不動産売却・市街化調整区域
「市街化調整区域だから建築できない＝売れない」と言われて困り果てた
ご相談者S様 50代会社員
はじめに
市街化調整区域の不動産を所有している方から、よく聞く言葉があります。
「どこに相談しても、これは売れない土地だと言われました」
今回ご紹介するのは、“売却できない”と断られ続けてきた市街化調整区域の不動産について、売却相談から道筋が見えたケースです。
相談内容 売りたいのに、どこからも断られてきた土地
相談者のS様は、相続で市街化調整区域の土地を取得した個人の所有者に方です。
S様からのご相談は、「市街化調整区域にある土地を売却したいが、不動産会社から断り続けられた。このままでは売却ができないのではと不安で仕方ない」
複数の不動産会社に相談したが「建物が建たないから売れない」「需要がないので扱えない」と言われ続けてきた
固定資産税や管理の負担が重く、早めに手放したい
相談者S様自身も、「この土地は持っていても仕方がないのに…」という不安を抱えていました。
【課題整理】市街化調整区域の不動産は「売れない」と言われた理由
まず行ったのは、なぜ売れないと言われているのかの整理です。
よくある理由
・市街化調整区域＝建築不可という先入観
・市街化調整区域の取引経験がない不動産会社
・用途や買い手を想定しないままの判断
実際には、「売れない」のではなく「売り方が整理されていない」状態でした。
【提案】建築不可ではなく「誰に売れるか」を再定義
そこで、次の提案を行いました。
① 土地の法的条件を一つずつ確認
・都市計画法第34条の立地基準
・土地の農地区分等を確認
・過去の利用履歴（既存宅地・建築許可の有無）
この時点で、「将来的に建築の余地を検討できる可能性」が見えてきました。
② 医療施設・福祉施設という買い手候補を想定
今回の土地は、
・市街地に隣接
・幹線道路へのアクセスが良好
・駐車場を広く取れる
という特性があり、医療施設・福祉施設向け用地としての適性がありました。
「住宅が建てられない＝売れない」ではなく、用途や立地基準の要件適用次第では開発行為・建築行為が可能で買い手は限定的だが現れる可能性があるという提案です。
③ 建築可能性を含めた情報開示で売却準備
売却活動にあたっては、
・「原則建築不可」という表現だけで終わらせない
・医療施設等で検討可能な制度
・行政協議が必要である点
これらを整理し、買主が検討できる材料を明確にした上で売却準備を進めました。
「売れない土地」から「検討される土地」へ 当社の提案による解決
その結果、これまで全く反応がなかった土地に医療・福祉関係者から問い合わせが入るようになり、行政協議を前提とした具体的な検討段階へ進みました。
これを機に「売れない土地」だったものが、「条件付きでも検討される土地」へと評価が変わりました。
相談者S様からは、「売却できないと諦めていましたが、視点を変えるだけでここまで違うとは思いませんでした」
という声をいただきました。
市街化調整区域の売却は「法的な観点で物件を見る」で決まる
市街化調整区域の不動産について、こんな経験はありませんか。
「市街化調整区域だから売れません」
「建物が建てられない土地は需要がありません」
こう言われて、売却を諦めかけている方は少なくありません。
しかし、実際には市街化調整区域の売却の可否は立地や地目等の表面的な事で判断せずに法的な観点から決まるが殆どです。
市街化調整区域で必ず見るべき「法的な観点」
市街化調整区域の売却を考える際、最低限確認すべき法的ポイントがあります。
① 都市計画法上の位置づけ
市街化調整区域でも、
・建築許可を受けた履歴がある土地
・既存宅地扱いされる可能性がある土地
・例外規定の検討余地がある土地
など、法的な立場は一律ではありません。
② 建築制限＝売却不可ではない
建築制限は、「誰が」「何を」「どのように」使うかによって判断が変わります。
医療施設、福祉施設、事業用施設など、住宅以外の用途では売却の可能性が広がるケースも少なくありません。
③ 農地法・地目の整理
地目が畑・田の場合
・農地転用の可否
・農振地域
これらは売却可否を左右しますが、「即NG」ではなく段階的な整理が必要な分野です。
④ 行政判断は“前例と理由”で決まる
市街化調整区域の許可判断は、
・接道状況
・公益性
・周辺環境との整合性
といった要素をもとに行われます。
つまり、法的に説明できる理由があるかどうかが重要なのです。
まとめ｜市街化調整区域の売却は「法律を知っているか」で差がつく
市街化調整区域の不動産は、
・立地が悪いから売れない
・需要がないから売れない
のではありません。
「法的な観点で見られていないから、売却の話が進まない」
それが本当の理由であるケースが多いのです。
もしも、不動産会社から
・売れないと言われ続けている
・きちんとした説明を受けたことがない
・諦める前に一度整理したい
そう感じているなら、その不動産はまだ相談する価値がある可能性があります。
お知らせ
市街化調整区域の不動産について、「売れない」「扱えない」と言われてお困りではありませんか。
市街化調整区域の売却は、感覚や経験ではなく、法的な整理から判断することが重要です。
・他社で断られた
・建築できないと言われた
・本当に売却できないのか一度整理したい
このような段階でも構いません。
まずは状況をお聞かせください。
市街化調整区域の売却はお気軽にご相談ください。