不動産売却・市街化調整区域
不動産会社に査定を依頼したら、あまりにも低い価格で驚いた
静岡県在住のT様からのご相談です
CASE STUDY 実際の事例
静岡県在住のT様は相続した埼玉県内の実家を売却することを決めて3社の不動産会社に面談・査定を依頼しました。
実家から遠方に住んでいるT様は実家を相続した時には会社員として忙しく働いて室内の家財道具を片付けたり売却のタイミングを見定めていた事から10年以上も空き家にしてしまいました。
T様としては、建物の状況も劣化が酷く使用・居住できるような状態ではないことを承知でしたので欲張って高く売却しようと思ってはいませんでしたが、実家を出てから40年近く経っていたため地元の不動産相場も分からなかったので複数の不動産会社から相場を聞いてみようと思ったそうです。
1社目の不動産会社からの提案 500万円で買取り
1社目の不動産会社はFC系で若くて爽やかな営業マンでした。
その営業マンとは数週間前からアポイントを取っていたのですが査定書の用意もしておらず登記簿謄本を持っているだけだったそうです。
T様として実家の売却価格を聞こうと思っていたので？マークが３つくらい付いた状態だったそうですが、そんな営業マンでも仕方なく売却価格を聞いたそうです。
営業マンからの回答は「500万円だったら、うちで買取をします」だったそうです。
少し驚いたそうですが、条件を聞いたら現況での引渡しで500万円で買取るとの回答だったそうです。
2社目の女性社長からの提案 1,200万円で媒介契約
2社目は地元の老舗不動産会社の女性社長が自ら出向いて提案をしてくれたそうです。
提案をしては仲介として売却する事を提案。提案内容は、媒介契約を1,200万円で締結して売却活動を行うとの事。
1社目は500万円で2社目は1200万円？700万円の差額は、なんだろう？
でも、500万円と比べれば1200万円の方が良いだろうと思いながら面談は終了となりました。
3社目は売却専門？ワイズエステート販売？ 2,000万円で売却できる
3社目は弊社ワイズエステート販売でした。
当然の事ですが、3社目ということは全く知らずに出向いて面談を開始させて頂きました。
物件を一通り拝見して、T様の実家である物件への思いや相続した際の手続きや空き家になってしまった経緯をお話頂きました。
お電話でご相談頂いてから数週間のお時間を頂いていたので、役所での調査や近隣の取引事例を確認して成約できるであろう最高額と最低額を算出して、その根拠を書面でお伝えしました。
弊社としては最高額2,000万円（おススメ）で最低額500万円での買取りをご提案しました。
T様からは「本当に2,000万円で売却できるの？ボロボロの空き家だよ。本当？」と聞かれましたが、2,000万円は根拠のない数字ではありませんし、多少時間が掛かっても良いのであれば売却できる可能性はあるとお伝えしました。
当時は分かりませんでしたが、T様としては最高で1,500万円の差額の提案額に戸惑っていたのかもしれません。
T様は、その場で回答されることなく後日連絡頂く事をお約束してお分かれしました。
本件のカラクリをお伝えします ちょっとして裏話です
本件のカラクリをお伝えしますね。
1社目の500万円で不動産会社が買取りの場合については下記のようなビジネスを想定しての提案です。
現況渡し500万円で買取った物件を解体更地・測量で300～350万を経費として考えます。
そして、販売活動の経費を約200万円を想定して約1,050万円を原価として販売価格2,000万円を設定します。
2,000万円で売却できれば約950万円の利益という事になります。
2社目の1,200万円の仲介による売却についてはシンプルです。
買い手先を建売会社の一本に絞っての価格設定です。
恐らく、Ｔ様からご相談頂いてから面談までの期間で取引先の建売会社に資料を送って買取価格を提示させておいたのでしょう。
この場合、媒介契約を締結してから数週間で契約になりますので販売活動・広告宣伝の経費・時間も掛けずに済むという事になります。
2社共に、シンプルに早く売却できて利益の出るスキームを提案したことになりますね。
正直申し上げますと、「誰にでも売却できます」という提案の内容です
3社目のワイズエステート販売の提案 可能な限り高く売却する
前記のような売却スキームは、決して特別なことではなく売買をしている不動産会社であれば誰でもが思いつく内容です。
当然の事ながら、弊社も上記の2つの売却スキームは査定書内に記載しておきました。
しかし、最終的に弊社にご依頼頂いた理由は一番時間が掛かって手間の掛かる一般の消費者に購入して頂くという方法を提案した事です。
初回の面談時に、Ｔ様としては家財道具の片付けや実家に対する思い入れもあることから必要以上にスピードは求めていないから確実にできるだけ高く売却してもらいたいとご希望されていました。
このようなご希望を伺ったらご提案できる売却方法や計画は限られます。
結果として、早さ・シンプルを求めているのではなく多少時間が掛かっても高く売却できる可能性のある売却方法を提案することでした。
成約価格とまとめ 2,000万円で成約となりました
最終的に弊社が提案させて頂いた2,000万円で成約ができました。販売活動の期間は約6ヵ月となりました。
Ｔ様には喜んで頂き、買主様にも良い物件と巡り会えたと喜んで頂き良い契約になりました。
近年、このような案件は多くあると思います。
約10年前から金融緩和解除により不動産会社が金融機関から融資を受けやすくなりました。
このことによって、不動産買取をする会社が急増して買取再販をして利益を得る会社が
不動産買取について全面的に否定することはありませんし、売主様の事情や物件の状況等によっては不動産買取を選択して方が良い時もあります。
しかし、不動産会社が常に不動産買取を勧めるという事は自社にもたらす利益が大きい事の裏には所有者である売主の利益を損失させる可能性もあります。
不動産売却をする際は、ご自身の考えや物件の状況を不動産会社にお話をして自分にとって最適な提案をしてくる不動産会社を選んだ方が良いでしょう。