今回は「不動産査定価格も大事だけど、売却に掛かる費用も知っておきましょう」というお話です。
不動産を売却するとき、多くの方が最初に気にするのは「いくらで売れるのか？」という査定価格ではないでしょうか。
もちろん、査定価格は非常に重要です。
しかし、実際に不動産を売却してみると、
「3,000万円で売れたのに、思っていたより手元に残らなかった」
ということがあります。
その理由は、不動産を売却するときには、仲介手数料や登記費用、測量費用、解体費用など、物件の状況によってさまざまな費用が発生するからです。
さらに、売却によって譲渡所得が発生すれば税金が掛かる可能性もあります。
つまり、不動産売却では「いくらで売れるか」だけではなく、
「売却した後に最終的にいくら手元に残るのか」
まで考えておくことが大切です。
今回は、不動産を売却するときに掛かる主な費用と、売却前に注意しておきたいポイントについて説明します。
不動産査定価格と手取り額は違います
まず、不動産売却時に理解しておきたいのが「査定価格＝手元に残る金額」ではないということです。
例えば、不動産会社から3,000万円という査定を受けたとします。
実際に3,000万円で売却できたとしても、そこから仲介手数料、登記費用、測量費用、解体費用などが必要になる場合があります。
さらに、売却によって譲渡所得が発生すれば、所得税や住民税などが課税される可能性もあります。
そのため、
「3,000万円で売れたから3,000万円が入ってくる」と考えてしまうと、資金計画を誤ってしまうことがあります。
不動産売却では、査定価格だけを見るのではなく、売却価格－売却に必要な費用－税金など＝最終的な手取り額という考え方をしておくことが大切です。
もちろん、すべての費用が必ず発生するわけではありません。
物件の種類や権利関係、土地の状態、売却方法などによって必要な費用は大きく変わります。
だからこそ、売却を依頼する前に「この物件の場合、どのような費用が発生する可能性があるのか」を確認しておくことが重要なのです。
例えば、不動産会社から3,000万円という査定を受けたとします。
実際に3,000万円で売却できたとしても、そこから仲介手数料、登記費用、測量費用、解体費用などが必要になる場合があります。
さらに、売却によって譲渡所得が発生すれば、所得税や住民税などが課税される可能性もあります。
そのため、
「3,000万円で売れたから3,000万円が入ってくる」と考えてしまうと、資金計画を誤ってしまうことがあります。
不動産売却では、査定価格だけを見るのではなく、売却価格－売却に必要な費用－税金など＝最終的な手取り額という考え方をしておくことが大切です。
もちろん、すべての費用が必ず発生するわけではありません。
物件の種類や権利関係、土地の状態、売却方法などによって必要な費用は大きく変わります。
だからこそ、売却を依頼する前に「この物件の場合、どのような費用が発生する可能性があるのか」を確認しておくことが重要なのです。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、一般的には仲介手数料が必要になります。
仲介手数料は売買価格に応じて宅地建物取引業法で上限が定められています。
不動産会社によっては、仲介手数料の割引や定額制、無料を掲げている会社もありますが仲介手数料だけを比較して不動産会社を選ぶのは注意が必要です。
不動産売却では、
〇 価格査定
〇 販売活動
〇 購入希望者との交渉
〇 契約条件の調整
〇 権利関係の確認
〇 引渡しまでの手続き
など、さまざまな業務があります。
特に、一般的な住宅とは違う事情を抱えている不動産の場合は、単純に「仲介手数料が安い会社」を選ぶよりも、その不動産をきちんと調査して、問題点を整理したうえで売却方法を考えてくれる会社かどうかが重要になります。
仲介手数料は売買価格に応じて宅地建物取引業法で上限が定められています。
不動産会社によっては、仲介手数料の割引や定額制、無料を掲げている会社もありますが仲介手数料だけを比較して不動産会社を選ぶのは注意が必要です。
不動産売却では、
〇 価格査定
〇 販売活動
〇 購入希望者との交渉
〇 契約条件の調整
〇 権利関係の確認
〇 引渡しまでの手続き
など、さまざまな業務があります。
特に、一般的な住宅とは違う事情を抱えている不動産の場合は、単純に「仲介手数料が安い会社」を選ぶよりも、その不動産をきちんと調査して、問題点を整理したうえで売却方法を考えてくれる会社かどうかが重要になります。
登記に関する費用
不動産売却では、登記に関する費用が発生することがあります。
例えば、
〇 住宅ローンなどの抵当権抹消登記
〇 相続登記
〇 住所変更登記
〇 未登記建物の登記
〇 地目変更登記
などです。
住宅ローンを完済している場合でも、登記簿に抵当権が残っていれば、売却時に抹消手続きが必要になります。また、相続した不動産で相続登記が完了していなければ、売却の前に相続登記が必要になるケースがあります。
権利関係の登記については司法書士、土地の表示に関する登記については土地家屋調査士に依頼することになります。
費用は登記の内容や不動産の状況によって変わります。
特に相続人が複数いる場合や、古い不動産で登記内容が現在の状況と一致していない場合には、単純な売却よりも手続きが複雑になることがあります。
「売却が決まってから調べればいい」と考えるのではなく、できるだけ早い段階で登記簿の内容を確認しておくことをおすすめします。
例えば、
〇 住宅ローンなどの抵当権抹消登記
〇 相続登記
〇 住所変更登記
〇 未登記建物の登記
〇 地目変更登記
などです。
住宅ローンを完済している場合でも、登記簿に抵当権が残っていれば、売却時に抹消手続きが必要になります。また、相続した不動産で相続登記が完了していなければ、売却の前に相続登記が必要になるケースがあります。
権利関係の登記については司法書士、土地の表示に関する登記については土地家屋調査士に依頼することになります。
費用は登記の内容や不動産の状況によって変わります。
特に相続人が複数いる場合や、古い不動産で登記内容が現在の状況と一致していない場合には、単純な売却よりも手続きが複雑になることがあります。
「売却が決まってから調べればいい」と考えるのではなく、できるだけ早い段階で登記簿の内容を確認しておくことをおすすめします。
測量・境界確認に掛かる費用
土地を売却する場合、境界の確認や測量が必要になることがあります。
特に、
〇 境界標が見当たらない
〇 登記簿上の面積と実測面積が違う
〇 古い土地で測量図が残っていない
〇 隣地との境界が不明確
〇 土地を分筆して売却する
〇 買主から確定測量を求められる
といった場合には、土地家屋調査士による調査・測量が必要になることがあります。
確定測量では、隣接地所有者などとの境界確認を行い境界を確定させていきますが、隣接地所有者との立会いや境界確認がスムーズに進むとは限りません。
境界について隣地所有者との認識が違っている場合や、所有者が不明・連絡が取れない場合などには、時間が掛かることもあります。
さらに、境界問題が深刻な場合には、通常の測量だけでは解決できないケースもあります。
そのため「土地だから測量しておけばいい」という単純な話ではありません。
土地の規模や形状、境界の状況、隣接地の数などによって費用は大きく変わりますので、事前に土地家屋調査士などから見積りを取得しておくと安心です。
特に、
〇 境界標が見当たらない
〇 登記簿上の面積と実測面積が違う
〇 古い土地で測量図が残っていない
〇 隣地との境界が不明確
〇 土地を分筆して売却する
〇 買主から確定測量を求められる
といった場合には、土地家屋調査士による調査・測量が必要になることがあります。
確定測量では、隣接地所有者などとの境界確認を行い境界を確定させていきますが、隣接地所有者との立会いや境界確認がスムーズに進むとは限りません。
境界について隣地所有者との認識が違っている場合や、所有者が不明・連絡が取れない場合などには、時間が掛かることもあります。
さらに、境界問題が深刻な場合には、通常の測量だけでは解決できないケースもあります。
そのため「土地だから測量しておけばいい」という単純な話ではありません。
土地の規模や形状、境界の状況、隣接地の数などによって費用は大きく変わりますので、事前に土地家屋調査士などから見積りを取得しておくと安心です。
印紙税
不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税が必要になります。
ただし、売買契約書を何通作成するのか、誰が原本を保有するのか、当事者間でどのように負担するのかによって、実際の売主負担は変わる場合があります。
「印紙代は必ず売主が負担する」と決めつけるのではなく、契約前に不動産会社へ確認しておきましょう。
なお、印紙税の金額は契約金額や税制上の措置によって変わるため、実際の契約時には最新の税額を確認する必要があります。
ただし、売買契約書を何通作成するのか、誰が原本を保有するのか、当事者間でどのように負担するのかによって、実際の売主負担は変わる場合があります。
「印紙代は必ず売主が負担する」と決めつけるのではなく、契約前に不動産会社へ確認しておきましょう。
なお、印紙税の金額は契約金額や税制上の措置によって変わるため、実際の契約時には最新の税額を確認する必要があります。
解体費用
古い建物がある土地を売却する場合「建物を解体して更地にした方が高く売れるのでは？」と考える方もいると思います。
確かに、更地にした方が購入者を見つけやすくなるケースがあります。
しかし、ここには大きな注意点があります。
建物を解体したからといって、必ず売却価格が上がるわけではありません。
例えば、解体費用が200万円掛かったとしても、建物を残した場合と比べて売却価格が300万円上がるとは限りません。
場合によっては「解体費用を掛けたのに、売却価格はほとんど変わらなかった」ということもあります。
また、古い建物が存在する土地では、建物の状態だけではなく、接道状況や用途地域、都市計画法上の制限など、土地そのものの条件が売却価格に大きく影響する場合があります。
特に市街化調整区域などでは「古い建物だから壊せば売りやすくなる」とは限りません。
建物を解体する前に、その土地にどのような建築制限があるのか、再建築が可能なのか、どのような用途で利用できるのかを調査しておくことが重要です。
解体してしまってから「思っていたより売りにくい土地だった」と気付くと、取り返しがつきません。
確かに、更地にした方が購入者を見つけやすくなるケースがあります。
しかし、ここには大きな注意点があります。
建物を解体したからといって、必ず売却価格が上がるわけではありません。
例えば、解体費用が200万円掛かったとしても、建物を残した場合と比べて売却価格が300万円上がるとは限りません。
場合によっては「解体費用を掛けたのに、売却価格はほとんど変わらなかった」ということもあります。
また、古い建物が存在する土地では、建物の状態だけではなく、接道状況や用途地域、都市計画法上の制限など、土地そのものの条件が売却価格に大きく影響する場合があります。
特に市街化調整区域などでは「古い建物だから壊せば売りやすくなる」とは限りません。
建物を解体する前に、その土地にどのような建築制限があるのか、再建築が可能なのか、どのような用途で利用できるのかを調査しておくことが重要です。
解体してしまってから「思っていたより売りにくい土地だった」と気付くと、取り返しがつきません。
ハウスクリーニング・残置物処分費用
戸建住宅やマンションを売却する場合、室内をきれいにしておくことで購入希望者に良い印象を与えられることがあります。
しかし、ここでも「お金を掛ければ掛けるほど高く売れる」と考えるのは危険です。
例えば、ハウスクリーニングに10万円、リフォームに100万円掛けたとしても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。
特に相続した空き家などでは、家具や家電などの残置物が大量に残っていることがあります。
この場合は、
〇 残置物処分
〇 清掃
〇 庭木の剪定
〇 草刈り
〇 ハウスクリーニング
などの費用が発生する可能性があります。
重要なのは「売却するために必要な費用なのか、それとも単なる見栄えを良くするための費用なのか」を区別することです。
売却前にリフォームや処分を行う場合は、不動産会社に相談し「その費用を掛けることで本当に売却しやすくなるのか」を確認してから判断した方がよいでしょう。
しかし、ここでも「お金を掛ければ掛けるほど高く売れる」と考えるのは危険です。
例えば、ハウスクリーニングに10万円、リフォームに100万円掛けたとしても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。
特に相続した空き家などでは、家具や家電などの残置物が大量に残っていることがあります。
この場合は、
〇 残置物処分
〇 清掃
〇 庭木の剪定
〇 草刈り
〇 ハウスクリーニング
などの費用が発生する可能性があります。
重要なのは「売却するために必要な費用なのか、それとも単なる見栄えを良くするための費用なのか」を区別することです。
売却前にリフォームや処分を行う場合は、不動産会社に相談し「その費用を掛けることで本当に売却しやすくなるのか」を確認してから判断した方がよいでしょう。
住宅ローンが残っている場合の費用
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合には、売却代金によって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
そのため、売却価格が住宅ローンの残高を下回っていないかという確認が非常に重要です。
例えば、
〇 売却価格 2,000万円
〇 住宅ローン残高 1,900万円
だったとしても、2,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。
ここから仲介手数料や登記関係費用などが必要になるため、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない可能性があります。
このような場合は、売却前に金融機関や不動産会社へ相談して資金計画を立てる必要があります。
特に住宅ローンの返済が厳しくなっている場合は、問題が深刻になる前に相談することが重要です。
そのため、売却価格が住宅ローンの残高を下回っていないかという確認が非常に重要です。
例えば、
〇 売却価格 2,000万円
〇 住宅ローン残高 1,900万円
だったとしても、2,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。
ここから仲介手数料や登記関係費用などが必要になるため、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない可能性があります。
このような場合は、売却前に金融機関や不動産会社へ相談して資金計画を立てる必要があります。
特に住宅ローンの返済が厳しくなっている場合は、問題が深刻になる前に相談することが重要です。
不動産売却に伴う税金
不動産を売却すると、売却価格そのものに税金が掛かるわけではありません。
基本的には、不動産を売却して利益、つまり譲渡所得が発生した場合に、その所得に対して税金が課税される可能性があります。
譲渡所得は簡単にいうと「売却価格－取得費－譲渡費用」を基礎として計算します。
ただし、マイホームの売却などには一定の要件を満たせば利用できる特例があります。
また、相続した不動産についても、取得費の考え方や利用できる特例など、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。
そのため「売却したら税金がいくら掛かるのか」については、売却価格だけでは判断できません。
必要に応じて税理士などの専門家にも確認しておくと安心です。
基本的には、不動産を売却して利益、つまり譲渡所得が発生した場合に、その所得に対して税金が課税される可能性があります。
譲渡所得は簡単にいうと「売却価格－取得費－譲渡費用」を基礎として計算します。
ただし、マイホームの売却などには一定の要件を満たせば利用できる特例があります。
また、相続した不動産についても、取得費の考え方や利用できる特例など、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。
そのため「売却したら税金がいくら掛かるのか」については、売却価格だけでは判断できません。
必要に応じて税理士などの専門家にも確認しておくと安心です。
不動産売却前にお金を掛け過ぎないことも重要
不動産を少しでも高く売りたいという気持ちは、当然だと思います。
しかし「高く売るために先にお金を掛ける」ことには注意が必要です。
例えば、
〇 建物を解体する
〇 大規模なリフォームをする
〇 大量の残置物を処分する
〇 庭をきれいにする
〇 測量をする
などです。
これらが必要な場合もありますが、すべての物件で必要とは限りません。
買主がそのまま購入してリフォームするのであれば、売主がリフォーム費用を負担する必要はないかもしれません。
また、古家付き土地として売却した方が買主にとってメリットがある場合もあります。
したがって「売却前に何をするのか」については、不動産会社と相談してから決めることをおすすめします。
「高く売る」だけではなく「手元にいくら残るか」を考える
不動産会社から「この土地なら3,000万円で売れる可能性があります」と言われたとします。
もちろん魅力的な数字です。
しかし、本当に重要なのは3,000万円という数字だけではありません。
例えば、
〇 売却価格 3,000万円
〇 仲介手数料 約100万円
〇 測量費用 50万円
〇 登記関係費用 10万円
〇 その他費用 20万円
といった費用が発生すれば、当然ながら手元に残る金額は3,000万円より少なくなります。
さらに解体費用などが必要になれば、負担はもっと大きくなります。
だからこそ不動産売却では「いくらで売れるか？」と同時に、「売却するためにいくら掛かるのか？」
そして「最終的にいくら手元に残るのか？」を考える必要があります。
しかし「高く売るために先にお金を掛ける」ことには注意が必要です。
例えば、
〇 建物を解体する
〇 大規模なリフォームをする
〇 大量の残置物を処分する
〇 庭をきれいにする
〇 測量をする
などです。
これらが必要な場合もありますが、すべての物件で必要とは限りません。
買主がそのまま購入してリフォームするのであれば、売主がリフォーム費用を負担する必要はないかもしれません。
また、古家付き土地として売却した方が買主にとってメリットがある場合もあります。
したがって「売却前に何をするのか」については、不動産会社と相談してから決めることをおすすめします。
「高く売る」だけではなく「手元にいくら残るか」を考える
不動産会社から「この土地なら3,000万円で売れる可能性があります」と言われたとします。
もちろん魅力的な数字です。
しかし、本当に重要なのは3,000万円という数字だけではありません。
例えば、
〇 売却価格 3,000万円
〇 仲介手数料 約100万円
〇 測量費用 50万円
〇 登記関係費用 10万円
〇 その他費用 20万円
といった費用が発生すれば、当然ながら手元に残る金額は3,000万円より少なくなります。
さらに解体費用などが必要になれば、負担はもっと大きくなります。
だからこそ不動産売却では「いくらで売れるか？」と同時に、「売却するためにいくら掛かるのか？」
そして「最終的にいくら手元に残るのか？」を考える必要があります。
まとめ
不動産を売却するとき、多くの方はまず査定価格を気にします。
しかし、査定価格だけを見て売却を進めるのはおすすめできません。
不動産の売却では、物件の状況によって、
〇 仲介手数料
〇 登記関係費用
〇 測量費用
〇 印紙税
〇 解体費用
〇 残置物処分費用
〇 ハウスクリーニング費用
〇 住宅ローン関係の費用
〇 譲渡所得に関する税金
などが発生する可能性があります。
特に注意したいのは、売却前に支払う費用です。
売却できるかどうか分からない段階で解体やリフォームなどに多額のお金を掛けてしまうと、売却後の手取り額を大きく減らしてしまうことがあります。
不動産会社に売却を相談するときは「いくらで売れますか？」だけではなく「売却するために、どんな費用が掛かりますか？」と聞いてみてください。
そして、できれば「最終的にいくらくらい手元に残りますか？」まで確認しておきましょう。
不動産売却は、単純に「高く売れば成功」というものではありません。
売却価格、売却に掛かる費用、税金、住宅ローンなどを総合的に考えて、最終的な手取り額を把握することが大切です。
私たちは、不動産の査定価格だけではなく、その不動産を売却するために必要となる手続きや費用についても確認しながら、売主様にとって無理のない売却方法をご提案することを大切にしています。
「売却したいけれど、何にいくら掛かるのか分からない」という方も、まずは現在の不動産の状況を整理してみてください。
売却を急いで費用を掛けるのではなく、何にお金を掛けるべきなのかを見極めることが、不動産売却ではとても重要です。
しかし、査定価格だけを見て売却を進めるのはおすすめできません。
不動産の売却では、物件の状況によって、
〇 仲介手数料
〇 登記関係費用
〇 測量費用
〇 印紙税
〇 解体費用
〇 残置物処分費用
〇 ハウスクリーニング費用
〇 住宅ローン関係の費用
〇 譲渡所得に関する税金
などが発生する可能性があります。
特に注意したいのは、売却前に支払う費用です。
売却できるかどうか分からない段階で解体やリフォームなどに多額のお金を掛けてしまうと、売却後の手取り額を大きく減らしてしまうことがあります。
不動産会社に売却を相談するときは「いくらで売れますか？」だけではなく「売却するために、どんな費用が掛かりますか？」と聞いてみてください。
そして、できれば「最終的にいくらくらい手元に残りますか？」まで確認しておきましょう。
不動産売却は、単純に「高く売れば成功」というものではありません。
売却価格、売却に掛かる費用、税金、住宅ローンなどを総合的に考えて、最終的な手取り額を把握することが大切です。
私たちは、不動産の査定価格だけではなく、その不動産を売却するために必要となる手続きや費用についても確認しながら、売主様にとって無理のない売却方法をご提案することを大切にしています。
「売却したいけれど、何にいくら掛かるのか分からない」という方も、まずは現在の不動産の状況を整理してみてください。
売却を急いで費用を掛けるのではなく、何にお金を掛けるべきなのかを見極めることが、不動産売却ではとても重要です。
さいたま市桜区のワイズエステート販売株式会社は不動産売却に特化しています。
市街化調整区域の不動産売却や相続した古家・ゴミ屋敷状態で売却できない空き家問題にも積極的に取り組んでいます。
又、任意売却で不良債権化した不動産の売却や倒産・経営難に悩む経営者からのご相談も承ります。
対応エリアについては、全国対応しておりますので気兼ねなくご相談下さい。
市街化調整区域の不動産売却や相続した古家・ゴミ屋敷状態で売却できない空き家問題にも積極的に取り組んでいます。
又、任意売却で不良債権化した不動産の売却や倒産・経営難に悩む経営者からのご相談も承ります。
対応エリアについては、全国対応しておりますので気兼ねなくご相談下さい。