不動産価格が上がっているのに、なぜ競売が増えるのか？金融緩和が生んだ「融資ありき」の社会と、これから懸念されるペアローン問題

結論からいえば、不動産価格の上昇と所有者が借入金を返済できることは別問題です。

低金利と融資を前提とした不動産取得が広がるなかで、返済能力よりも借入可能額を重視した購入が行われていれば、価格が高い局面でも返済困難に陥る人は出てきます。

そして、通常売却や任意売却という選択肢があっても、本人が早い段階で売却を決断できるとは限りません。滞納の進行、残債と売却価格の関係、金融機関との交渉、家族間の事情などが重なれば、売却できるはずの不動産が競売手続きへ進んでしまうことがあります。

私は、この問題を単に「住宅ローンを返せなくなった人の問題」として捉えるべきではないと考えています。

金融緩和によって融資を受けやすい環境が続き、不動産価格の上昇が資産価値の上昇として語られる一方、借入金の返済という現実が後回しになっていなかったか。

今後は、夫婦それぞれが住宅ローンを組むペアローンについても、返済が行き詰まるケースが増える可能性を考えておく必要があります。

この記事では、競売件数の動向を確認したうえで、不動産価格が上がっているのになぜ競売が発生するのか、任意売却があるのになぜ競売を避けられないのか、そして今後どのような問題が表面化する可能性があるのかを、不動産実務の視点から解説します。

まず、近年の競売市場について、公開されているデータを確認してみましょう。

一般社団法人不動産競売流通協会（FKR）の集計によると、競売物件の出品数は次のように推移しています。

競売物件の出品数

2024年・・・11,415件

2025年・・・12,382件

2025年の出品数は前年から967件増加し、2年連続の増加となりました。

また、全国競売評価ネットワークが公表したデータでは、全国の競売開札件数は2022年度の11,677件から、2023年度は11,875件、2024年度は12,846件へと増えています。

ただし、ここで注意したいのは、出品数、開札件数、裁判所が新たに受け付けた競売事件数は、それぞれ集計方法や対象が異なるという点です。異なる統計をそのまま同じ数字として比較することはできません。

それでも、複数の集計で近年の競売市場に増加傾向が見られることは、注目すべき変化です。

一方、住宅やマンションの価格については、上昇が続いている地域がある一方で、地域・物件・価格帯による違いもあります。
「不動産価格が上がっている」という報道だけで、すべての不動産が同じように値上がりしていると考えることはできません。

では、価格が上昇している地域であっても、なぜ競売になるのでしょうか。

ここで、もう一歩踏み込んで考えてみたいと思います。

日本では長期にわたり低金利環境が続き、金融機関による融資も、企業や個人の経済活動を支える重要な役割を果たしてきました。

金融緩和には、資金調達をしやすくし、設備投資や住宅取得などを支える側面があります。低金利で住宅ローンを組めることは、住宅を購入したい人にとって大きなメリットでもあります。

ただし、低金利で借りられる環境が続くと、不動産市場では借入金を利用して購入することが当たり前になりやすい面もあります。

不動産を購入する際に、手元資金がいくらあるかよりも、いくら融資を受けられるかが重視されるようになれば、購入価格や借入額が膨らむ可能性があります。

住宅ローンの返済が難しくなった場合の選択肢として、任意売却があります。

任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった際、金融機関などの債権者と調整し、抵当権などの権利関係を整理しながら不動産を売却する方法です。

競売になる前に任意売却を進められれば、通常の売却に近い形で買主を探せる場合があり、売却条件や引っ越し時期などについても、関係者間で調整できる余地があります。

では、任意売却という方法が知られるようになっているのに、なぜ競売に至るのでしょうか。

不動産価格の上昇は、所有者にとって有利に働くことがあります。

購入時よりも高い価格で売却できれば、住宅ローンを完済したうえで手元資金を確保できる可能性があります。

しかし、その恩恵を受けられるかどうかは、借入額、売却価格、売却費用、物件の需要、売却のタイミングなどによって異なります。

不動産価格のニュースでは、都心部のマンションや人気エリアの取引価格が大きく取り上げられることがあります。

しかし、全国すべての不動産が同じように値上がりしているわけではありません。

同じ市内であっても、駅からの距離、建物の状態、接道条件、土地の形状、権利関係などによって需要は異なります。

市場全体の価格が上昇していると聞いても、自分の不動産が同じ割合で値上がりしているとは限りません。

特に、再建築が難しい土地、共有持分だけの不動産、借地権や底地、権利関係が複雑な物件などは、一般的な住宅とは異なる評価や売却方法が必要になることがあります。

今後の住宅ローン問題を考えるうえで、私が特に注目しているのがペアローンです。

ペアローンとは、夫婦など2人がそれぞれ住宅ローンを契約し、共同で住宅を購入する仕組みです。各自がローンを組むため、単独で借りる場合よりも大きな金額の住宅を購入できる場合があります。

住宅価格が上昇するなかで、希望する物件を購入するためにペアローンを利用する世帯もあります。

国土交通省も、住宅価格の上昇などを背景として、ペアローンや35年を超える超長期ローンの利用が増加していることを説明しています。

ペアローンは、それ自体が問題のある仕組みというわけではありません。夫婦双方に安定した収入があり、将来の支出を見込んだ返済計画ができていれば、住宅取得の選択肢となります。

ただし、2人の収入を前提に購入予算を組むことには、特有のリスクがあります。

住宅ローンの返済が厳しくなった場合、所有者が最初に考えるのは「何とか返済を続けられないか」ということかもしれません。

その判断自体は自然です。

しかし、返済を続けるために別の借入れを重ねたり、生活費を削り続けたり、家族に事情を話せないまま滞納が進んだりすると、結果的に選択肢が狭まることがあります。

返済条件の変更が可能なのか、売却した場合にどの程度の金額になるのか、売却後に残債が残るのかを、早い段階で整理することが大切です。

裁判所から競売開始決定などの通知が届いた場合、まずは書類の内容と手続きの段階を確認する必要があります。

そのうえで、次の点を整理しましょう。

◎ 不動産の登記事項証明書で、抵当権や差押えなどの登記を確認する

◎ 住宅ローンや事業融資などの残債を確認する

◎ 固定資産税や管理費など、ほかに未払いがないか確認する

◎ 不動産の売却可能価格を、物件の状況に即して確認する

◎ 売却代金で借入金を完済できるか、不足額が生じるかを試算する

◎ 共有者や相続人がいる場合は、権利関係や意思確認の状況を整理する

◎ 債権者、弁護士、不動産会社など、必要な相談先を検討する

不動産の競売の開始決定が出た後でも、事情によっては任意売却を検討できる場合があります。しかし、売却を進めれば必ず競売が止まるというわけではありません。

競売手続きの進行状況を確認し、債権者などと具体的に協議する必要があります。

また、税金の滞納による差押えと、住宅ローンなどの債権に基づく担保不動産競売では、手続きや関係者が異なります。差押えの原因を確認せずに、任意売却だけを検討しても問題が解決しないことがあります。

不動産価格が上昇しているときに売却することには、一定の合理性がある場合があります。

特に、住宅ローンの返済負担が重くなっている人や、今後の収入減少が予想される人にとっては、価格が維持されているうちに売却した場合と、返済が行き詰まってから売却する場合とで、結果が変わる可能性があります。

ただし、価格が高いうちに売却すれば必ず得をするという単純な話ではありません。

売却後の住まいをどうするのか、売却費用をどのように準備するのか、残債がある場合にどう返済するのかといった問題も考える必要があります。

また、家族の事情や仕事の都合によって、すぐに転居できないケースもあります。

それでも、返済が厳しくなったときに「売却するか、住み続けるか」という選択肢を比較できるよう、早い段階で不動産の価値と借入金の状況を把握しておくことは重要です。

不動産の価格が上がっていることを、安心材料として受け止めるだけではなく、必要に応じて資産と負債のバランスを見直す機会として考えることもできます。

今後の競売件数については、慎重に考える必要があります。

競売件数は、住宅ローンの返済状況だけで決まるものではありません。金融機関の対応、返済条件の変更、保証会社の対応、企業の業績、雇用環境、不動産価格、裁判所の手続きなど、さまざまな要因が関係します。

そのため、近年競売件数が増加しているからといって、今後必ず急増すると断定することはできません。

一方で、次のような要因が重なれば、返済に行き詰まる家計や事業者が増える可能性があります。

不動産価格が上がっているというニュースを見ると、不動産を所有している人にとっては資産価値が増えているように感じられます。

実際に、購入時より高い価格で売却できる人もいるでしょう。

しかし、価格が上がっていることだけで、住宅ローンの返済や将来の生活が保証されるわけではありません。

長期間の金融緩和と低金利環境は、住宅取得や不動産投資を支えてきました。

その一方で、借入れを前提に不動産を取得することが一般的になり、借入可能額を基準に購入予算を考える人も出てきたのではないでしょうか。

私は、これからの不動産市場を考えるうえで、価格の上昇率だけでなく、借入金の規模と返済能力に目を向ける必要があると考えています。

特に、夫婦双方の収入を前提に住宅を購入するペアローンは、購入時には合理的な選択であっても、将来の収入減少や離婚などによって、返済や売却の問題が複雑になる可能性があります。

今後、こうした世帯で返済困難が増えるかどうかは、実際の統計を見ながら判断する必要があります。しかし、住宅価格が高いから大丈夫、融資を受けられたから大丈夫と考えることには、注意が必要です。

そして、競売に至った人に対して「なぜもっと早く売らなかったのか」と言うだけでは、問題の本質は見えてきません。

売却を決断できない事情があり、家族や金融機関との調整があり、売却しても残債が残る可能性があるからこそ、早期に相談できる仕組みと、現実的な選択肢の整理が重要なのです。

不動産価格が上昇している局面であっても、返済が厳しくなったときには、資産価値と借入金のバランスを冷静に確認する必要があります。

競売は、ある日突然始まるように見えるかもしれません。しかし、その前には返済負担の増加、収入の変化、家計の悪化など、何らかの兆候が現れている場合があります。

その兆候に早く気づき、通常売却、任意売却、返済条件の見直しなどを比較できれば、選択肢を確保できる可能性があります。

不動産価格が上がっているとされるなかで競売物件が増加している背景には、単純な価格の問題だけではなく、借入額、返済能力、売却のタイミング、金融機関との調整など、複数の要因が関係していると考えられます。

任意売却が知られるようになっても、相談が遅れたり、残債や権利関係の問題があったりすれば、競売を避けられるとは限りません。

また、ペアローンや長期の住宅ローンを利用する世帯では、住宅価格の上昇だけでなく、将来の収入変化や金利環境にも目を向ける必要があります。

住宅ローンの返済に不安がある場合や、差押え・競売に関する通知が届いた場合には、状況を放置せず、借入先や専門家に相談しながら、早い段階で選択肢を整理することが重要です。

不動産の価格だけでなく、借入金の残高、売却にかかる費用、売却後の生活まで含めて考えることが、今後の生活を守るための第一歩になります。

※この記事は、不動産市場や住宅ローンに関する一般的な情報を整理したものです。個別の売却や債務整理の可否は、契約内容、債権者の判断、裁判所の手続き、物件の状況などによって異なります。

不動産の問題は、物件の価格だけでは解決できないことがあります。

ワイズエステート販売株式会社では、埼玉県さいたま市を拠点に、一般的な不動産売却だけでなく、権利関係や物件事情が複雑な不動産の売却相談にも対応しています。

住宅ローンの返済に不安がある方、差押えや競売の手続きが進んでいる方、不動産の売却方法が分からない方も、まずは現在の状況を整理することから始めてみませんか。

不動産売却の可否や進め方は、借入金の残高、権利関係、手続きの進行状況などによって異なります。早い段階で状況を把握することが、選択肢を検討するうえで重要です。

不動産の売却でお困りの方は、ワイズエステート販売株式会社へご相談ください。

※ご相談によって競売手続きが自動的に停止するわけではありません。裁判所や債権者への対応が必要な場合は、弁護士などの専門家との連携もご検討ください。