2026.02.07

「昭和の家は売れない？」築40年以上の実家をどうするか悩んだら読んで下さい

はじめに｜築40年以上の実家を前に、立ち止まっていませんか

「実家が築40年を超えている」
「昭和に建てた家だから、もう売れないのでは？」
「解体するしかないのか、それとも放置？」

親が高齢になったとき、相続を意識し始めたとき、多くの方が “実家の扱い” で同じところで立ち止まります。

・何から手をつけていいかわからない
・親とどう話せばいいか迷っている
・不動産屋に相談するのも少し不安

そんな状態のまま、時間だけが過ぎてしまうケースも少なくありません。

結論からお伝えすると、
👉 昭和の家＝売れない、ではありません。

ただし一方で、
👉 判断を誤ると「取り返しのつかない損」につながる可能性が高い
のも事実です。

たとえば、
・解体したことで売却が難しくなった
・相続後に家族間でもめて身動きが取れなくなった
・「まだ大丈夫」と先送りした結果、選択肢が消えた

こうした相談を、実務の現場で何度も見てきました。

こちらのブログでは、築40年以上の実家について「よくある誤解」と「後悔しないための考え方」を、不動産を売る・売らないを決める前の段階から、実務目線で整理していきます。

昭和の家は本当に売れないのか？

建物の価値がなくても、不動産の価値がゼロとは限らない

築40年・50年を超えると、不動産の査定上、建物の評価がほぼゼロになるケースは珍しくありません。

そのため「もう価値がない＝売れない家」と思われがちですが、ここに大きな誤解があります。

実は、不動産の価値は“家”ではなく“土地条件”で決まることがほとんどです。

具体的には、次のような要素が重視されます。

・土地の広さ・形状

・立地（駅距離・エリア需要）

・接道状況（道路幅・方角・再建築可否）

・周辺環境（用途地域・生活利便性）

これらの条件次第では、建物が昭和築でも、問題なく売却できるケースは多く存在します。

つまり「築年数が古いから売れない」のではなく、“見るべきポイントを間違えている”だけなのです。

ではなぜ、昭和の家はここまで「売れない」と思われてしまうのでしょうか。

次の章では、昭和の家に関する“よくある3つの誤解”を、実際の相談現場で多いケースをもとに整理していきます。

誤解①｜築年数が古い＝価値ゼロ、ではない

「築40年を超えた家は、もう資産価値がない」
これは、実際の相談現場で最も多い思い込みです。

確かに、不動産の査定上では築22年を超えた木造住宅は建物評価がほぼゼロになることが一般的です。

ここだけを見ると「価値がない＝売れない」と感じてしまうのも無理はありません。

しかし、ここで見落とされがちなのが、“誰にとっての価値なのか”という視点です。

買主は「建物」ではなく「使い道」を見ている

築古物件を検討する買主の多くは、最初からこう考えています。

・建物は使えたらラッキー

・使えなければ解体前提

・重要なのは土地の条件と将来性

つまり、建物の評価がゼロでも、売却の可否とは直結しません。

特に次のようなケースでは、築40年・50年超でも十分に市場性があります。

・土地が広く、再建築しやすい

・接道条件が良く、建替えが可能

・エリアに住宅需要がある

・賃貸・事業用としてのニーズがある

「建物が古い＝売れない」のではなく、“建物しか見ていない”ことが問題なのです。

「価値がない」と判断されやすい落とし穴

逆に、実務でよく見るのがこんなケースです。

・建物評価ゼロ＝急いで解体

・相場を調べずに「安くしか売れない」と決めつける

・一般的な不動産会社に断られて諦める

これらはすべて、本来あった選択肢を自分で消してしまう判断です。

築古＝難しい物件ほど、「誰に・どう売るか」という整理が重要になります。

ポイントは「古いかどうか」ではない

大切なのは、築年数ではなく、次の視点です。

・再建築できるのか

・土地として需要があるのか

・買主の出口（使い道）が描けるか

これを整理せずに「古いからダメ」と判断してしまうのは、非常にもったいない話です。

誤解②｜解体すれば売りやすくなる、とは限らない

「古い家なら、先に解体して更地にしたほうが売れる」

これは、多くの方が自然に思い浮かべる考え方です。

確かに、見た目はスッキリしますし、「古家付き」という印象もなくなります。

しかし、実際では解体したことで“売りにくくなった”ケースも少なくありません。

解体＝プラスになるとは限らない理由

解体には、次のようなリスクが伴います。

・解体費用が100万〜300万円以上かかる

・固定資産税が上がる（住宅用地特例の喪失）

・再建築不可・制限が後から判明する

・買主の選択肢が逆に狭まる

特に怖いのは、「解体してから気づく」パターンです。

・実は再建築不可だった

・建替えに制限があった

・用途地域や接道条件が想定と違った

この場合、「古家があったからこそ検討できた買主」まで失ってしまいます。

買主にとっては「残っている方がいい」こともある

築古物件を探している買主の中には、

・解体費用を自分でコントロールしたい

・リフォームして使いたい

・古家付きで価格交渉したい

というニーズも多く存在します。

つまり、売主が先に解体してしまうことで、買主の自由度を奪ってしまう場合があるのです。

「売れてから解体」が基本

専門的な視点で見ると、多くのケースでおすすめなのは「解体せず、現況のまま市場に出す」です。

その上で、

・解体前提の価格設定

・古家付き・更地渡しの選択肢提示

・買主との協議で解体判断

この流れを取ることで、無駄な出費と失敗を避けやすくなります。

それでも解体したほうがいいケースもある

もちろん、すべてが「解体NG」ではありません。

・倒壊リスクが高い

・建物内に立ち入れない

・特殊な用途でしか売れない

こうした場合は、事前調査をしたうえで解体を選ぶこともあります。

重要なのは「解体ありきで動かないこと」「必ず先に判断材料をそろえること」です。

誤解③｜相続してから考えればいい、は一番危険

「今はまだ親も元気だし、相続が起きてから考えればいい」
この考え方も、相談現場で本当によく聞きます。

気持ちはよく分かります。
・縁起でもない話をしたくない
・家族で揉めたくない
・今すぐ困っているわけではない

ただし実務的に見ると、“相続してから考える”は、最も選択肢が減るタイミングです。

相続が発生すると、問題は一気に複雑になる

相続後は、次のような状況が一度に起こります。

・名義変更（相続登記）が必要

・共有名義になる可能性

・相続人全員の合意が必要

感情面の衝突が起きやすい

特に不動産は「分けられない資産」です。

「売る」「残す」「貸す」どの選択をするにも、誰か一人の判断では進められなくなります。

「もっと早く話しておけば…」という声

実際の相談で多いのが、こんな言葉です。

・親が元気なうちに話せばよかった

・兄弟で方向性を決めておけばよかった

・売れるうちに動けばよかった

相続後になってからだと、時間もお金も、そして気力も奪われることが多いのが現実です。

相続前だからこそ、できることがある

相続前であれば、

・名義が単独で判断が早い

・親の意向を直接確認できる

・売却・活用の選択肢が広い

・税務・法務の整理がしやすい

つまり、「まだ何も起きていない今」こそが、一番動きやすいタイミングなのです。

大切なのは「結論を出すこと」ではない

ここで誤解してほしくないのは、「今すぐ売りましょう」という話ではありません。

大切なのは、

・現状を知

・選択肢を整理する

・家族で方向性を共有する

この“準備”をしておくことです。

それだけで、将来の後悔やトラブルは大きく減らせます。

ポイント

昭和に建てた築古の実家は、決して「価値がない家」でも「どうにもならない家」でもありません。

ただし、「思い込み」「先送り」「勘違いした判断」これらが重なると、本来選べたはずの道が消えていきます。

だからこそ、「売る・売らない」を決める前に、一度立ち止まって整理してみてください。

築古戸建は「住む家」ではなく「土地」として考える

築40年以上の実家を売却する場合、多くのケースで取られるのが「古家付き土地」「現況渡し」という売却方法です。

これは、建物そのものを評価して売るというより、土地としての条件・使い道を評価してもらう考え方になります。

よくある買主のタイプ

築古戸建を検討する買主は、必ずしも「住む家」を探しているわけではありません。

実務上、よくあるのは次のようなケースです。

・新築住宅を建てたい人

・土地仕入れを目的とした投資家

・隣地を拡張したい近隣所有者

・事業用・資材置場・駐車場目的

こうした買主にとって重要なのは、建物の新しさではなく、土地の条件と使い道です。

「この家に住みたい人」を探す必要はない

ここで多くの方が勘違いしてしまうのが「誰かが住める状態にしないと売れない」という発想です。

しかし、実際には👉 「この家に住みたい人」を探す必要はありません。

内装のリフォームや設備交換をしても、売却価格にほとんど反映されないケースは非常に多く、費用だけが無駄になることも少なくありません。

特に、
・水回りの入替

・クロス張替え

・設備グレードアップ

これらは、不動産の売却前には慎重に判断すべき出費です。

大切なのは「どう売るか」の整理

築古戸建の売却で大切なのは、「きれいにすること」ではなく、

・誰に向けて売るのか

・土地としての強みは何か

・現況渡しで問題ないか

この整理を先に行うことです。

この考え方ができるだけで、無駄な出費と遠回りを避けることができます。

「昭和の家＝売れない」と言われやすい本当の理由

実務の現場でよくあるのが、「売れない」のではなく、「断られているだけ」というケースです。

実際には、市場に出る前の段階で止まってしまっている物件も少なくありません。

一般的な不動産会社が敬遠しやすい条件

次のような条件が重なると、一般的な仲介会社では対応を断られることがあります。

・再建築不可

・市街化調整区域

・接道条件が悪い

・築年数が極端に古い

これらの物件は、説明や事前調査、買主への調整が必要になります。

そのため、「時間がかかる」「成約まで遠い」と判断され、最初から敬遠されてしまうのが実情です。

「扱えない」と「売れない」は別の話

ここで重要なのは、👉 不動産会社が扱えない＝価値がない、ではないという点です。

実務上、こうした条件があっても、

・条件を理解した投資家

・土地利用に慣れた事業者

・周辺事情を把握している近隣所有者

といった買い手が存在するケースは実際に多くあります。

つまり、「売れない」と言われた場合でも、“物件の問題”ではなく“窓口の問題”であることが少なくありません。

大切なのは「誰に相談するか」

築古・条件付きの物件ほど、必要なのは「広告力」ではなく、

・制度・制限を理解している

・説明責任を果たせる

・買主側の視点も持っている

こうした実務経験です。

「どこに相談するか」で、売れないと言われた家が、売れる家に変わるので、その差は決して小さくありません。

築年数が経過した古い戸建ては解体すべき？そのまま売るべき？

築古実家の売却で、最も失敗が多い判断が「とりあえず解体する」です。

見た目を良くしたい、早く売りたいという気持ちから、先に解体してしまう方は少なくありません。

しかし、実際には「解体」がプラスになるとは限らないのが現実です。

古い戸建てを解体したほうがいいケース

次のような場合は、事前調査をしたうえで解体を選択することがあります。

・倒壊の危険があり、近隣に影響が出る可能性がある

・明らかに安全性に問題があり、立ち入りができない

・更地でないと利用できない土地（用途が限定されている）

これらは、「建物が残っていること自体がマイナス」になるケースです。

解体してはいけないケース

一方で、次の条件に当てはまる場合は、安易な解体は避けるべきです。

・再建築不可

・市街化調整区域

・建物があることで土地としての価値が保たれている

特に、建物が存在することで「既存宅地」「利用実績」が評価される土地では、解体＝価値を下げる行為になることもあります。

解体費用をかけても、価格は上がらないことが多い

👉 解体費用をかけても、売却価格が上がらないケースは珍しくありません。

解体費用は、売主が先に負担しても、その分を価格に上乗せできないことがほとんどです。

結果として、解体費用に数百万円かけたのに「売却価格は変わらない」「手元に残る金額が減った」という事態になりがちです。

解体は「売れる前提が確認できてから」

築古実家の売却では、解体は最初の判断ではありません。

基本は、👉 「売れる前提・買い手のイメージが確認できてから」

この順番を守るだけで、無駄な出費と後悔は大きく減らせます。

実家が遠方で管理できないときの考え方

実家が遠方にある場合、「今は使っていないだけ」のつもりでも、放置することで負担は少しずつ積み上がっていきます。

代表的なのは、次のようなものです。

・草木の管理や定期的な見回り

・近隣からの苦情・トラブル対応

・空き家としての防犯・老朽化リスク

・使っていなくてもかかり続ける固定資産税

これらは、住んでいないからこそ気づきにくい負担です。

「まだ大丈夫」が一番危ない

遠方実家の相談で多いのが、「特に問題は起きていないから、まだ大丈夫」という判断です。

しかし、実際はそう思っている間に、選択肢が静かに減っていくケースを何度も見てきました。

・建物の劣化が進む

・近隣との関係が悪化する

・売却・活用の条件が厳しくなる

気づいたときには、「もっと早く動いておけばよかった」となりがちです。

不動産の管理が難しいなら「方向性だけ決める」

ここで大切なのは、今すぐ売るかどうかを決めることではありません。

管理が難しいと感じた時点で、

👉 早めに整理する
👉 方向性だけ決めておく

これも、十分に立派な判断です。

・将来は売却するのか

・活用の可能性はあるのか

・誰が最終判断をするのか

これを一度整理しておくだけで、後の選択は格段に楽になります。

「何もしない」は一番コストが高い

遠方の実家問題で、一番負担が大きくなりやすいのは、「何も決めないまま時間が過ぎること」です。

小さな整理でも、早めに動くことで心とお金、両方の負担を減らすことができます。

まとめ｜昭和の家の寿命と、判断のタイミングは別

築40年・50年の実家は、「もう遅い」のではなく、「そろそろ考える時期」に来ているだけです。

家そのものの寿命と、判断すべきタイミングは、必ずしも一致しません。

・不動産を売る

・不動産を残す

・不動産を活用する

・不動産を整理する

どれを選んでも間違いではありません。正解は一つではないからです。

ただし、一つだけ確かなことがあります。

👉 知らずに決めると、後悔しやすい。

・築年数だけで判断する
・人の意見だけで決めてしまう
・「まだ大丈夫」と先送りする

こうした判断は、後から取り返しがつかなくなることがあります。

逆に、状況を知り、選択肢を整理したうえでの判断なら、たとえ今すぐ動かなくても納得のいく選択になります。

最後に｜無理に決めなくていい

実家の問題は、気持ちの整理も含めて考える必要があります。

だからこそ、売る・売らないを決める前の段階で、一度整理することに意味があります。

「うちの場合はどうだろう？」そう思ったときが、考え始めるタイミングです。

状況整理からでも構いませんので、後悔しない判断のために、早めに選択肢を知っておくことをおすすめします。