仮処分がついた不動産は売れる？売却前に必ず知っておくべき基礎知識 のお話です

仮処分には、保全の対象や目的に応じて主に以下の２つの種類があります：

・保全処分（ほぜんしょぶん）
　訴訟で最終的な権利関係が確定するまでの間、現状を維持し、権利が侵害されないように保護するための措置です。たとえば、「建物の明け渡し請求をめぐる訴訟中に、建物が第三者に転貸されるのを防ぐ」といったケースで用いられます。

・仮の地位を定める仮処分
　本案の判断を待たずして、当事者の法的地位に関して一時的に一定の法的効果を生じさせる命令です。たとえば、「企業における地位確認訴訟中に、解雇された従業員が職場復帰できるようにする」など、生活の基盤を守るために用いられます。

仮処分が登記されている不動産も、法的には売却することが可能です。

所有権が仮処分登記によって制限されるわけではないため、売買契約の締結や所有権移転登記そのものは形式上は行えます。

しかし、実務上は以下のような重大な制約やリスクがあるため、売却は極めて困難になるケースがほとんどです。

仮処分が登記されている場合、その効力は第三者、つまり買主にも及びます（対抗力）。

たとえば、処分禁止の仮処分がされている不動産を売却した場合でも、仮処分を申し立てた側が本訴で勝訴すれば、買主への所有権移転登記が抹消される可能性があります。

これは、買主にとって非常に大きなリスクであり、取引そのものを無効にされるおそれがあることを意味します。

仮処分が登記されている不動産には、新たに抵当権（担保権）を設定することが難しいため、住宅ローンや事業資金の借入れができず、買主が購入を断念するケースが多くなります。

特に個人が住宅ローンを利用して購入を検討している場合、ほぼ確実に融資は否決されるため、事実上の売却不可能状態となります。

仮処分登記のある不動産は、売却後にトラブルとなるリスクが非常に高いため、多くの不動産仲介会社が媒介契約（仲介の依頼）を受けることを避ける傾向にあります。

専門的な法的対応が必要となるため、一般的な不動産取引の枠を超えるからです。

仮処分が登記された不動産は、形式上は売却可能でも、実務的には「ほぼ売却不可能」な状態にあるといえます。

仮処分の登記がされた不動産の売却を検討する場合は、仮処分の内容や背景事情を精査した上で、弁護士や専門家に相談することが不可欠です。

離婚や相続で財産分与を巡って争いが起きている場合、対象となる不動産を一方が勝手に売却してしまうと、後から分与を受けるべき相手にとって回復不能の損害が生じるおそれがあります。

たとえば、

・離婚調停中に一方が共有不動産を第三者に売却しようとする場合

・相続人の一部が、遺産分割協議前に不動産を処分しようとする場合

などでは、他方当事者が「処分禁止の仮処分」を申し立て、その不動産を売却・譲渡・担保設定等できないよう制限する措置がとられます。

不動産を複数人で共有している場合（たとえば兄弟姉妹や親子での共有名義など）、共有者の一方が他の同意なく勝手に不動産を売却しようとすることがあります。

このようなとき、他の共有者が「自己の共有持分を侵害されるおそれがある」として処分禁止の仮処分を申し立てます。

これにより、裁判所の判断が出るまでの間、不動産全体や特定持分の処分を制限することができます。

ある不動産について売買契約を締結したにもかかわらず、売主がより高値で別の相手に売却しようとするケースがあります。

このような場合、最初に契約した買主が処分禁止の仮処分を申し立てることで、他の第三者に売却されることを防ぐ措置が取られます。

これはいわゆる「二重売買」や「契約不履行」の問題を未然に防ぐための手段であり、本訴で所有権移転登記請求を行う際の実効性を確保する役割を果たします。

金銭債権の回収が困難になることを防ぐため、債権者が債務者の不動産に仮処分を申し立てるケースもあります。

たとえば、

・債務者が資産を隠そうとして不動産を第三者に売却しそうな状況

・任意の返済交渉に応じず、強制執行を見据えている場合

などにおいて、「処分禁止の仮処分」を打つことで、不動産の現状を維持し、将来の強制執行に備えることが可能になります。

このような仮処分は、差押えの前段階として活用されることが多いです。

仮処分の申立てには、相手方に処分されてしまう「差し迫った危険」があること、そして自らの主張に合理的根拠があること（疎明）が必要です。
また、通常は一定の「担保金」を裁判所に納める必要があるため、専門家のサポートを受けながら慎重に進めるべき手続きです。

まずは登記事項証明書（いわゆる「登記簿」）を取得し、仮処分の具体的な内容を確認することが不可欠です。

・「仮処分の目的」
（例：処分禁止、引渡禁止、登記手続禁止など）

・「債権者（申立人）の氏名」

・「仮処分決定の年月日」

・「登記の対象となっている権利（所有権・持分など）」

仮処分の種類によっては、売却そのものが法的に制限される場合もあります。

仮処分は単独で行われるものではなく、通常は本案訴訟や債権回収の手続きと連動しています。

したがって、その背後にある裁判の経緯や主張の内容を確認することが重要です。

・保全命令申立書や決定書

・本案訴訟の訴状や答弁書（係争中であれば）

これらを確認することで、仮処分の成立根拠や、将来的にどのような判決が想定されるかを把握できます。

不動産の売却後に登記抹消請求が認められるリスクがあるかどうかの判断材料となります。

仮処分が登記されている状態では、買主の信用不安や金融機関の融資拒否を招きやすく、取引成立が困難になります。

したがって、売却を検討する段階で、仮処分の解除（または取り下げ）を目指すことが理想的です。

解除の方法には以下があります：

・債権者と交渉し、任意に取り下げてもらう

・保全異議申立てを行い、裁判所に仮処分の取消しを求める

・担保金を供託することで解除請求をする

仮処分が登記されている不動産を売却する場合には、買主に対してその内容とリスクを誠実に説明する義務があります。

・契約書の特約条項に明記する

・宅建士による「重要事項説明書」に記載する

この説明を怠ると、後に契約解除や損害賠償請求を受ける可能性があります。

特に、処分禁止仮処分の場合、売却後に買主が登記抹消請求を受ける事態も想定されるため、「説明済み・承諾済み」であることの書面化が非常に重要です。

最も現実的かつ迅速な方法は、仮処分を申し立てた債権者（申立人）と交渉し、取り下げてもらうことです。

任意解除のポイント
・和解金や債務弁済など、一定の条件で「合意解除」が成立することもある。

・売却代金を使って債務の清算ができる場合、解除に応じてもらえる可能性が高くなる。

・合意が成立した場合は、申立人が「仮処分取り下げ書」を裁判所に提出することで登記も抹消可能。

※交渉は弁護士を通じて行うのが望ましく、条件面でのトラブルを防ぐためにも書面化が必要です。

仮処分が不当・過剰であると判断される場合は、裁判所に対して「保全異議」を申し立てることで、仮処分の取消しを求めることが可能です（民事保全法第26条）。

保全異議申立ての要件と効果
・申立書により、仮処分の違法性・必要性の欠如などを主張する。

・仮処分が却下または取り消されれば、その効力は遡及的に消滅し、登記も抹消される。

・ただし、審理に一定の期間（数週間〜数ヶ月）がかかることがある。

※保全異議が認められるかどうかは、仮処分の成立経緯と主張の裏付け資料に左右されます。専門家の助言が不可欠です。

民事保全法に基づき、一定額の担保金を供託することで、仮処分の効力を一時的に停止させる制度があります。
これにより、登記上の仮処分の効力を実質的に「無効化」できるケースもあります。

担保供託による解除の流れ
・裁判所に担保を供託する申立てを行う

・金額は、仮処分の目的やリスク評価に応じて裁判所が決定

・裁判所が仮処分の執行停止を認めれば、事実上売却が可能に

・登記抹消は別途手続きが必要

※この方法は、仮処分の継続による損害が深刻な場合に検討されます。ただし、供託金額が高額になることもあるため、資金計画に注意が必要です。

まれに、仮処分が登記されたまま**効力を失っているケース（失効）**もあります。
たとえば、以下のような場合です。

・仮処分の後に本案訴訟が提起されず、期間が経過している

・裁判で申立人が敗訴し、判決が確定している

・裁判所が仮処分を却下または取消済みだが、登記がそのまま残っている

この場合、管轄の法務局で手続きをすれば、比較的簡単に仮処分登記の抹消が可能です。

状況によっては、申立人の協力も不要で、登記官の職権抹消が認められることもあります。

仮処分の解除手続きは、法的判断が多く絡み、裁判所や申立人との調整も必要です。

仮処分の登記がされた不動産の売却を円滑に進めるためには、不動産取引と民事保全の両方に詳しい専門家（司法書士・弁護士など）への相談が不可欠です。

仮処分を申し立てた債権者と直接交渉し、合意によって仮処分を取り下げてもらう方法です。

主な交渉手段
・債務の弁済（金銭債務がある場合、全額または一部の支払い）

・和解契約の締結

・代替担保の提供

交渉が成立すれば、債権者が「仮処分取り下げ書」を裁判所へ提出し、抹消登記が可能になります。

※交渉の際は、書面による明確な合意が必要です。弁護士を介した交渉が推奨されます。

民事保全法に基づき、代わりとなる金銭等の担保を裁判所に供託することで、仮処分の効力を停止または解除できる制度があります。

手続きの概要
・裁判所に対し「仮処分の取消し」や「執行停止」を申し立てる

・裁判所が認めれば、仮処分登記の抹消登記請求が可能

・担保金額は裁判所が判断し、場合によっては高額になることもある

※不動産売却を急ぐ事情がある場合、この方法が現実的な選択肢になることもあります。

仮処分は、本来「本案訴訟」（債権者が本来の権利を主張する裁判）が前提となっており、
本案訴訟において仮処分の根拠が否定され、勝訴判決が確定すれば、仮処分登記は当然に効力を失います。

この場合の流れ
・債権者が敗訴し、仮処分の保全対象が否定される

・判決確定後、判決正本などを添えて登記の抹消申請

ただし、判決確定までには時間がかかるため、急ぎの売却には向いていません。

仮処分が登記された不動産は、目的によっては所有権移転登記が制限される可能性があります。
特に「処分禁止の仮処分」が付いている場合、登記を試みても登記官が却下することがあります。

🔹つまり「売買契約は締結できても、登記ができない＝名義変更できない」という状態に陥ります。

仮処分の目的や根拠となる訴訟の内容次第では、売買契約そのものが無効になるリスクがあります。

・本案訴訟で債権者が勝訴した場合 → 不動産の処分自体が違法・無効とされる可能性あり

・買主が事情を知らなかった場合 → 契約の解除・損害賠償請求につながる可能性あり

仮処分登記の存在は、重要な「契約上の瑕疵情報」とされます。

🛑 仮処分の内容を買主に説明せずに契約を進めた場合、説明義務違反（契約不適合責任）に問われ、損害賠償請求を受けるリスクがあります。

まず第一に検討すべきなのは、民事保全・不動産取引に詳しい弁護士です。

仮処分登記が付された背景には、

・財産分与や相続争い

・債権回収トラブル

・所有権をめぐる複雑な争訟

などが存在することが多く、単なる「登記の問題」ではなく、訴訟リスクの高い案件です。

弁護士に相談するメリット
・仮処分の法的効力や解除可能性を精査してもらえる

・本案訴訟や仮処分取消申立ての代理を任せられる

・売却可能性の可否判断を、裁判所や登記官の対応まで含めて検討できる

注意点：どの弁護士でも良いわけではなく、「不動産紛争」「民事保全」に詳しいことが重要です。

もう一つの選択肢が、仮処分付き物件など複雑な法的背景のある不動産取引に慣れている不動産会社です。

こうした不動産会社は、多くの場合、提携している法律事務所や司法書士と連携し、以下のようなワンストップ対応が可能です。

特徴とメリット
・登記簿の内容や裁判記録の読み取り、仮処分の解消に向けた方針提案

・弁護士や登記官との橋渡し役

・必要に応じて「仮処分付きでも買う」投資家の紹介

・契約実務でのリスクヘッジ（特約条項・引渡条件の設計）

不動産会社単体では法的判断までは行えませんが、実務経験が豊富であれば、問題解決への実行力があります。

仮処分が付された不動産の売却は、「法的リスク」と「実務的リスク」の両方が絡みます。
したがって、最も理想的な体制は、

✅ 弁護士： 仮処分の法的整理と解除対応
✅ 不動産会社： 実務的な売却戦略と買主対応

の二者連携で動くことです。

すでに不動産会社に相談している場合は、「提携している法律事務所の紹介が可能か」を確認するとよいでしょう。
逆に、弁護士に相談中で売却も検討しているなら、「不動産会社と連携した進行」が可能かを尋ねると、スムーズに進みます。

仮処分付きの不動産は、特殊な知識と対応経験が不可欠な案件です。
自己判断や、一般的な仲介会社・登記代行業者のみに依頼することは非常に危険です。

🟠 まずは「不動産トラブルに強い弁護士」
🔵 次に「法律と連携できる経験豊富な不動産会社」

この二者に早めに相談・連携することが、スムーズな問題解決と売却成功への第一歩です。

背景
夫婦共有名義の戸建て。妻が離婚調停中に「夫が勝手に売却しないように」として、財産分与を保全する仮処分を申立て、登記されていた。

問題点
・不動産は夫の単独利用中だが、売却は事実上不可能な状態

・離婚成立の見通しが立っておらず、仮処分の解除交渉が進まない

解決方法
・弁護士を通じて調停を加速し、財産分与の合意書を作成

・合意内容に基づき、妻が仮処分を取り下げ

・その後、夫が単独所有に変更し、不動産を無事に売却

ポイント
👉 財産分与と仮処分は密接に関係しており、「仮処分を解除してから売る」のではなく、先に協議・調停を整えることがカギ。

背景
兄弟共有名義の土地を、兄が単独で売却しようとしたところ、弟が「同意していない」として、処分禁止の仮処分を申立てた。

問題点
・売買契約締結直前に仮処分が登記されたため、契約が停止

・弟との関係は悪化しており、任意解除の交渉も困難

解決方法
・弁護士を通じて、弟側に代替案として持分売却を提案

・調停を経て、弟が兄の持分を買い取ることで合意

・結果的に売却は中止となったが、仮処分の解除と現金化には成功

ポイント
👉 共有不動産の処分は、全員の同意が原則。単独で動くと仮処分で止められるリスクがある。
👉 無理に売却を進めるよりも、「他の出口（持分売却や共有解消）」を模索する柔軟性が必要。

背景
相続した土地を不動産会社に売却。
契約締結後、売主が「不当に低い売買価格と極めて不利な条件での売買契約」として契約の白紙撤回を希望。

しかし、不動産会社は既に登記名義を取得し、転売準備を進めていた。

問題点
・売主は「契約に重大な錯誤があった」と主張し、所有権の回復を求めて提訴

・裁判と同時に、不動産会社が第三者へ転売しないよう「処分禁止の仮処分」を申立てて登記

解決までの流れ
・仮処分登記により、不動産会社は転売できず資金回収がストップ

・双方の主張が対立し、和解が難航

・裁判所の勧告により、最終的に「売買代金全額返還＋登記戻し」で和解成立

・売主が再び所有権を取得し、仮処分も解除・抹消された

ポイント
✅ 契約後であっても、**重大な事実誤認（錯誤や詐欺）**があれば仮処分の申立ては可能

✅ ただし、買主（今回は不動産会社）側が登記名義を持っているため、本案訴訟が長期化する傾向あり

✅ 転売リスクを止めるには、仮処分という「スピード保全」が極めて有効

このように、不動産会社が買主であっても、トラブルの内容次第では売主側から仮処分を仕掛けることが可能です。

ただし、プロである不動産会社は迅速かつ法的にも備えをしてくるため、仮処分申立てには弁護士との密な連携が不可欠で

仮処分付き物件を現実に売却する場合には、以下の重要な注意点があります。

・買主に全てを開示すること（説明義務）
　→ 仮処分の内容・根拠訴訟の概要を契約書や重要事項説明書で明示しないと、後に損害賠償請求されるリスクがあります。

・登記移転を急がない方が安全な場合も
　→ 「仮登記」や「予約売買契約」で将来の登記移転を約束するだけに留め、本案訴訟の結果が出てから登記する方が無難。

・弁護士と不動産会社の連携が必須
　→ 仮処分付き不動産の売買は極めて専門的な判断が求められるため、法律と不動産実務の両方に通じたチームでの対応が必須です。