得られている

・テナントがいない、またはスムーズに明け渡し可能

・破産財団に迅速な換価が求められている

つまり「今売れる」「高く売れる」「みんな納得してる」状態なら任意売却が進みやすいのです。

逆に、以下のような条件が揃ってしまうと競売にならざるを得ません。

・担保権者が任意売却に同意しない

・買主候補が現れない、または交渉が決裂

・テナントが立ち退かず、物件の引渡しに支障がある

・売却価格が債権額を大きく下回り、利害調整が困難

・利害関係人間での公平性を担保する必要がある（例：親族間売買が疑われる等）

管財人としても、できれば競売は避けたいのが本音ですが、公正性や透明性が優先される場合には競売の選択が適切とされることもあります。

少し専門的になりますが、実務では複数の購入希望者から入札を募る簡易入札方式の任意売却も行われます。

これは競売のような手続き的透明性を保ちながら、任意売却の柔軟性も取り入れた方法です。

最終的に、破産管財人は以下の3点を軸に「任意売却」か「競売」かを判断しています：

・債権者への配当額が最大になるか？

・迅速に換価できるか？

・手続きが公平で透明か？

この判断には高度なバランス感覚が求められ、専門家（不動産会社・司法書士・評価人など）との連携も不可欠です。

破産手続きに入る前に不動産を売却する際は、特定の債権者にだけ売却代金を支払うと「偏頗弁済」とみなされ否認される可能性があり、また相場より極端に安く売却したり家族に名義を移すと「財産隠し」や不当な処分と判断され破産管財人によって取り消されることがあり、さらに売却した事実を申告しなければ免責不許可事由に該当するおそれもあるため、非常に注意が必要です。

破産直前に不動産を処分したいときは、必ず専門家のアドバイスを受けることが鉄則です。

・弁護士に相談して、売却が適法かどうかを確認

・売却代金は、債務整理や任意整理などの資金に充てる目的で利用（自己判断で使わない）

・売却先や価格は市場に沿った正当な取引であることが重要

たとえば、「住宅ローンの返済が困難だが、まだ他の借金を整理すれば生活を立て直せる」という場合、
破産ではなく任意整理と不動産売却を併用するという選択肢もあります。

つまり、「破産＝すべてを手放す」ではなく、事前に動けば選択肢は広がるのです。

不動産を含めた資産整理は、破産前だからこそ慎重さが求められます。

見切り発車での売却はリスクが大きいため、弁護士や専門家と連携して「合法的に整理する」ことが最大のポイントです。