相続した不動産、遺産分割協議はもう終わった？協議「済」と「未」で変わる売却の手順・注意点と損しないための進め方

まず、遺産分割協議書の内容を確認します。

確認するのは、単に「遺産分割協議が済んでいるか」だけではありません。売却する不動産について、誰が取得することになっているのか、売却についてどのような合意がされているのかを確認することが重要です。

具体的には、次の点を確認します。

◎ 不動産の所在地・土地・建物の表示
◎ 誰がその不動産を取得することになっているか
◎ 共有で取得する内容になっていないか
◎ 他の相続人への代償金の有無
◎ 売却を前提とした合意になっていないか
◎ 売却代金を相続人間で分ける合意があるか

例えば、「長男が不動産を取得する」と決まっている場合と「不動産を売却して、その代金を相続人で分ける」という合意では、売却の進め方が異なります。

そのため、遺産分割協議書の内容を確認したうえで、誰が売主となるのか、売却代金を誰が受け取るのかまで確認しておくことが大切です。

次に、現在の登記名義を確認します。登記上の所有者が亡くなった方のままであれば、相続登記が必要になります。

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に登記する必要があります。また、遺産分割協議が成立した場合は、その成立日から3年以内に協議内容に沿った登記をする義務もあります。

正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があるため放置は避けましょう。

相続登記の準備と並行して、不動産会社へ査定や売却の相談を行います。

相続登記が終わっていなくても、不動産会社への相談や査定、売却方法の検討は進められます。遺産分割協議が成立し売却方針が決まっていれば、相続登記の準備と並行して買主を探すことも可能です。

ただし、実際に売買契約を締結する際は、契約当事者や相続人全員の合意、契約条件などを確認し、決済・引渡しまでに必要な登記手続きを完了できるよう事前に調整する必要があります。

ここで大切なのは、単純に査定額が高い会社を選ぶことではありません。

相続した不動産の場合、一般的な住宅売却とは違う問題が隠れていることがあるため、「いくらで売れるか」だけではなく、「何が問題になりそうなのか」まで説明できる不動産会社を選ぶことが重要です。

遺産分割協議によって誰が不動産を取得するのかなどの権利関係が整理されたら、相続登記など必要な手続きを確認したうえで売却活動を進めます。

その後、買主との売買契約を締結し、残代金の決済・物件の引渡しへと進みます。

ただし、不動産を特定の相続人が単独で取得してから売却する場合と、最初から売却して、その売却代金を相続人で分けることを前提としている場合では、売却代金の帰属や税務上の取り扱いが異なることがあります。

そのため、「相続人同士で話がまとまっているから大丈夫」と考えず、遺産分割協議書の内容と実際の売却方法を確認したうえで進めることが大切です。

例えば、兄弟3人が相続人で、父親の自宅について「長男がこの不動産を相続する」と遺産分割協議で決めたケースです。

この場合、長男が相続登記を行い、その後、長男が所有者として不動産を売却することになります。

この方法のメリットは、売却手続きの意思決定が比較的シンプルになることです。

売却価格についても「兄は2,000万円で売りたい」「弟は2,500万円になるまで待ちたい」というような相続人間の調整は基本的に必要ありません。

一方で注意したいのは、長男が本当にその不動産を単独で取得するという合意になっているのかという点です。

例えば「長男名義にはするけれど、売ったら兄弟3人で分ける」という話だったのであれば、単純な単独取得とは話が変わります。

「名義は長男」「売却代金は兄弟で分ける」という状態なら、換価分割など、実際の合意内容に沿った整理が必要になります。

次に、兄弟3人がそれぞれ法定相続分などに応じて共有持分を取得し、その状態で売却する方法です。

例えば、

長男 3分の1
次男 3分の1
長女 3分の1

という共有状態にしてから、3人で売却するケースです。

この方法なら、「誰か一人に不動産を集中させる」という問題は避けられます。

しかし、共有名義だから売却が簡単になるとは限りません。

不動産全体を売却する場合、原則として共有者全員の関与が必要になります。

例えば「長男は売りたい」「次男も売りたい」「長女だけはもう少し高くなるまで待ちたい」となれば、売却が進まなくなる可能性があります。

さらに、共有者の一人が遠方に住んでいる、連絡が取れない、判断能力に問題があるなどの場合、手続きが複雑になることもあります。

そのため「とりあえず共有にしておけば、後で売ればいい」という考え方にも注意が必要です。

特に、相続した不動産を将来的に売却することがほぼ決まっているのであれば、共有にすることが本当に適切なのか、最初に検討した方がよいでしょう。

3つ目が換価分割です。

換価分割とは、相続した不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分ける方法です。

例えば、父親の自宅を3,000万円で売却し、

◎ 長男
◎ 次男
◎ 長女

の3人で、相続分に応じて売却代金を分けるという方法です。

この場合、最初から「この不動産を誰か一人が取得する」のではなく「売却して現金に換えて分ける」という考え方になります。

ここで重要なのが、誰が売却手続きを行うかです。

例えば長男が代表して、

◎ 不動産会社との打ち合わせ
◎ 査定
◎ 媒介契約
◎ 買主との調整
◎ 売買契約の手続き

などを行うことはあります。

しかし、それだけで「長男が不動産を単独で取得した」という意味にはなりません。つまり「長男が代表して売る」＝「長男が単独所有する」ではないということです。

換価分割を予定しているのであれば、誰が売却を担当するのか、売却代金をどのように分配するのか、売却にかかった費用をどうするのかなどを、相続人間で明確にしておくことが重要です。

もう一つ重要なのが代償分割です。

例えば、父親の自宅を長男が取得する一方、次男と長女には長男から金銭を支払う方法です。

例えば不動産の評価額が3,000万円で、相続人3人が均等に取得するケースなら、単純化すると、

◎ 長男 → 不動産を取得

◎ 次男・長女 → 長男からそれぞれ1,000万円相当の代償金を受け取る

という形が考えられます。

この場合、長男は不動産を所有することになります。

そのため、後から長男が自分の判断で売却することもできます。

ただし、ここで注意したいのは「長男が取得した後、売却して兄弟にお金を渡す」ことと、「最初から代償分割として長男が取得する」ことは同じではないということです。

前者と後者では、相続時の合意内容や税務上の取り扱いを確認する必要があります。

相続不動産の相談で注意したいのが「売ることは決まっているけど、面倒だから、とりあえず長男名義にしておこう」という考え方です。

家族全員が納得しているうちは問題が表面化しないかもしれません。

しかし、売却するときになって「思っていたより安い」「もっと高く売れるまで待ちたい」「解体費は誰が払うの？」「仲介手数料はどうする？」「税金は誰が払うの？」など、細かい問題が出てくることがあります。

さらに、相続人の一人が亡くなったり、認知能力に問題が生じたりすると、当初の家族間の約束を確認することが難しくなる場合もあります。

そのため「誰の名義にするか」から考えるのではなく「この不動産を最終的にどう処理するのか」から考えることが重要です。

相続不動産の売却では、

①誰が相続するのか

↓

②その不動産を保有するのか、売却するのか

↓

③売却するなら誰が手続きをするのか

↓

④売却代金を誰が取得するのか

↓

⑤売却にかかる費用や税金をどうするのか

という順番で整理すると、相続人間の認識の違いが見えやすくなります。

特に、売却することがほぼ決まっている不動産については、相続登記の前に「誰が売るのか」だけを決めるのではなく、売却後のお金の流れまで決めておくことが重要です。

そして、その合意内容に合わせて、遺産分割協議書、相続登記、売却契約、売却代金の分配を整合させていく必要があります。

不動産会社としては売却価格だけを見るのではなく、「この不動産は、相続の段階でどのように処理することになっているのか」まで確認することが、相続不動産を安全に売却するために重要だと考えています。

遺産分割協議済みの場合は、原則として「誰がその不動産を取得するのか」が決まっています。

例えば、相続人が兄弟3人で、遺産分割協議によって「実家は長男が取得する」と決まっていれば、その後の売却は、基本的にその不動産を取得した長男を中心に進めることになります。

ただし、ここで重要なのが、「長男が取得する」のか、「長男が代表して売却する」のかは全く違うという点です。

「長男名義にして売却し、売却代金を兄弟3人で分ける」という話であれば、単純な単独取得とは異なる可能性があります。

遺産分割協議書にどのような内容が記載されているのか、実際に相続人間でどのような合意をしているのかを確認する必要があります。

一方、協議未了の場合は、まだ不動産の最終的な取得者が決まっていません。

「長男が住んでいるから長男が相続するだろう」「売却して3人で分ける予定」といった話だけでは、正式に整理されたとはいえません。

売却を進める前に、まず相続人間で不動産の扱いを決める必要があります。

協議済みの場合は、遺産分割協議の内容に基づいて相続登記を進めやすくなります。

例えば「長男が取得する」と決まっていれば、その内容に基づいて相続登記を行うことになります。ただし、相続登記がまだ完了していないからといって、必ずしも「何もできない」というわけではありません。

実際の売却相談では、相続登記の状況を確認しながら、不動産の査定や売却方法の検討を先に進めることもあります。

最終的な所有権移転の登記については、相続登記との関係を含めて司法書士に確認しながら進めることが重要です。

一方、協議未了の場合は、誰が不動産を取得するのかが確定していないため、通常の「この人が相続して、その人が売る」という形には整理できません。

そのため、売却を急ぐ前に、まず相続人間で不動産の取得・売却・代金の分配方法を整理する必要があります。

協議済みの場合は、取得者や売却方針が決まっていれば、売却について具体的な検討に入りやすくなります。

例えば、

◎ 長男が取得して自分で売却する
◎ 相続人全員で共有したうえで売却する
◎ 換価分割を前提として売却する
◎ １人が取得し、他の相続人に代償金を支払う

など、遺産分割の方法によって、その後の売却手続きも変わります。

一方、協議未了の場合は、「売るか、売らないか」というところから相続人間で意見が分かれることがあります。

「長男は売りたいが、次男は残したい」

「母が住んでいた家なので、しばらく売りたくない」

「売却して現金で分けたい」

など、相続人それぞれの考えが違えば、査定額や売却条件を決める以前に、相続人間の調整が必要になります。

協議済みの場合は、誰が売却の主体となるのかを整理できれば、不動産会社への査定依頼や売却相談を具体的に進めやすくなります。ただし、ここでも「名義人が一人だから、その人だけの判断ですべて決めてよい」とは限りません。

例えば、遺産分割協議では長男が不動産を取得することになっていても、実際には「売却して兄弟で分ける」という合意が前提になっているケースがあります。

このような場合、名義だけを見て判断すると、後になって相続人間で認識の違いが発生する可能性があります。

そのため、名義・遺産分割協議書・相続人間の合意内容を一緒に確認することが重要です。

一方、協議未了の場合は、売却活動そのものを慎重に進める必要があります。

査定を受けること自体は可能でも、「誰が売主になるのか」「売却代金を誰が受け取るのか」「売却について相続人全員が合意しているのか」といった問題が残っています。

そのため、単に「一番高く売ってくれる不動産会社を探す」だけではなく、相続関係そのものを整理しながら売却方法を考える必要があります。

協議済みの場合は、誰が不動産を取得するのか、あるいは売却してその代金をどのように分配するのかが整理されていれば、売却代金の帰属についても確認しやすくなります。

ただし、ここは非常に重要なポイントです。

例えば、長男一人の名義にして売却したからといって、必ずしも「売却代金は当然に長男のもの」と考えてよいとは限りません。

遺産分割協議でどのような合意をしたのか、換価分割なのか、代償分割なのか、単独取得なのかによって意味が変わります。

不動産の名義と、相続人間で実際に合意した財産の分け方が一致しているかを確認することが大切です。

一方、協議未了の場合は、売却代金をどのように分配するのかも決まっていないことがあります。

「売ってから兄弟で3分の1ずつ分ければいい」という考えだけでは、実務上の問題が残る場合があります。

売却前に、誰がどのような割合で取得するのか、売却費用や税金をどのように考えるのかなど、必要な事項を整理しておくことが重要です。

協議済みの場合でも、トラブルが完全になくなるわけではありません。

例えば

「遺産分割協議書には長男が取得すると書いてあるが、兄弟は売却して代金を分けるつもりだった」

「長男名義にはしたものの、他の相続人への支払いについて具体的に決めていなかった」

「協議後に不動産の価格が上がり、相続人の一人が合意内容に不満を持った」

といった問題が発生することがあります。

つまり、協議が済んでいるかどうかだけでなく、何をどこまで合意しているのかが重要なのです。

一方、協議未了の場合は、そもそも不動産の取得者や売却方針が決まっていないため、相続人間の意見対立がそのまま売却の障害になることがあります。

特に

◎ 相続人の一人が遠方に住んでいる
◎ 相続人の一人と連絡が取れない
◎ 相続人の一人が認知症などにより意思決定に支援が必要
◎ 相続人の一人がすでに亡くなっている
◎ 前の世代の相続登記がされていない
◎ 不動産そのものに再建築不可・私道・境界・越境などの問題がある

といった事情が重なると、単純な不動産売却では処理できないケースもあります。

そのため、相続した不動産を売却するときは、「遺産分割協議が済んでいるか」だけを見るのではなく、「誰が取得し、誰が売却し、売却代金をどうするのか」まで整理することが重要です。

そして、もう一つ大切なのが、相続の問題が整理できても、不動産そのものの問題が解決しているとは限らないということです。

遺産分割協議が無事に終わった後で、調査をしてみたら「再建築できない」「私道の権利関係が複雑」「境界が確定していない」「借地・底地関係が残っている」といった問題が判明することもあります。

相続不動産の売却では、「相続関係の整理」と「不動産そのものの調査」を分けて考えることが、スムーズな売却につながります。

相続不動産を売却するなら、私は次の6点を最初に確認することをおすすめします。

1. 誰が相続することになっているのか
「長男が管理している」ことと、「長男が所有者である」ことは違います。

2. 遺産分割協議書はあるか
口頭で話し合っただけなのか、書面で合意内容を残しているのかを確認します。

3. 相続登記は終わっているか
登記簿を確認し、現在の所有者を把握します。

4. 売却代金は誰のものになるのか
「長男名義だから長男のお金」とは限りません。換価分割など、相続時の合意内容の確認が必要です。

5. 不動産そのものに問題がないか
市街化調整区域、再建築不可、境界不明、私道問題、借地・底地など、売却を阻む要因がないか確認します。

6. 節税特例（空き家の3,000万円特別控除など）が使えるか
実家を売却した際に出た利益に対する税金を大幅に減らせる特例があります。しかし、遺産分割の仕方や売却の順番（家を壊すかそのまま売るか）によって適用可否が変わるため、「売る前」に税務も視野に入れた戦略が必要です。

相続人全員で、相続財産を「誰が・何を・どのように取得するのか」を話し合って決めることです。不動産がある場合は、誰が取得するのか、売却して現金で分けるのかなどについても話し合います

亡くなった方が所有していた不動産について、相続によって所有者が変わったことを法務局に登記する手続きです。遺産分割協議によって不動産を取得する人が決まった場合は、その内容に基づいて相続登記を行います。

相続した不動産などを売却して現金に換え、その売却代金を相続人の間で分ける方法です。不動産そのものを分けることが難しい場合に利用されることがあります。ただし、売却前に相続登記が必要になるケースもあるため、売却のタイミングには注意が必要です。

相続人の一人が不動産などの財産を取得する代わりに、その相続人が他の相続人へ金銭を支払って調整する方法です。例えば、長男が自宅を取得し、その代わりに他の相続人へ一定額の金銭を支払う、といったケースがあります。

１つの不動産について、複数の人が所有権を持っている状態です。相続した不動産を相続人の共有にすることもできますが、将来売却したい場合などに、共有者全員の協力が必要になることがあります。そのため、相続時には「とりあえず共有にする」という判断を慎重に検討することが大切です。

必ずしもすぐに売却できるとは限りません。

遺産分割協議によって不動産を取得する人が決まっていても、相続登記や物件調査、売却条件の整理などが必要になります。

また、遺産分割協議書の内容と、実際に考えている売却方法が一致しているかを確認することも重要です。

例えば、「長男が不動産を取得する」という内容なのか、「売却して代金を相続人で分ける」という内容なのかによって、売却までの進め方が変わることがあります。

相続登記が完了する前でも、不動産会社への相談や査定、物件調査、売却条件の整理などを先に進めることはできます。

ただし、相続した不動産を最終的に買主へ所有権移転するためには、原則として相続登記を経て、相続人から買主への所有権移転登記ができる状態にしておく必要があります。

そのため、「相続登記が終わってから不動産会社を探す」のではなく、早い段階から司法書士や不動産会社と相談し、相続登記と売却のスケジュールを調整しておくとスムーズです。

可能です。

ただし、兄弟全員の共有名義になっている場合は、原則として共有者全員が売却に関与する必要があります。

「兄が代表して売ればよい」と単純に考えるのではなく、誰が不動産を所有しているのか、誰が売却当事者になるのか、売却代金をどのように分けるのかを整理することが重要です。

特に、相続人の一人が遠方に住んでいる、連絡が取りにくい、認知症などによって意思確認に問題があるといった事情がある場合には、早めの確認が必要です。

必ずしもそうとは限りません。

例えば、長男が不動産を取得した後に売却し、その売却代金を他の相続人にも分配する予定であれば、相続時点でどのような遺産分割をするのかを慎重に整理する必要があります。

相続人の一人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ金銭を支払う「代償分割」と、相続した不動産を売却してその代金を相続人で分ける「換価分割」では、考え方が異なります。

後から「売却代金をみんなで分ける」という話にすると、税務上の問題などが生じる可能性もあるため、最初の遺産分割協議の段階から、実際の売却予定を踏まえて整理しておくことが大切です。

相続人間の合意がまとまらない状態では、通常の方法で相続不動産を売却することは難しくなります。

特に、「誰が不動産を取得するのか」「売却するのか」「売却代金をどのように分けるのか」といった点で意見が対立している場合には、無理に売却を進めようとすると、かえって問題が複雑になることがあります。

相続人間で話し合いがまとまらない場合は、早い段階で弁護士に相談することが重要です。

一方、不動産の価格や売却方法について意見が分かれているのであれば、不動産会社に査定や売却方法について相談することで、話し合いの材料を増やせる場合もあります。

相続不動産の売却では、「とにかく早く売る」ことだけを考えるのではなく、誰が取得するのか、どのような方法で売却するのか、売却代金をどう分けるのかを最初に整理することが大切です。