所有者である親が認知症になったら不動産売却はできる？のお話です

まずは結論から申し上げます。

不動産を所有している親が認知症になり「意思能力がない」「正常な判断ができない」と判断された場合には、原則として不動産を売却する事はできません。

このような状況になると認知症になった所有者の代わりに親族が不動産の売却ができないの？と思いますよね。

「子どもが代わりに手続きすればいいのでは？」
「家族全員が同意していれば問題ないのでは？」

それでは、なぜ認知症になると不動産売却ができなくなるのか？

理由は非常にシンプルです。

不動産売却は、所有者本人の意思に基づいて行う“重要な法律行為”だからです。

売買契約を成立させるには、売主本人が下記の内容を理解できる事が前提となります。

・契約内容を理解していること

・売却によって生じるメリット・デメリットを判断できていること

・自らの意思で「売る」と決めていること

この判断能力を、法律用語で「意思能力」といいます。

ここで、多くの方が誤解しやすいポイントがあります。

「軽度認知症（MCI）なら不動産は売れるのでは？」
「家族が代わりに判断してあげれば問題ないのでは？」

結論から言うと、「認知症＝即アウト」ではありません。

ただし、実務上の判断は極めてシビアです。

判断基準は「病名」ではなく「意思能力」であって、不動産売却が可能かどうかを左右するのは、認知症という診断名そのものではありません。

最大の判断基準は、売却時点で「意思能力」があるかどうかです。

意思能力とは、簡単に言えば「今、何をしようとしているのか」「それによって自分にどんな影響があるのか」「他に選択肢はないのか」を理解し、比較して判断できる力のことです。

「認知症になった後はもう不動産売却は諦めるしかないのか…？」そう考える方も少なくありません。

実は、認知症発症後でも不動産を売る方法は存在します。

ただし、条件や手続きに制約があり、現実は決して簡単ではありません。

ここでは、きれいごと抜きで知っておくべき成年後見制度の現実を整理します。

成年後見の制度の存在を知っても、実務では思った通りに使えないケースが多いことを理解しておきましょう。

不動産の所有者である親が認知症になる前にできる現実的な対策として、近年注目されているのが家族信託です。

不動産を所有者している親族の認知症や判断能力低下に備える方法として、もう一つの現実的な対策が任意後見契約です。

不動産の所有者である親族が認知症になる前の対策は、成年後見制度だけに頼るものではありません。

不動産そのものを整理しておくことも、非常に現実的かつ効果的な方法です。

これは、実務の現場で本当に多い相談パターンです。

【相談に至るまでの流れ】

親が軽度の物忘れを感じ始めたが、「まだ大丈夫だろう」と家族での話し合いを先延ばしをしていました。

数年後、医師から認知症と診断されたので施設入居や介護費用が必要になり、実家の売却を検討し始めました。

しかし、不動産会社から「契約リスクが高く、取り扱えない」と断られ続けました。

ここで初めて、家族は現実に直面します。

「もう、自由に不動産を売れないのか…？」

後見制度や手続きの前に、まず家族で共有しておくべきことがあります。

難しい法律の話をする必要はありません。

この5つの質問から始めるだけで十分です。

不動産の所有者である親が認知症になると、その不動産を売却する事は原則できなくなると思ってください。

不動産売却は、本人の意思能力が前提となる法律行為ですので、所有者が認知症を発症し、意思能力がないと判断されると、原則として自由な売却はできなくなります。

「家族が代わりに決めればいい」
「軽度なら大丈夫だろう」

こうした考えが通用しないのが、不動産売却と認知症の現実です。

不動産の所有者が認知症発症後に不動産を売却する唯一の方法が法定成年後見制度を利用する事ですが、近年、裁判所が選定する士業が成年後見人に選任する事が多くなっており、親族の意向だけでは不動産を売却する事ができない状況になっています。

このような状況で「売りたいけれど、思ったように動かせない」事になり、このギャップに苦しむ家族は少なくありません。

一方で、不動産所有者が認知症になる前であれば、家族信託・任意後見制度を利用してで不動産を動かせる状態にすることで不動産を売却する事が可能になります。

重要なのは、「不動産が売るかどうか」ではなく、“いつでも売れる状態を作っておく”という発想です。

不動産の問題は単なる資産の話ではなく、介護・生活費・相続・家族関係等のすべてに影響して、状況によっては時間との勝負の問題です。

「まだ早いから」と先延ばしにするか、「まだ間に合ううちに」と一歩踏み出すかの違いが、数年後の状況を大きく分けます。

親が認知症になり、
・実家を売れない
・介護費用が足りない
・兄弟間で話が進まない

そんなご相談が増えています。
状況によっては、今からでも取れる選択肢があります。
一人で抱え込まず、まずは状況整理からご相談ください。