不動産売却・市街化調整区域
不動産会社に断られ続けた市街化調整区域の土地
ご相談者T様 60代男性／複数の親族と共有／相続で取得した市街化著性区域の土地
事例
「うちの土地はもう、どうにもならないでしょうか…」
そうご相談くださったのは、ある地域で代々土地を守ってきた名家のご当主様。
その土地は市街化調整区域内にある約2000坪もの広大な敷地。親族複数名が共有しており、相続と管理が長年の懸案となっていました。
複数の不動産会社に相談したものの、返ってくるのはどこも同じ回答。
「市街化調整区域なので、宅地分譲はできません」
「開発許可も難しいと思います」
「うちでは扱えません」
つまり、「売れない土地」扱いされていたのです。
共有名義の親族の大半が売却したいと考えているが、なかなか難しい状況が数年続いていて諦めと疲れが・・・
背景：市街化調整区域×都市計画法の壁
・市街化調整区域であるため原則として宅地分譲が不可
・都市計画法 第34条第11号による立地基準を適用していないので宅地分譲の開発行為は不可能
・都市計画法第34条12号については適用されるが需要と供給のバランスの問題が・・・
いくつかの不動産業者に相談しても、「買い手がつかない」「法的に無理です」と断られ、完全に動かない不動産＝負動産と見なされていた状況でした。
役所調査で都市計画法第34条の立地基準を確認
本件については正式にご依頼を頂く前に役所で開発行為の可能性を調査しました。
市街化調整区域の不動産については、役所での調査が特に重要で、物件によっては開発行為の許可の可能性次第では売却価格が全く変わってきてしまいます。
役所調査の結果を踏まえての提案
調査と行政ヒアリングの結果、
この土地は、都市計画法第34条第1号（既存集落内）の立地基準に該当することが判明しました。
✅ この立地で可能な活用用途（一例）：
・小規模の物販店舗
・特別養護老人ホームや高齢者住宅
・幼稚園・保育園などの教育施設
・あん摩・鍼灸など地域型医療サービス
つまり、「市街化調整区域でも、用途を選べば開発行為・建築行為は可能」という事実が明らかになったのです。
なぜ不動産会社に断られるのか？──“時間・手間”と“知識不足”の壁
市街化調整区域の土地について、不動産会社の多くが「取り扱えない」と判断する理由は、大きく2つあります。
✅ ① 手間と時間がかかる＝利益が出にくい
宅地分譲のように「すぐ売れる」「すぐ決まる」案件ではない
開発許可の取得、役所との協議、所有者の意見調整、買主探し…など、通常の何倍も工程がある
そのため、「労力の割に仲介手数料が見込めない」と判断されがち
✅ ② 専門知識が不足している
・都市計画法第34条の個別要件（1号〜14号）を正確に把握していない
・「市街化調整区域＝建物は建てられない」という誤解がいまだに多い
・役所ごとに異なる運用（開発審査会基準など）に対応できる人材が少ない
つまり、多くの不動産会社にとってこのような土地は
「時間も手間もかかり、知識も足りない＝扱えない案件」
になってしまうのです。
時間と手間はかかる。でも、挑戦する価値はある
市街化調整区域の土地は、
・時間がかかる
・許可取得に手間がかかる
・不動産会社が敬遠する
という「3重苦」に見えるかもしれません。
しかし裏を返せば、チャレンジする人が少ないからこそ、そこには“戦略的な価値”があるのです。
不動産が「社会に役立つ形で動いた」という意味でも、この土地の売却は成功だったと胸を張れます。
解決への流れ：制度と地域課題をマッチングし、活路を見出す
まず、所有者様から「売却は無理だろうか」というご相談を受け、当方で役所調査を実施した結果、都市計画法第34条第1号の立地基準を満たしていることが判明しました。
これにより、特別養護老人ホームをはじめとする福祉施設や、保育園、医療系施設、小規模店舗等の建築・開発が可能であることがわかり、用途の方向性を整理しました。
次に、親族7名におよぶ共有者との協議を重ね、代表者を一本化。
福祉系施設の建設意向をもつ社会福祉法人とのマッチングを行い、具体的な活用提案を進めました。
その後、自治体に対して開発行為許可の申請を行い、近隣住民への説明や協議も丁寧に実施。最終的には、正式な売買契約が締結され、土地は地域福祉の拠点となる施設の建設に向けて動き出しました。
ご相談者の声
「正直なところ、こんなに時間と手間がかかるとは思っていませんでした。ですが、あきらめずに動き続けたことで、ただの空き地が地域に必要とされる場所になりました。売ること自体が社会貢献になるとは思っていなかったので、結果的にやってよかったです。」（地主代表 Yさん）
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