2025.06.04

【問題の“先送り”が命取りに】相続トラブル・住宅ローン投資詐欺・差押・仮差押など不動産トラブルを根本から解決する時の心構え

不動産に関するトラブルって、なんだか難しそうだし、できればあまり関わりたくないものですよね。

「今はまだ大丈夫だから」「そのうち落ち着いたら考えよう」——そうやって後回しにしてしまう気持ち、よくわかります。

でも、相続や住宅ローン、投資にまつわる問題、差押えや仮差押えといった手続きは、知らないうちにじわじわと進行してしまうことがあります。

気がついたときには「もっと早く動けばよかった」と後悔してしまうケースも少なくありません。

このブログでは、相続トラブルや住宅ローン問題、不動産投資詐欺、差押え・仮差押えなど、ちょっとややこしい問題に直面したときに、「どう考えればいいのか」「何から始めればいいのか」を、できるだけわかりやすくお伝えしていきます。

「なんとなく不安だけど、どうすればいいか分からない」——そんなときこそ、まずは知ることが大切です。
そして、ほんの少しだけ勇気を出して、最初の一歩を踏み出してみてください。

あなたが納得のいく形でトラブルを乗り越えられるように、私たちも全力でサポートしていきます。

よくある不動産トラブルの例

不動産に関するトラブルは、ある日突然起こるもの…と思われがちですが、実はその多くが、気づかないうちに静かに進行している“時間差トラブル”です。

気になってはいるけれど、日々の忙しさにまぎれて後回しにしてしまったり、「まだ大丈夫」と思って手をつけずにいたり。

けれど、そんな“ちょっとした先送り”が、後々になって大きな問題となって私たちの前に立ちはだかることがあります。

たとえば、こんなケースはありませんか？

相続をきっかけにした親族間の不和

両親が亡くなり、実家や土地をどうするかという話になったとき。

「自分が面倒を見てきたから多くもらいたい」「兄弟で平等に分けるべきだ」など、立場や考え方の違いから話し合いがこじれてしまうことがあります。

特に、誰が住むか、誰が管理するか、売るのか貸すのかといった方向性が決まらないまま放置されると、関係が悪化し、最悪の場合は訴訟にまで発展してしまうこともあります。

「お金の問題」と「家族の感情」が絡むため、冷静な話し合いが難しくなるのが相続の怖いところです。

住宅ローンを利用した投資での詐欺被害

「自己資金ゼロでもOK」「ローンは家賃収入でまかなえる」「節税にもなる」——そんな言葉に惹かれて、不動産投資を始める人は少なくありません。

ところが、いざ始めてみると、家賃は思ったほど入ってこない、空室が続く、管理費や修繕費がかかる…

結果的にローン返済だけが重くのしかかり、手元に残るのは「負債だけ」というケースも。

悪質な業者にだまされて契約してしまった場合、解約や損害賠償を求めるのも容易ではありません。

「契約してから気づいた」では遅い、そんなリスクを抱えた投資話が実際に増えています。

名義や権利関係が複雑な土地建物の処分

不動産を相続すると「祖父名義のままの土地」「仮登記がそのまま残っている建物」「共有者の所在がわからない」など、一見すると何の問題もなさそうな不動産にも、よく見ると“売れない理由”が隠れていることがあります。

たとえば、相続登記をしていない土地は、売却するためにまず誰が正式な所有者なのかを確定する必要があります。

仮登記が残っていれば、それを抹消しなければ買い手側に所有権移転することができませんし、共有名義の場合は他の共有者全員の同意が必要です。

これらの整理をしないまま放置しておくと、いざというときに身動きが取れなくなってしまいます。

共有名義や借地権の処理に関する行き違い

共有名義の不動産を売ろうとした際、他の共有者が売却に反対したり、連絡が取れなかったりすると、話が一向に前に進みません。

「もう売ってしまいたい」という人と、「思い出があるから手放したくない」という人がいたり、

借地権が関係する不動産では、地主との調整が必要になったりと、関係者が多いぶんだけ意思疎通の難しさもあります。

特に、相続などで名義が分かれている場合、「自分の持ち分だから好きにできる」と思い込んでトラブルになるケースもあるため、注意が必要です。

不動産に付いた差押・仮差押の登記

不動産を売却しようとしたとき、登記簿を見て初めて「差押」や「仮差押」の登記がされていたことに気づく方もいます。

これは、税金や借金を滞納していた場合に、債権者（税務署、銀行、消費者金融など）がその不動産を処分できないように“ロック”をかけた状態です。

仮差押は本格的な差押の予告のようなものですが、いずれにしてもこの状態では原則として売却はできません。

解除するには、債務の精算や交渉をするか、状況によっては裁判が必要なこともあります。

間違った認識がトラブルを

こうした不動産トラブル、
「とにかく高く売れば丸く収まる」と考えていませんか？

ところが現実は逆。
売却を進めようとしたことで、かえって“隠れていた問題”が表面化することも多いのです。

「着目点をずらす」「問題を先送りにする」ことのリスクとは？

不動産の問題に直面したとき、私たちはつい「目をそらしたくなる」ものです。
「とりあえず今は困っていないから…」
「よくわからないし、後で考えよう…」
そんな気持ちは誰にでもありますし、ある意味、人として自然な反応かもしれません。

けれど、「今すぐ困っていないから」と問題を横に置いておくと、
気づかないうちにトラブルの芽がどんどん育ってしまうのが、不動産の世界の怖さです。

誤った“成功体験”に引きずられる

「とりあえず現金化したい」という気持ちで無理にトラブルを処理してしまうと、
一時的には解決したように見えても、法的・心理的な火種が残るケースは少なくありません。

たとえば……

・遺産分割協議を曖昧にしたまま不動産を売却 →
　後から他の相続人が異議を唱え、深刻な争いに発展

・仮差押えの存在を隠して売却を進める →
　購入を検討した人から嫌煙される

問題の“時間爆弾”化

相続トラブルや投資詐欺など、感情的な要素を含む問題では、
「面倒だから」「今は忙しいから」と先送りにする選択がされがちです。

しかし、その「先延ばし」が思わぬ事態を引き起こします。

起こり得る事態：
・相続人が死亡し、関係者がさらに増える（＝数次相続）

・差押債権者が本執行に移行し、不動産が競売にかけられる

・登記義務を放置し続けた結果、過料（行政罰）を科される

・市況悪化や老朽化による不動産価値の下落で、大幅な損失に

不動産トラブルにおいて「問題の着目点を変える」ことのリスク

問題の着目点を変えることで、一時的には「楽になった」ように思えるかもしれません。

しかし、それは“解決したふり”に過ぎない**のです。

本当の争点から目をそらすと、解決が遠のく

たとえば、相続で不動産の分け方をめぐって意見が対立している場合に、

「とりあえず誰かが住めばいい」

「固定資産税は今は親が払っているから当面は問題ない」

といった形で視点をズラすと本来向き合うべき“権利関係の整理”が先送りされてしまいます。

その結果、将来的には…

・親の死去後に固定資産税の負担をめぐって争いが発生

・協議がなされていないまま数次相続が発生し、関係者が増えて複雑化

・不動産の処分・活用ができないまま“塩漬け”状態に

“別の問題”にすり替えて責任回避するケース

越境トラブルや境界問題では、
「昔からこうだった」
「お互い様だし、相手の土地もずれている」
といった主張で論点をずらすことがあります。

しかし、これは問題の本質から目を背けている状態にすぎません。

必要な解決手順（例：測量・合意・筆界確認）を避け続けると…

・境界をめぐるトラブルが将来の売却・相続時に再燃

・相手方から法的措置を取られる可能性

・トラブルの長期化により、当事者同士の関係が悪化

問題を先送りにすることのリスク・デメリット

不動産に関するトラブルや課題は、ある日突然起こるものではなく、実は「ずっと前からあったけれど、見て見ぬふりをしていた」ことが多いものです。

では、なぜ“先送り”がいけないのでしょうか？

主なリスクやデメリットを整理してみましょう。

自分ではどうにもできなくなる

親が亡くなった後、「とりあえず放置しておこう」と実家をそのままにしていたら、10年後には兄弟姉妹の配偶者や子どもまで権利者になってしまった――

そんな例も珍しくありません。

いざ動こうと思ったときに、関係者が多すぎて連絡も取れず、手が出せなくなる…

これが、先送りの最大の落とし穴です。

時間が経つほど状況が悪化する

トラブルというのは、放っておけば自然に解決するものではありません。

相続登記をしないまま何年も経てば、関係者が増えて話が複雑になりますし、借金を放置すれば、差押えや競売といった強制的な処分に進むこともあります。

「まだ大丈夫」と思っていたはずが、「もう手遅れ」になっていることも。

気づかないうちに選択肢が減っていく

問題を先延ばしにすることで、「本来ならできたはずの対処法」が使えなくなることもあります。

・差押前ならできた任意売却
・相続登記の簡易手続き
・住宅ローン返済の見直し相談　など

早い段階なら穏便に進められたものが、手続きや交渉が困難になってしまうのはよくある話です。

家族や周囲に迷惑が及ぶ

自分では「何とかなる」と思っていても、何年も問題を放置してしまうと子どもや配偶者、兄弟などにしわ寄せがいくケースもあります。

「親の相続を整理しないまま亡くなってしまい、さらに相続が複雑になった」
「借金問題を打ち明けられないまま、家族に突然競売通知が届いた」

――後で説明するより、先に対処しておいたほうがずっと楽です。

心のどこかで「引っかかり」を抱え続ける

実は、先送りしている人自身も、「このままじゃよくないな…」と内心ではわかっていることが多いものです。

でも、気づかないふりをして過ごしていると、いつの間にか心の負担になってしまいます。

問題に向き合うことは少し勇気が要りますが、動き出すだけで気持ちが軽くなることもあるのです。

対応の選択肢が狭まる

時間が経つにつれて、本来なら取れたはずの柔軟な対応策が使えなくなることがあります。
たとえば…

・法的手続きの時効が成立

・相手との交渉の余地がなくなる

・市場や制度の変化により、有利な手段が選べなくなる

相続・親族間トラブル：問題の“本質”を見誤ると解決不能に

相続をきっかけに起こる親族間のトラブルは、「誰がどれだけ財産をもらうか」という“お金の話”に見えるかもしれません。

でも、実はもっと深いところ――つまり「気持ちの行き違い」や「積み重ねてきた家族関係のしこり」が、問題の本質であることが少なくありません。

「兄ばかり優遇されていた」

「親の介護は私が一人で背負ったのに」

「自分だけ蚊帳の外だった」

そんな過去の感情が、“相続”というきっかけで一気に表面化するのです。

問題の着目点を変えるリスク

相続トラブルでは「とりあえず誰かが住めばいい」「名義は後で変えればいい」といった一時しのぎの提案がよくあります。しかし、本質は以下の点にあります：

・所有権（登記）の問題

・遺産分割協議が未了

・他の相続人の合意が取れていない

このような状態で放置すれば、後から分割協議ができなくなる（相続人の死亡や不在等）、結果として不動産が**「共有名義のまま動かせない資産」**になる恐れがあります。

問題の先送りのデメリット

・固定資産税の支払いを誰がしているか曖昧なまま

・メンテナンスされない空き家が老朽化

・誰も登記変更しないため売却も賃貸も不可

将来、「もめて売れない・貸せない・使えない」三重苦になります。

親族間の感情トラブル：論点をズラすと火に油

たとえば、「売るか貸すか」で意見が対立しているのに、

「じゃあ誰が片付けるのか？」「とりあえず使いたい人が住めばいい」

といった話題にすり替えてしまうと、本質的な対立は解消されないまま残り続けます。

表面的には「とりあえず落ち着いた」ように見えても、実際には不満や不信感が蓄積し、時間の経過とともに感情的な対立が深まり、交渉の余地すら消えてしまうこともあります。

「今ここで本音をぶつけるのは面倒」と避けたくなる気持ちは自然ですが、その場しのぎの回避行動が、結果として将来の大きな衝突を招くことも少なくありません。

お金の分け方だけでは、解決しない

トラブルが起きたとき、「とにかく財産を平等に分ければいい」と考える方も多いですが、それでは根本的な解決にはなりません。

話し合いがこじれてしまう本当の理由は、
「納得できていない気持ちが置き去りにされているから」。

どんなに公平な分け方をしても、心のどこかに引っかかりが残っていれば、それは“火種”となって、あとからまた別の問題を生むこともあるのです。

法律だけでは割り切れない「人と人の問題」

弁護士や司法書士が入っても、家族間の信頼や関係性まではフォローしきれません。
そして、一度関係がこじれてしまうと、たとえ法的に解決しても、もう元の関係には戻れない――
そういう現実もあります。

だからこそ大切なのは、

「何が本当の問題なのか」

「どうすれば“納得感”のある着地になるか」を、早めに見極めることです。

感情と向き合う覚悟が、事態を動かす

話し合いが進まないとき、つい「法律で決めてくれた方が早い」と感じるかもしれません。

でも、“相続は感情の問題”という側面を無視すると、

結局、誰も納得せず、誰も幸せにならない結果に終わってしまうことも。

少し勇気がいりますが、
「自分はどうしたいのか」「家族とどう向き合うべきか」――
そこを見つめることが、こじれた糸をほぐす最初の一歩です。

住宅ローン・投資詐欺：売却する前に解決すべき問題がある

「新築マンション投資で騙された」「地方の空き家を“利回りがいい”と言われて買わされた」――

こうした住宅ローンを利用した不動産投資詐欺では、

「とにかく高く売れれば何とかなる」と考える方が少なくありません。

しかし、問題の本質は“売れるかどうか”ではなく、“そもそも詐欺だったかどうか”にあります。

問題の本質を見誤るリスク

被害にあったにもかかわらず…

・詐欺として被害届や消費者センターへの相談をしていない

・金融機関との交渉を先延ばしにしてしまう

・「とりあえず保有」として固定資産税や維持費を払い続けてしまう

こうした対応は、“出口戦略のない投資”という根本的な問題から目をそらす行為です。

その結果、売っても赤字、売れなければローンだけが残る…という、より深刻な事態に陥ってしまいます。

先送りによるデメリットは深刻

「様子を見る」ことで起こり得るのは、次のような悪循環です。

・借入残高に利息が積み上がり、債務が膨張する

・滞納が続けば、差押や競売、信用情報への傷といった強制的な展開へ

・不動産価格が下落し、いざ売ろうにも売れなくなる

【ポイント】“売却”は手段であって、目的ではない

本来、売却とは「問題解決のための手段」であるべきです。

詐欺被害を受けた不動産をどうするかは、法的・経済的な観点からの整理と戦略立てが不可欠です。

差押・仮差押：登記が入った瞬間から「自由に動かせない不動産」に

不動産の売却を考えるとき、「今なら高く売れるかも」と価格にばかり目が向きがちです。

しかし、差押えや仮差押えの登記が入っている場合、そもそも自由に売却することはできません。

問題の“着目点”を誤ると、計画が根本から崩れる

たとえば――

・「売却してローンを返済しよう」と考えていたのに、差押が入った時点で売却そのものができなくなる

・差押を解除するには、一括で債務を支払わなければならないケースもあり、資金調達が追いつかない

このように、価格やタイミングだけに目を向けると、法的な制約に気づかず、大きな失敗につながります。

問題を先送りした場合のリスク

・差押が続く中で不動産価格が下がっても、競売は止まりません

・任意売却のタイミングを逃すと、市場価格よりも安い“最低落札価格”で手放す結果に

・仮差押が長期間残ると買い手がつかず、不動産の流動性（換金性）が大きく低下します

【ポイント】登記簿を確認せずに売却を進めるのは非常に危険

差押・仮差押の登記は、不動産の取引を根本から制限する重大な情報です。

売却の可能性や戦略を考える前に、まずは登記簿の確認と法的整理が必須です。

ケース別：よくある“先送り”の誤判断とその末路

「まだ大丈夫」――
そんな一言で先送りにしてしまった結果、
取り返しのつかないトラブルに発展するケースは、実は少なくありません。

ここでは、実際によくある“誤判断”と、その行き着いた先をご紹介します。
「今の自分に似ているかも」と思ったら、少し立ち止まって考えてみてください。

ケース①：相続した不動産を放置したままにしている

【よくある誤解】
「誰も住んでいないし、税金もそこまで高くない。とりあえずこのままでいいだろう」

【実際のリスク】

・固定資産税が毎年発生し、累積

・雑草や建物劣化による近隣住民からの苦情・行政指導

・他の相続人が勝手に使用・賃貸し、トラブルに発展

➡ 解決の鍵：
相続登記の早期実施、方針の明確化、共有者間の整理・合意形成

ケース②：住宅ローンを使った不動産投資詐欺に遭い、とりあえず売却して“清算”

【よくある誤解】
「損はしたけど、ローンが減ったからマシ。売って終わらせたい」

【実際のリスク】

・詐欺被害としての証拠を残さず、刑事告訴や民事請求が困難に

・同様の被害に遭った他の人との連携機会を失う

・資金の流れが不透明になることで、脱税やマネーロンダリングと誤解されるおそれも

➡ 解決の鍵：
損害額の証拠保全、専門家（弁護士・司法書士・不動産会社）との連携

ケース③：差押・仮差押があるが「理解ある買主がいれば売れる」と思っている

【よくある誤解】
「登記簿に載っているだけだし、すぐに影響はないだろう」

【実際のリスク】

・売買契約して決済前に差押を解除できなければ、契約解除・損害賠償のリスク

・債権者から競売申立てをされる可能性

・仮差押の訴訟で敗訴すれば、強制執行可能な差押へ移行

➡ 解決の鍵：
利害関係者との事前調整、差押解除の交渉、必要に応じた訴訟対応

問題を“直視”することが解決への第一歩

・「今、高く売れるか」ではなく、「今、売れる状態にあるか」を見極めましょう。

・不動産トラブルでは、価格よりも登記の状況・法的整理の有無のほうがはるかに重要です。

どれだけ価値がある資産でも、法的に動かせない不動産では意味がありません。
「見ないふり」では、問題は消えません。早期の把握と対処が、最も効果的なリスク回避策です。

具体的な解決アプローチ

「気づいたときには手遅れだった」となる前に、早期に動くことが最も重要な対策です。

1人で悩まず、正しい知識と信頼できる専門家の力を借りて、問題の根本解決を目指しましょう。

問題の棚卸し（ファクトの洗い出し）

まずは、現状を正確に把握することが最優先です。

・登記簿の確認（所有者、抵当権、差押などの有無）

・相続人関係図の作成（誰が関係者かを可視化）

・登記関係書類・契約書・差押命令などの整理（証拠の保全）

法的な障害の明確化

売却や利用に支障をきたす「法的リスク」を洗い出します。

・差押・仮差押・仮処分が登記されていないか

・共有名義・相続登記未了・遺産分割未了といった権利関係の混在

・債権者・利害関係人の特定と交渉の必要性

専門家との連携

状況に応じて、各専門家と連携して進めることが不可欠です。

・弁護士：法的トラブル・訴訟対応・差押解除交渉など

・司法書士：登記手続き・相続登記・共有整理

・不動産業者：売却戦略の立案、任意売却や買主探しの実務

・税理士：譲渡所得・相続税など課税リスクの確認と節税対策

まとめ：不動産トラブルは“今すぐ解決”より、“正しく解決”を目指すべき

不動産トラブルにおいて重要なのは、「高く売ること」や「すぐに現金化すること」ではありません。
法的にも心理的にも安心できる状態で資産を整理することこそが、本当の意味での“解決”です。

一時的な安心を求めて、
・問題の本質から目をそらす
・話題をすり替えて争点をぼかす
・決断を先送りする

こうした行動は、やがて問題の複雑化とコスト増大を招くだけです。

不動産の処分や整理には、法的な調整、関係者との合意、書類の整備など、多くのステップが必要です。

焦らず、確実に“問題を直視し、正しいプロセスで向き合う”ことが、将来的なトラブル回避への最短ルートとなります。

不動産トラブルの本質は「価格」じゃない！問題の見極め方と“正しい解決”とは

「何から手をつけていいか分からない…」そんな方こそ、まずはご相談ください。

権利関係が複雑な不動産、相続や差押えのある不動産でも、正しいステップを踏めば解決できます。

不動産・登記・法律に強い専門家と連携し、あなたにとって最適な整理方法をご提案します。