空き家を相続して“売却”で3,000万円控除!? 知らなきゃ損する節税特例を徹底解説します

たとえば――
相続した実家（空き家）を売却し、譲渡所得が1,000万円出た場合を考えてみましょう。

通常であれば、
長期譲渡所得として課税されるため、

譲渡所得 1,000万円 × 税率 約20％ ＝ 税金 約200万円超
がかかることになります。
（※ 所得税15%、住民税5%、復興特別所得税などを含めた概算）

3,000万円の控除枠が適用されることで、
なんと譲渡所得 1,000万円が“まるごと非課税”に！

👉 支払うはずだった約200万円の税金が「0円」
👉 控除上限の3,000万円をフルに使えば、600万円程度の節税も可能に！

「空き家3,000万円控除」は非常に魅力的な制度ですが、
すべてのケースで満額の3,000万円が使えるわけではありません。

特に注意したいのが、
👉 相続人が3人以上いる場合です。

▶ 相続人が複数いると…？
この制度では、譲渡所得から控除できる金額は 基本的に3,000万円までですが、相続した空き家について、3人以上の共有名義で売却した場合には、

👉 控除額の上限が2,000万円に引き下げられるという制限があります。

親の自宅を
3人の兄弟姉妹で相続し、空き家として残っていた実家を売却した場合。

通常であれば、最大3,000万円の控除が適用されますが、3人以上の共有での譲渡となるため、控除額は最大2,000万円までに制限されます。

つまり――

譲渡所得が3,000万円 → 控除2,000万円 → 課税対象 1,000万円
→ 税金 約200万円が発生
という結果になる可能性も。

・ 相続開始時点（亡くなった時点）で、被相続人（親など）が一人暮らしであった

・被相続人が居住していた住宅が昭和56年5月31日以前に建築された家屋である

・相続開始時点で、その家屋が区分所有建物（マンション）ではない

・売却までに、建物を取り壊した上で土地を売却する
　
・ 耐震リフォームを行った上で家屋付きで売却する

・相続開始日から3年を経過する年の年末（12月31日）までに売却する

・ 売却価格（譲渡対価の額）が1億円以下である

・相続人やその親族が、相続後にその家に住んだり貸したりしていない

・相続人が2人までの場合：控除額 最大3,000万円

・ 相続人が3人以上で共有売却した場合：控除額 最大2,000万円に制限

・確定申告で「被相続人居住用財産の譲渡所得の特別控除」の適用を申請する

仮に、以下のようなケースを考えてみましょう：

売却金額：2,500万円

取得費＋譲渡費用：1,800万円

空き家の3,000万円特別控除を適用

このときの計算は…

譲渡所得 ＝ 2,500万円 − 1,800万円 − 3,000万円 ＝ -2,300万円
👉 譲渡所得がマイナスとなるため、
👉 課税所得はゼロ！

つまり、
✅ 譲渡所得税は一切かからず、完全非課税になります！

✅ 譲渡益が出ても大丈夫！
　→ 控除の範囲内なら譲渡所得税が“ゼロ”になる可能性あり

✅ 最大3,000万円の控除を上手に使えば、
　→ 数百万円単位の節税効果が見込める！

✅ 「控除後の譲渡所得」がどうなるか？
　→ 必ずシミュレーションしてから売却判断を！

📌 こんなケースで活きる！
相続した実家を売却して利益が出そうな場合

築年数が古く、耐震や解体の検討が必要な空き家

兄弟姉妹と共有相続した物件の扱いに迷っているとき

取得費がわからない場合は、国税庁のルールにより、売却金額の5％を「概算取得費」として計算することもあります。

たとえば、上記の売却金額2,500万円の場合は、

取得費＝2,500万円 × 5％ = 125万円

となり、このケースで特例を使う場合は、より節税効果が高くなります。

「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までに、売却と確定申告を完了させる必要があります。

例）2024年10月に相続開始 → 2027年12月31日までに売却・申告

✅ 1. 確定申告書関係
・ 確定申告書 B様式（第一表・第二表）

・ 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）

・特例適用に関する明細書（計算明細書）

・ 被相続人居住用家屋等確認書（後述参照）

✅ 2. 不動産・相続に関する書類
・ 登記事項証明書（登記簿謄本）（被相続人の居住用家屋・土地）

・ 相続登記済の登記事項証明書（売却対象不動産）

・被相続人の戸籍（除籍）謄本（死亡の事実と続柄の確認）

・ 相続人の戸籍謄本・住民票（住所・氏名の確認用）

・相続関係説明図（法定相続人を示す図）

✅ 3. 売却・耐震・解体などの証明書類
・売買契約書（譲渡価格の確認用）

・ 取得費証明書類（購入時の契約書や領収書）
　※取得費が不明な場合は概算（売却額の5％）で計算されます

【以下は該当する場合のみ】

・耐震改修をした場合：
　→ 耐震基準適合証明書 または 住宅性能評価書（耐震等級1以上）

・解体して売却した場合：
　→ 取り壊し証明書（解体業者の領収書や契約書など）

✅ 4. 「被相続人居住用家屋等確認書」について
この確認書は、自治体（被相続人の住民票所在地の市区町村役場）に申請し、発行してもらう必要があります。

提出に必要なもの（例：東京23区の場合）
・申請書（役所窓口に様式あり）

・被相続人の除票（住民票）

・家屋の登記事項証明書

・解体証明書 or 耐震証明書

・相続人の戸籍など

※詳細は各自治体のHPをご確認ください。

空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、**「建物と土地をセットで売却すること」**が必須です。

❌ 土地だけの売却では特例の対象外
例えば、以下のようなケースでは適用されません：

「建物は老朽化して危険だから、先に解体して、土地だけ売却した」

このように建物が取り壊されていても、「かつて居住用の建物があったこと」と「建物と土地を一体として譲渡したこと」が証明できないと、特例は受けられません。

以下のような条件を満たす場合は、更地になっていても特例の対象になります：

・相続後に建物を取り壊した

・解体後もその土地を誰にも貸さず、事業などにも使っていない

・売却時に「もともと被相続人が住んでいた家があった土地である」と証明できる

🔍 解体証明書や、建物の登記記録などが必要になることがあります。

空き家の譲渡所得3,000万円特別控除は、すべての相続不動産に適用されるわけではありません。

特に注意が必要なのが、区分所有登記されたマンションなどの集合住宅です。

❌ マンションやアパートの1室は対象外
この特例は、被相続人が亡くなるまで一人で住んでいた「一戸建て住宅」が対象となります。
従って、以下のような物件は原則として適用不可です：

・分譲マンション（区分所有建物）

・アパートの一室

・店舗併用住宅のうち、区分所有部分 など

昭和56年以前に建てられた住宅など、旧耐震基準の建物は、売却の際に注意が必要です。

なぜなら、次のような対応が求められることがあるからです：

・耐震改修工事（補強・補修）

・建物の取り壊し（更地にして売却）

これらには費用がかかり、数十万円から場合によっては100万円以上になることもあります。

💰 売却益とのバランスを冷静に見極めよう
耐震改修や取り壊しにかかるコストは、売却金額と相殺されるため、結果的に「利益がほとんど残らない」というケースも少なくありません。

そのため、以下のような点を事前に検討することが重要です：

・そのまま売るか、手を加えて売るか？

・売却前に費用をかけるこ・高く売れるか？

・「空き家の3000万円控除」などの特例を活用できるか？

被相続人が入所前にその家に居住していたこと（居住実態があること）
　→ 形式的な住民票の有無ではなく、実際に居住していた事実が重視されます。

入所後もその家を処分していないこと（貸していない・売っていない・事業用にしていない）
　→ 入所後もその家を第三者に貸したり、売却したり、事業で使用していた場合は対象外になります。