【任意売却】住宅ローンの返済が難しくなって任意売却を検討している方は読んで下さい

任意売却を検討する時には多くの任意売却のサイトを見ていると思います。

サイトによっては、任意売却のメリットとして「売却価格を所有者が決められる」と記載されています。

任意売却時の抵当権の抹消応諾額（売却価格）の決定権は債権者にあって所有者には無いものと考えてよいと言えます。

所有者にも決定権は無いわけではありませんが、早期の売却を妨げるような高い価格や債権者が示した価格よりも低い価格を希望される場合は債権者が任意売却での処分を放棄して競売での処分を選択する場合もありますので注意が必要です。

住宅ローン滞納による任意売却の場合は、返済が不可能な状況でなければならず、金融機関が定めた滞納回数・期間を経過しなければ任意売却に応じる事はありません。

因みに、近い将来において返済はできそうにないので銀行の担当者に任意売却をしたい旨を伝えても応じてもらえません。

抵当権者である銀行は、金銭消費貸借契約通りに残債額全額を返済しないと抵当権は抹消しません。

一般的には、複数回の滞納状態と銀行と保証会社やサービサーとの諸手続きが終わらなければ任意売却を行う事はできません。

任意売却に不慣れな不動産会社に依頼すると、この状況を把握していないため銀行の担当者と交渉するような事があるそうです。

任意売却を決断するタイミングは、各債務者によって様々です。

個人の方であれば、事前に自己破産の必要性や可能性の有無を考慮しなければなりません。

個人事業主や法人代表者であれば倒産・破産のタイミングや従業員への配慮を考えなければなりません。

そして、最も大切なのは家族は新しい生活の事を考えなければなりません。

この任意売却を決断するタイミングが一番難しいので、決断する時はメリットやデメリットを理解しておきましょう

任意売却は、通常の不動産売却の調査・準備をしながら債権者と協議して進めていかなければなりません。

債権者が複数の場合は、各債権者への配分額を納得できる状況であるかを、事前に確認する必要があります。

事前に確認せずに売却活動を開始してしまい買付・契約の段階で債権者が同意しなければ任意売却は成立しません。

通常の売却は、売主と買主で条件が成就すれば取引は成立します。

しかし、任意売却は債権者の同意がなければ取引が成立しません。

そして、任意売却自体には法律で決められた手順がないため、債権者との協議をしながら進めていく事が重要になります。

コロナ禍で、不況になる事を予想した不動産会社が専用HPを作成し任意売却の集客をするケースが大変多くなっているようですが、任意売却を検討する際は複数社と面談を行い選択する事をお勧めします。