任意売却
事業再生・事業承継コンサルタント
債権者から不動産を差押・競売に。しかし、裁判所から無剰余と判断されて取消しに。
埼玉県川口市の建設会社経営のS様からのご相談です。
CASE STUDY 実際の事例
S様は約30年前から建設業を営んでいました。平成の不況下でも家族・社員と一生懸命頑張ってきました。
会社経営は良い時もあれば悪い時もあります。その悪い時が少し長引き取引先の会社から自宅を競売にかけられてしまいました。
取引先A社から請求されていた数百万円は分割で支払っていましたが、業績が悪化して返済が滞る事が増えました。それによって取引先から自宅に抵当権を設定する事を求められたので応じて返済を継続していました。
しかし、予定していた仕事がキャンセルになり返済する事が不可能になってしまいました。
S様は取引先A社と交渉を重ねましたが「自宅を売却してでも返済してくれ」と言われた事で、S様は「自ら売却する考えはないから競売でもかけてくれ」と言ってしまいました。
最後の話し合いから数か月後に取引先の代理人から自宅を競売にかけるという通知が届きS様の自宅が競売を申し立てられたことは各取引先・金融機関に知られてしまったの仕事がキャンセルになり融資も停止されてしまいました。
状況分析。そして無剰余による取消し
S様のご自宅の複数の抵当権が設定されていました。債務状況は下記のような内容です。
1番抵当権者 金融機関 債務額 3,000万円
2番抵当権者 金融機関 債務額 1,500万円
3番抵当権者 A社 債務額 500万円
債務額 合計約5,000万円
上記内容の不動産に3番抵当権者A社が抵当権を実行して不動産競売を申立てました。
競売の手続きは進められましたが、ここで問題が起きました。
S様の自宅に裁判所から競売の取消しが記載されている書面が届きました。
競売の取消し理由は、裁判所の売却基準価格がS様の自宅に設定されている抵当権の債務額が大きく下回り競売を申し立てた3番抵当権者A社に配当が回らない事でした。
言い方を変えると競売を実行しても申立人の利益が無く、競売をした意味がないものと判断されたという事です。
これが競売の無剰余取消しです。
一旦は競売が取消しになったとはいえ、各金融機関への返済は停止しているので放置しておけば1番抵当権者が抵当権を実行する事は確実でしたので、改めて各抵当権者に任意売却での不動産処分を提案して販売活動を開始しました。
競売の無剰余取消しによって、販売期間の余裕はできましたが遅延損害金等を考えれば早急に買主を探さなければならばい事には変わりはありませんでした。
当事務所による解決
競売の無剰余取消しから1ヶ月経過したときに買主様と売買契約を締結して残金決済ができました。
3番抵当権者にも債務額全額ではありませんでしたが、数百万円を返済できることができました。
競売での不動産処分では返済不可能と判断されましたが、任意売却で不動産を売却する事により多く返済することができました。
当初、S様は複数の不動産会社に不動産の売却相談をして高額の査定価格を提案され売却を検討しましたが、ご自身の債務状況を話すと担当営業では抵当権者の了解を得られないのではという懸念を抱いてようで任意売却を開始する事ができませんでした。
引き渡し後、S様から「最初は競売をかけられてどうなるかと思ったけど、的確な判断と行動で精神的負担が無くなって助かったよ」と仰って頂きました。
複数の抵当権が設定されている不動産は珍しくありません。そのような不動産を売却する際に、債務額全額を完済して抵当権を抹消できれば難しい事ではありませんが全ての不動産がそうとは限りません。
長年の知識と経験を生かして各債権者と協議して競売よりも確実に多くの債権回収ができると見込みを示す書類を作成し任意売却による不動産処分と債権回収の了承を頂きました。
ご自身が経済的に困難な状況になり不動産をやむを得なく売却する場合は不動産の権利状況が複雑になる事が多くなります。
そのような状況になっても諦めないで下さい。
必ず打開策・解決策はあるはずです。