自宅を任意売却してリースバック・買い戻しができるのか説明します

任意売却を検討する場合で多くあるのが住宅ローンの返済が困難になった時です。

住宅ローンを借入している債務者兼所有者が病気や失業して収入が大きく減少した時には住宅ローンの返済が滞ってしまします。

このような時に住宅ローンの借入先の金融機関と協議をして任意売却を行うことになります。

住宅ローンや事業融資等の借入を滞納してしまい金融機関が債権回収の為にすでに返済が滞っていると、金融機関が債権回収をするために裁判所に不動産の差押・競売を申し立てます。

債務者兼所有者の多くは、この時点で自身で不動産を売却することを諦めてしまいます。

しかし、債権者に申し出をすれば入札の前までに不動産を残金決済をして抹消応諾額を返済する事を条件に任意売却を行うことができます。

住宅ローンや事業性の融資以外にも借入れがあり、債務超過になっていて債務整理が必要な場合に必要な状況でも任意売却を利用することがあります。

不動産を売却後もそのまま使用・居住が続けられるので、引っ越しの手間や費用、家族の環境変化に伴う心理的な負担が軽減されます。

仕事で使用している工場や店舗は、リースバックで売却する以前と同様に使用できるメリットがあります。

リースバックでは、不動産を売却して得た資金を活用できるため、短期間での資金調達が可能です。

事業を行っている場合には、事業を継続しつつ資金調達もできるメリットがあります。

住宅ローンの返済が難しい場合、リースバックで家を売却し、その売却益でローン残高を減らすことができます。

リースバックでは、一定の条件下で売却した不動産を再び買い戻す「買い戻し特約」が設定されていることもあります。

この特約により、経済的に安定した段階で元の住まいを再び購入し、所有権を取り戻すことが可能です。

リースバックで不動産を売却して後はは、賃貸借契約に基づいて家賃を支払う必要があります。

家賃は売却価格と利回りを基準に設定されるので住宅ローンの月々の支払額より高くなることもあります。

これが新たな経済的負担となる可能性があります。

リースバック契約では、賃貸契約の更新時に家賃の見直しが行われることがあります。

特に、物件の所在するエリアで地価が上昇している場合、将来的に家賃が増加するリスクがあり、長期的な居住において負担が増える可能性も考えられます。

リースバックを前提とした売却では、通常の売却よりも売却価格が低くなる傾向があります。

これは、投資目的で不動産を購入するリースバック業者が、その後の収益や家賃の安定を確保するためにリスクを考慮するためです。

通常、任意売却を利用する場合には既存の借入を滞納状態にして債権者が債務返済が不可能と判断した段階で代位弁済が行われて債権が保証会社に移ります。

このような状況で任意売却で売却する不動産の債務者兼所有者は個人信用情報に登録されてしまい、新規の借入は7～１０年間は不可能となります。

このような状況で、任意売却→リースバック→買い戻しは極めて難しくなります。

任意売却で手放しをして、前所有者自身が買い戻す事は極めて難しく親族に買い戻してもらうしか方法がないの現実です。

リースバック契約における「買い戻し特約」は必ずしも保証されているわけではなく、あくまで契約内容に応じた条件や期限があります。

また、買い戻し時の価格が売却価格よりも高く設定されるので、将来的な経済負担が予想より大きくなるリスクもあります。