隣地に土地を占有されている不動産は売却できる？売買のリスク・取得時効・解決方法を専門家が解説

所有する不動産が隣地に土地の一部を占有されている状況あっても、「その不動産を売却することは可能」です。

「隣人が使っているから」「境界や権利で揉めているから」といって、最初から売却を諦める必要はありません。ただし、通常の物件と同じような売り方では、後々のトラブルや価格交渉で不利になるリスクが高まります。

そのような不動産売却を成約するために押さえておくべきポイントは、以下の3点に集約されます。

1. 問題の本質を正しく切り分ける
単なるブロック塀の「越境」なのか、土地そのものの「占有・所有権の主張」なのか、あるいは「取得時効」の懸念があるのか。感情論ではなく、登記資料や測量データ、過去の経緯に基づいて客観的な事実を整理することがすべてのスタートとなります。

2. 「解決して売るか」「現状のまま売るか」を柔軟に判断する
時間と費用をかけて境界確定や工作物の撤去・和解を目指すのが理想ですが、それが難しい場合は、占有の事実やリスクを買主に隠さず開示し、納得した上で「現状有姿」として取引してもらう道もあります。

3. 専門家や信頼できるパートナーと早期に連携する
境界問題や権利関係が絡む案件は、売主個人だけで解決しようとすると大きな精神的負担や泥沼化を招きかねません。土地家屋調査士や弁護士、そしてこうした権利調整のノウハウを持つ不動産会社と二人三脚で進めることが、安全かつスムーズな売却への近道です。

隣地占有のある不動産は、いわば「一筋縄ではいかない物件」ですが、現状を正確に把握し、適切な手続きと誠実な説明を行えば、必ず道は開けます。一人で抱え込まず、まずは専門家への相談から一歩を踏み出してみましょう。

隣地に土地の一部を占有されている不動産でも状況によっては売却できます。ただし、占有されている範囲や原因、所有権をめぐる争いの有無によって、売却の進め方は変わります。

例えば、次のようなケースが考えられます。

◎ 隣地のブロック塀が自分の土地に入り込んでいる

◎ 隣人が自分の土地の一部を駐車場や通路として使用している

◎ 隣地の物置や建物の一部が敷地内に設置されている

◎ 境界付近の土地を隣人が長年にわたり庭や畑として使用している

◎ 相続した土地の一部が隣人に使われているが、経緯が分からない

これらは一見似た問題に見えますが、必要な対応は同じではありません。

例えば、ブロック塀が境界を越えているだけなのか、土地そのものを隣人が自分の土地だと主張しているのかによって、確認すべき事項は異なります。

また、占有している隣人が土地の所有権を主張している場合には、単なる境界確認では解決できない可能性があります。

まずは登記事項証明書、公図、地積測量図、過去の測量資料、現地の状況などを確認し、何が問題になっているのかを整理することが重要です。

不動産の売却を諦める前に、問題の内容と解決の可能性を把握することから始めましょう。

隣地に土地を占有されている状態には、いくつかのパターンがあります。

不動産売却では、「越境」と「土地の占有」を区別して考えることが重要です。

越境とは、建物、塀、樹木、配管などが隣地との境界を越えている状態を指すことが一般的です。

一方、土地の占有は、他人の土地を事実上支配し、使用している状態を指します。

例えば、隣人のブロック塀が境界を越えている場合と、隣人が自分の土地の一部を駐車場として使用している場合では、問題の内容が異なります。

さらに、越境している工作物があるからといって、必ずしも土地の所有権について争いがあるとは限りません。

反対に、工作物などがなくても、隣人が土地の一部を自分の所有地だと主張している場合には、所有権をめぐる問題となります。

売却を進める際は、次の点を整理しましょう。

◎ 何が土地に入り込んでいるのか

◎ 土地のどの範囲が使用されているのか

◎ 隣人は土地の所有権を主張しているのか

◎ 過去に使用を認める合意や契約があったのか

◎ 境界について双方の認識が一致しているのか

問題の種類を把握することが、解決方法を検討する第一歩です。

隣人が長期間にわたって土地を使用している場合、取得時効が問題になることがあります。

民法第162条では、一定の要件を満たして他人の物を占有した場合に、所有権を取得する可能性が定められています。

原則として、所有の意思をもって平穏かつ公然に他人の物を20年間占有した場合が対象となります。また、占有開始時に善意であり、かつ過失がなかった場合には、10年間の占有によって取得時効が成立する可能性があります。もっとも、実際に成立するかどうかは個別の事情によって判断されます。

隣地に土地を占有されている問題では、境界の確認が重要になります。

ただし、不動産の境界には「筆界」と「所有権界」という異なる概念があります。

筆界とは、登記された一筆の土地と隣接する土地との境を構成するものとして定められた線です。

所有権界とは、土地の所有権がどこまで及ぶかという範囲を示す境界です。

通常は両者が一致していることが多いものの、土地の一部が譲渡された場合や、取得時効などによって所有権の範囲が変わった場合には、一致しないことがあります。

例えば、登記上の筆界が確認できても、隣人が土地の一部について取得時効を主張している場合には、所有権の範囲をめぐる問題が残ることがあります。

そのため、境界を確認するだけで問題が解決するとは限りません。

現地の状況、登記資料、過去の測量図、土地の使用経緯などを確認し、筆界の問題なのか、所有権の問題なのかを整理する必要があります。

土地を売却する際、隣地との境界確認が必要になることがあります。

しかし、隣人が立ち会いを拒否したり、境界確認書への署名を断ったりすることもあります。

この場合、隣人が署名しないからといって、直ちに土地を売却できなくなるわけではありません。ただし、境界や所有権をめぐる争いがある場合は、売却の条件や買主の判断に影響する可能性があります。

隣地に土地を占有されている不動産には、通常の不動産売却とは異なるリスクがあります。

不動産の売却前に問題を解消できれば、購入希望者が抱く不安を払拭でき、適正価格でスムーズに売却を進めやすくなります。

ただし、解決に向けて取るべきアプローチは、土地の状況や越境・占有の経緯、隣人との関係性によって大きく異なります。主な解決方法は以下の4つです。

占有されている問題を解決してから売却する方法だけでなく、現状のまま売却を検討する方法もあります。

ただし、すべての不動産で可能というわけではありません。

買主が問題を理解し、取引条件に納得していることが重要です。

不動産売買では「現状有姿で引き渡す」という条件が使われることがあります。

しかし、現状有姿で売却すれば、売主がすべての責任を免れるわけではありません。

売買契約における契約不適合責任などは、契約内容や物件の状況、当事者間の合意などによって判断されます。

例えば、売主が隣人による土地の占有や所有権をめぐる争いを把握しているのに、その事実を買主に説明しなかった場合、売却後にトラブルになる可能性があります。

隣地に土地を占有されている場合、売却価格に影響する可能性があります。

ただし、価格への影響は一律ではありません。

例えば、占有されている範囲が狭く、土地全体の利用にほとんど影響しない場合と、建築予定地の大部分が占有されている場合では、買主の評価は異なるでしょう。

また、占有の解消に必要な費用、解決までにかかる時間、法的な争いに発展する可能性なども、買主の判断材料となります。

価格を検討する際には、次の点を確認しましょう。

◎ 土地全体の面積に対する占有範囲の割合

◎ 占有されている部分の位置

◎ 土地の用途や利用計画への影響

◎ 境界や所有権の争いの程度

◎ 占有を解消するために必要な費用

◎ 解決までにかかる時間の見通し

◎ 周辺の不動産市場や需要

単純に「占有されている面積分だけ価格を下げればよい」とは限りません。土地全体の利用価値や、買主が負担する可能性のあるリスクを踏まえて検討することが必要です。

相続した土地の一部を隣人が使用している場合、相続人が土地の使用経緯を把握していないことがあります。

例えば、親の代から隣人が土地を使っていたものの、相続人はその理由を知らないケースです。

この場合、まずは相続前の資料や家族の記録などを確認し、土地の使用が始まった経緯を整理しましょう。

確認したい資料には、次のようなものがあります。

◎ 過去の売買契約書や土地の測量資料

◎ 親族が保管していた覚書や手紙

◎ 隣人との間で交わした使用承諾書や契約書

◎ 過去の現地写真

◎ 固定資産税の納付に関する資料

◎ 隣人との話し合いの記録

ただし、相続したからといって、隣人が長年使用してきた土地を必ず取り戻せるとは限りません。取得時効などの問題が関係する可能性もあるため、具体的な事情を確認する必要があります。

相続した土地を売却したい場合は、占有の問題だけでなく、相続登記の状況や共有者の有無なども整理しておくと、売却方針を検討しやすくなります。

相続した土地について、売却が難しい場合には、相続土地国庫帰属制度が選択肢になることもあります。

この制度は、相続や一定の遺贈によって取得した土地について、法定の要件を満たし、審査を経て承認された場合に、土地の所有権を国庫に帰属させる制度です。

ただし、どのような土地でも国に引き取ってもらえるわけではありません。

隣地に占有されている不動産は、一般的な不動産よりも調査や説明に時間がかかることがあります。

例えば、次のような問題が考えられます。

◎ 占有範囲が明確になっていない

◎ 隣人との話し合いが進まない

◎ 境界や所有権について争いがある

◎ 買主への説明事項が多い

◎ 売却後のトラブルを防ぐため、契約条件を慎重に検討する必要がある

こうした事情から、一般的な不動産売却と同じようには進められないことがあります。

ただし、不動産会社が慎重になるからといって、必ず売却できないわけではありません。

大切なのは、問題を正確に把握し、売却前に解決するのか、現状のまま売却を検討するのか、具体的な方針を整理することです。

複雑な権利関係や隣人との紛争がある場合には、必要に応じて弁護士や土地家屋調査士などと連携できる不動産会社に相談するとよいでしょう。

隣地に土地を占有されている場合、次のような順序で進めると、状況を整理しやすくなります。

売却を検討する前に、次の項目を確認してみましょう。

□ 隣人が使用している範囲を把握している

□ 登記事項証明書や公図などを確認した

□ 過去の測量資料や境界に関する書類を確認した

□ 隣人が土地を使用し始めた時期や経緯を整理した

□ 隣人が土地の所有権を主張しているか確認した

□ 過去に使用承諾や賃貸借などの合意がなかったか確認した

□ 境界確認や測量を実施したことがあるか整理した

□ 占有を解消するための方法や費用を検討した

□ 現状のまま売却する場合のリスクを確認した

□ 買主に説明すべき事項を整理した

すべてを自分だけで解決する必要はありません。分かっていることと分からないことを整理し、専門家に相談することも有効です。

隣地に土地を占有されている不動産は、境界、所有権、長年の使用経緯、隣人との関係など、複数の問題が絡み合っていることがあります。

そのため、一般的な不動産売却と同じ方法だけでは、スムーズに進まない場合もあります。

しかし、問題があるからといって、必ず売却を諦めなければならないわけではありません。

まずは、占有されている範囲や原因を把握し、境界や所有権に関する資料を整理しましょう。そのうえで、問題を解決してから売却するのか、現状のまま売却を検討するのかを判断することが大切です。

不動産の売却では、問題を無理に隠すのではなく、現状を正確に把握し、適切な方法を選ぶことが重要です。

隣人との話し合いが進まない場合や、境界・所有権の問題が複雑な場合には、不動産会社だけでなく、必要に応じて弁護士や土地家屋調査士などの専門家と連携しながら進めることをおすすめします。

隣地に土地を占有されている不動産の売却相談では、最初から「売れない」と決めつけるのではなく、何が問題になっているのかを整理することが大切だと考えています。

同じように土地の一部が使われているケースでも、境界の認識が違うだけなのか、過去に使用を認めた経緯があるのか、隣人が所有権を主張しているのかによって、必要な対応は変わります。

また、問題の解決に時間や費用がかかるからといって、必ずしも売却を断念する必要はありません。問題を解決してから売却する方法と、リスクを整理したうえで現状のまま売却を検討する方法を比較することも重要です。

不動産の状況によっては、売却以外の選択肢も含めて考える必要があるでしょう。

大切なのは、所有者が抱えている問題を一つずつ整理し、現実的な解決方法を見つけることです。

隣人との関係や権利関係が複雑な不動産であっても、現状を把握することで、次に何をすべきかが見えてくる場合があります。

隣地に土地を占有されている不動産であっても、適切な手順と出口戦略を踏めば、売却を諦める必要はありません。

ただし、占有の原因や範囲、境界の状況、取得時効の可能性、隣人との争いの有無などによって、取るべき対応は大きく異なります。

売却を進める際は、以下のポイントを必ず押さえておきましょう。

◎ 「占有」と「越境」の違いを正しく把握する

◎「筆界（公的な境界）」と「所有権界（権利の範囲）」を区別して確認する

◎ 長年の占有がある場合は、取得時効の成立可能性を慎重に検討する

◎ 隣人に境界確認を拒否された場合は、筆界特定制度やADRなど状況に応じた解決策を探る

◎ 現状のまま売却する場合も、買主へのリスク説明と契約条件（特約・容認事項）を慎重に整える

◎ 無理に自力で抱え込まず、弁護士や土地家屋調査士、権利調整に強い不動産会社などの専門家に相談する

隣人との境界問題や占有問題を抱えた不動産の売却でお困りの場合は、まずは現在の状況と資料を整理し、「問題を解決してから売るか」「現状のまま手放すか」の選択肢を検証することから始めてみてください。

### 隣人との土地トラブルで、不動産の売却を諦めていませんか？

「隣人が土地の一部を使っている」
「ブロック塀や物置が敷地内に入り込んでいる」
「境界確認に応じてもらえない」
「相続した土地を売りたいが、隣人との問題が解決しない」

このようなお悩みを抱えた不動産は、通常の売却と同じようには進められないことがあります。しかし、問題があるからといって、必ずしも売却を諦める必要はありません。

埼玉県さいたま市の不動産売却専門会社、ワイズエステート販売株式会社では、複雑な権利関係や境界問題を抱えた不動産について、現状を確認し、売却に向けた選択肢を検討します。

提携法律事務所との連携も活用しながら、問題を解決してから売却する方法や、現状のまま売却を検討する方法など、物件ごとの事情に応じて対応を考えます。

「このような土地でも売却できるのだろうか」

その段階からでも構いません。まずは現在の状況をお聞かせください。