不動産が競売になった時、回避するために不動産担保ローンを利用する時の注意点

住宅ローンの返済が厳しくなると、残された残債額や返済期間は気にならずに月々の返済をする事だけしか考えなくなり消費者金融やサラ金から借りるようになります。

しかし、住宅ローンよりも高い金利で尚且つ限度額があるので、次第に限界が生じて延滞をするようになってしまいます。

延滞が繰り返されると、消費者金融でも住宅ローンと同様で個人信用情報に登録されてしまいます。

所謂、ブラックリストに載ってしまうという事です。

このような状況になると、新規の借入は大変難しくなってしまうので消費者金融で借入をして住宅ローンを返済し続けるスキームは立ち行かなくなります

その次に借入をして住宅ローンを返済するには、不動産担保ローンで借入をして返済を継続しようとする方がいます。

不動産担保ローンというと聞き慣れないと思いますが、インターネットで検索すれば多くの会社のホームページを見る事ができます。

不動産担保ローンの多くは、借入する人の返済能力は関係なく不動産の評価によって借入できる金額が大きく変わります。

もちろん、債務者に返済能力や返済する意識が皆無であれば融資実行はされません。

融資額については、実勢価格ではなく独自の担保評価をするので、5000万円で売却できる不動産に１番抵当権が設定されている場合は数百万円の融資実行という事も珍しくありません。

例えば、このような感じですね。

担保として考えている不動産の売却価格が80,000,000円だとします。しかし、住宅ローンを借りて購入しているので1番抵当権者は金融機関で70,000,000円の残債額があります。

このような不動産だとお金を借りなきゃならない状況の方は数千万円を借りたいと思ってしまうかもしれませんが、残念ながら殆どの不動産担保ローンは絶対に数千万円は借りられません。

上記の表のように借入額０円なんて可能性もあります。良くても100万円くらいかもしれません

なぜなら、不動産を担保として融資する金融会社は最悪の事を考えて担保評価を出します。

不動産担保ローンで融資する金融機関は、担保となる不動産に2番目の抵当権を設定します。万が一、返済不能となった場合には回収の優先順位は1番抵当権者となるので住宅ローンの残債額を回収します。2番抵当権者は残債務から回収する流れになります。

しかし、最悪の場合には競売による不動産売却となりますので、不動産売却の評価は市場価格よりも低い事が多く上記の不動産が80,000,000円で売却できるとすれば７～８割くらいの価格設定になります。多く見積もって8割で設定しても64,000,000万円になるので、2番抵当権者の不動産担保ローンでは回収不能となります。

このように不動産担保ローンは、不動産の価値と不動産に設定されている権利関係を基に融資額を設定するので抵当権が設定されていたり使い物にならない古家があったりすると評価額、即ち融資額は低く設定されることになります。

不動産担保ローンで融資を受けようと思っている場合は、想定以下の融資額だと思っていたほうが良いでしょう。

不動産担保ローンの金利については、住宅ローンよりは確実に高く借入期間も短く設定されます。

借入期間を長く設定する事もできますが金利も高く設定されることになります。

それでは、万が一返済ができなくなった場合には、どのような対応になるのでしょうか。

住宅ローンを滞納した時の金融機関と比較すると、対応は圧倒な速さで回収する行動を取ります。

債権回収の方法？

債務者に返済能力が無いと判断したら期限の利益喪失となり一括返済を求められて差押・競売となります。

任意売却で多く回収が見込める可能性のある担保不動産については、任意売却を認める場合もありますが、基本的に全額回収を求めてきますので大変厳しい売却活動になる可能性が高いです。

期限の利益喪失をすれば多額な遅延損害金が発生しますので、元金が2000万円で遅延損害金が年利20%だとしたら半年で200万円も多く払わなければなりません。

更に、競売を申し立てられたら競売費用も請求されます。数万円ではありませんよ、競売費用は。60〜100万円もの費用を払わなければなりません。

回収方法は、一般的な金融機関と同様の方法ですが回収スピードが早いので債務者が交渉しようと思っても差押・競売の手続きが進められていく印象です。

不動産担保ローンを利用する方の多くは自営業をされている印象です。

事業が上手くいかなくなった時に自宅や自社ビルを担保に融資を受ける場合が多く見受けられます。

不動産担保ローンは、返済不能と判断した場合の対応が素早く、すぐに担保不動産に差押えをします。

一度でも不動産に差押の登記がされると履歴は消える事はありませんので、その不動産を担保として融資を受ける事が大変難しくなったり、事業内容によっては差押・競売になった事を知られると各取引先が取引停止になる事も考えられます。

低金利の住宅ローンが払えない時に、高金利の不動産担保ローンで返済を継続しようとするのはやめましょう。傷口に塩をすり込むのと同じで、痛みを増すばかりです。

住宅ローンに不動産担保ローンを重ねて借りれば多重債務となります。

見切りをつけて、不動産を売却すれば住宅ローンという借金は無くなる、又は減る事となります。

そして、新しい生活を清々しい気持ちでスタートする事ができます。

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