任意売却
相続不動産の売却
経済の停滞と人口減少の影響で空室率が上昇
埼玉県在住の60代Y様からの相談です
相談内容：consultation 相続土地を活用したアパート投資で資金難に直面
ご相談者のY様は埼玉県内に先祖代々受け継がれた広大な土地を相続しました。
世間では「地主」と言われている方です。
Y様のお父様が亡くなり相続が発生した時から建設会社や銀行の勧めを受けて低金利を背景に6棟の新築アパートを建設して賃貸経営をスタートしました。
当初は、新築物件という事もあり空室も少なく順調な賃貸経営でした。
しかし、築後10年が経過した頃に景気悪化と周辺の供給過多で空室が増加し始めました。
築年数の経過とともに賃貸収入が減少し始めた頃と同じタイミングで修繕費が嵩みだし資金繰りが急速に悪化しました。
修繕が行き届いていない物件に入居する人はなく、次第にアパートローンの返済も困難となり滞納が多くなり始めました。
さらに、相続時に発生した相続税の支払いも重なり相続税を納税するために、地元の不動産会社に数棟のアパートを売却依頼しましたが空室ばかりで買手は付きませんでした。
最終的には財務省から自宅に抵当権設定の通知が届く事態にまで発展しました。
Y様としては、金融機関からの借り入れを少しでも減らすためにアパートやマンションを売却したい旨のご相談を頂きました。
提案：suggestion 任意売却と住み替えによる再建計画
現状を精査したうえで、以下の再建プランをご提案しました。
① アパート6棟の任意売却でローン残債の圧縮
債権者である金融機関と交渉し、競売ではなく任意売却の形でアパートを処分。
市場価格よりは下がったものの、競売よりも有利な条件で売却が成立し、多額の残債を大幅に削減できました。
② 自宅の任意売却と住み替え支援
財務省の抵当権が設定された自宅についても任意売却を実施。
売却代金の一部で相続税の残債を精算し、競売を回避。その後は生活コストを抑えた貸戸建に住み替え、安定した生活環境を確保。
解決結果と今後の教訓
任意売却により、競売という最悪の事態を回避。
生活再建も果たし、安定した資産管理の土台を再構築することができました。
この事例から得られる教訓は以下の通りです：
●建設会社や銀行の提案は、必ず第三者の視点で検討し冷静な判断を下すこと
●賃貸経営には空室リスク・修繕費リスクがあり、計画段階からリスク想定をしておくこと
●相続税の納税資金は事前準備が必須。土地活用だけに頼らず、総合的な対策が必要
●万一のときでも、任意売却という手段でダメージを最小限に抑えることが可能
ご相談者の感想
「すべてを失うかもしれないという不安から、ようやく解放されました」
正直、最初にアパート経営を始めた時は、銀行や建設会社の言うとおりにすれば問題ないと信じていました。
でも、うまくいかなくなってからは、誰に相談してよいかも分からず、
督促の電話や税金の滞納通知に追われる日々が続き、眠れない夜もありました。
そんな中で、任意売却という方法を知り、最初は半信半疑でしたが、
丁寧に説明してもらい、実際に手続きを進めることで、徐々に道が見えてきました。
アパートも自宅も手放すことにはなりましたが、借金を大幅に減らせたことで気持ちも楽になりました。
今は貸戸建でのんびりと暮らしています。以前よりも身の丈に合った生活ができている気がします。
これからは焦ってもうけようとせず、じっくりと資産を守っていくつもりです。
同じように悩んでいる方がいたら、早めに相談してほしいと思います。
お知らせ
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