任意売却
ハウスメーカー・不動産会社からの不動産投資を勧められて・・・
三郷市のG様からのご相談です
CASE STUDY ご相談内容
三郷市のG様は自宅のマンションを売却してハウスメーカーで新築戸建てを建てようと思い住宅展示場をまわりました。
中堅どころハウスメーカーの営業マンと相性が合って請負契約を締結しました。
担当になった営業マンの紹介で自宅のマンションを売却する不動産会社の営業マンと面談しました。
その面談で驚きの投資話を人の営業マンから提案されました。
提案された不動産投資の話は、売却予定の自宅マンションは売却せずに賃借人を入れて家賃収入を得る。
その家賃で新しく購入する新築戸建ての住宅ローンを返済する。
マンションの住宅ローンは、どうするのかというとハウスメーカーでもう1棟を購入して賃貸に出して家賃収入を得て返済を継続する。
このような提案を受けたＧ様は不動産投資に興味があったので快諾してしまいました。
営業マンたちからの投資計画は、様々な方法を駆使して成功したのでＧ様は3物件を保有する住宅ローン投資家になってしまいました。
3物件を所有してから1年後にハウスメーカーの営業マンから「良い土地があるから購入して投資物件を増やしませんか」と新たな投資話を持ち掛けられました。
Ｇ様は、不動産投資が上手くいっていたので快諾して合計4物件の不動産投資家となりました。
金融機関からの通知
４物件を所有してから2年後に住宅ローンを借りている金融機関からＧ様の自宅に通知が届きました。
通知の内容は、Ｇ様が借入している住宅ローンは債務者本人（Ｇ様）が居住を目的として融資をしたものであり、現時点で担保不動産に居住の実態が無い事が確認できたため住宅ローンの残債額全額を2年以内に返済することを催告する内容でした。
この書面内容に驚いたＧ様は、ハウスメーカーの営業マンや不動産会社の営業マンに連絡しましたが、彼らの回答は「放置しておけば大丈夫ですよ」という無責任な言葉でした。
ご相談内容の確認
Ｇ様は、営業マンは当てにならないと感じてインターネットで相談できる不動産会社や法律事務所を検索していたところ弊社のホームページを見てご相談頂きました。
Ｇ様としては、今のお住いは残して3物件は売却したいとの希望でした。
3物件を売却して住宅ローンを完済することができれば希望が叶えられるので住宅ローンの残債額を確認して3物件の査定を行いました。
結果は、残念ながら住宅ローンを完済するには数千万円の現金が必要でした。
査定価格が低くなる要因としては、3物件には賃借人が入居していて利回りを考慮すると売却価格を低く設定しなければならない事とオーネーチェンジ物件は高く売却する事が難しい事かから不足分を充当しなければならない結果になってしまいました。
Ｇ様には数千万円の現金を用意する事はできず、3件の投資物件を売却して住宅ローンを完済できる可能性は奇跡に近い状況になってしまいました。
当事務所による売却計画の提案。そして、解決へ。
弊社としては、総額2億円以上の借金（住宅ローン）を少しでも多く返済するには各金融機関に返済不能の申し出をして代位弁済等の手続きをしてもらい任意売却をするしかないとＧ様にお伝えしました。
Ｇ様は数日間悩んだ末に任意売却での投資不動産の処分を決断して売却計画に着手しました。
住宅ローンの投資不動産のスキームは各金融機関が神経質になっていたため、弊社顧問弁護士の協力を得て債務整理をする条件を受け入れながら任意売却を進めていきました。
各金融機関に返済不能・任意売却を申し出てから半年以上の期間を要して任意売却を開始する事ができて、約半年間を要して4物件の売却が完了しました。
結果として、残念ながらＧ様には約1千万円の残債務を返済する義務が残ってしまいましたが、法律事務所が減額や債務整理の交渉を行ったので返済の負担は軽減されました。
まとめ
住宅ローンによる投資物件の購入は、例え一般の方であっても不正です。
「知らなかった」「騙された」では済まされない事であり、金融機関にとって許しがたい行為となります。又、多額の住宅ローンという借金を繰り返して行う不動産投資は成功する可能性は極めて高く、失敗をすれば自己破産をしなけれなならいない事になります。
バレなければ大丈夫、なんて思うと大きな代償を払う事になり平穏な生活が乱れることになります。
上手い話には裏があるという言葉を胸に言葉巧みに不正な住宅ローンの投資話を勧められたらきっぱりと断る勇気を持ちましょう。