【相続不動産の売却】相続人の確定と戸籍の集め方｜見落としやすい5つの注意点

相続不動産を売却する際は、まず亡くなった方の戸籍を収集し、法律上の相続人を確定させることが基本です。そのうえで、遺言書の有無、不動産の名義、遺産分割協議の必要性などを確認し、売却に向けた手続きを進めます。

特に、遺言書がなく、相続人同士の話し合いによって不動産の取得者を決める場合は、原則として相続人全員が参加して遺産分割協議を行う必要があります。

ただし、相続人が判明しただけで、すぐに不動産を売却できるわけではありません。相続人間の意見の違いや、相続登記、権利関係など、別の問題が生じることもあります。

この記事では、相続人を確定するための戸籍の集め方から、見落としやすい相続人、換価分割の注意点、不動産売却を進めるための実務上のポイントまで解説します。

相続人の確定が必要なのは、単に書類をそろえるためではありません。不動産の所有権や、売却代金を誰が受け取るのかに直接関係するためです。

相続不動産の売却を進めるうえで、最も重要かつ最初の作業となるのが「戸籍を収集して法律上の相続人を確定すること」です。

家族の記憶や認識だけに頼ると、思わぬ見落としが発生し、売買契約の寸前で手続きがストップしてしまうリスクがあります。

以下の3ステップに沿って確実に手続きを進めましょう。

相続人調査で注意したいのは、家族が把握している関係と、法律上の親族関係が必ずしも一致するとは限らないことです。

相続した不動産を売却し、その代金を相続人間で分ける方法を「換価分割」といいます。

例えば、相続した実家を兄弟2人とも利用する予定がない場合、不動産を売却して、必要経費などを差し引いた金額を分ける方法が考えられます。

換価分割には、主に次のような方法があります。

戸籍の収集は自分で行うことも可能ですが、本籍地が複数の自治体にまたがる場合や、古い戸籍の記載が読み取りにくい場合には、時間と手間がかかります。

【費用面の違い】
自分で集める場合、必要な費用は戸籍謄本の発行手数料や役所への郵送料などの実費のみで済むため、費用を最も安く抑えられます。一方、専門家に依頼する場合は、これらの実費に加えて依頼内容に応じた報酬（代行手数料）が別途発生します。

【手間と負担の違い】
自分で進める場合は、複数の役所へ請求手続きを行ったり、送られてきた戸籍の内容を一つずつ解読してさかのぼったりする必要があり、相応の時間と手間がかかります。専門家に依頼すれば、戸籍の請求から内容の確認、相続関係の整理まで一括して任せられるため、手続きにかかる手間や負担を大幅に軽減できます。

【判断の正確性と難易度】
古い戸籍は手書きで読み取りにくいうえ、複雑な親族関係がある場合は専門知識がないと読み誤ってしまうリスクがあります。専門家に依頼することで、見落としのない正確な調査と確認を受けられるため、後々のトラブルを防ぐ安心感につながります。

【どちらを選ぶべきかの目安】
◎ 自分で調べるのが向いているケース
被相続人の転籍回数が少なく、子どもと配偶者のみといった相続関係が比較的単純な場合

◎ 専門家に依頼するのが向いているケース
離婚歴や前婚の子がいる場合、被相続人より先に子どもが亡くなっている代襲相続、相続が発生したあとにさらに相続人が亡くなっている数次相続など、相続関係が複雑な場合

司法書士には、相続登記に必要な戸籍の収集や相続関係の整理などを依頼できます。

一方、相続人間の対立や遺産分割の交渉がある場合には、弁護士への相談が適しています。

依頼費用は、相続人の人数や戸籍の数、相続関係の複雑さなどによって異なります。依頼範囲を確認したうえで見積もりを取りましょう。

父親が亡くなり、長男と次男の2人で実家を売却して現金を分けようと考え、不動産会社に売却を依頼しました。

しかし、売却準備のために司法書士が父親の出生からの戸籍を調査したところ、父親には現在の母親と結婚する前に一度離婚歴があり、前婚の妻との間に子ども（異母兄弟）が1人いることが判明しました。

長男も次男も「会ったこともない腹違いの兄弟がいる」とはまったく知らされていませんでした。
すでに実家の買主候補が見つかりかけていた段階でしたが、遺産分割協議にはその異母兄弟の参加が不可欠です。突然の手紙での連絡に対して相手側も警戒し、話し合いや書類送達に数か月を要したため、買主との契約機会を逃してしまう結果となりました。

「子どもは自分たち兄弟だけ」と思い込んで手続きを進めてしまうと、このように売却スケジュールの計画が大きく狂ってしまうリスクがあります。

相続不動産の売却では、戸籍の収集と並行して、次の事項も確認しておくと手続きがスムーズになります。

◎ 遺言書の有無： 自筆証書遺言や公正証書遺言などが残されていないか。

◎ 不動産の名義： 亡くなった方の単独名義なのか、共有名義なのか。

◎ 相続登記の状況： すでに相続登記がされているか、これから手続きする必要があるか。

◎ 相続人の意向： 売却したい人、取得したい人、売却に反対している人がいないか。

◎ 売却代金の分配： 売却後に現金をどのように分ける予定なのか。

遺言書が見つかった場合は、種類と保管状況を確認する
自宅などで法務局に保管されていない自筆証書遺言が見つかった場合は、原則として、遺言書を開封せずに家庭裁判所で検認の手続きを行う必要があります。

封印のある遺言書を家庭裁判所外で開封すると、過料の対象となる場合があります。

ただし、公正証書遺言と、法務局の遺言書保管制度を利用して保管されている自筆証書遺言は、検認が不要です。

遺言書の内容によっては遺産分割協議が不要となる場合もあるため、遺言書が見つかった場合は、その種類や内容を確認してから手続きを進めましょう。

相続した不動産を売却したい方は、まず次の項目を確認してみてください。

◎ 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を収集

◎ 前婚の子供や認知した子供など、他の相続人がいないか確認

◎ 代襲相続や相続人が先になくなっているケーズがないか確認した

◎ 遺言書が残されていないか確認した

◎ 不動産の登記名義と現在の権利関係を確認した

◎ 相続人それぞれの意向を確認した

◎ 売却する場合の費用負担や代金の分配方法（換価分割等）を整理した

◎ 相続登記や遺産分割協議等、売却前に必要な手続きを確認した

相続した不動産を売却したい方は、まず次の項目を確認してみてください。すべてを自分だけで調べる必要はありません。確認できない項目があっても、現時点で分かっている資料を整理することで、専門家への相談を進めやすくなります。

不動産の売却相談では、いくらで売れるのか、いつ現金化できるのかという点に関心が集まりがちです。

もちろん、売却価格や販売方法は重要です。しかし、相続不動産の場合、価格査定よりも先に整理しておかなければならない問題があります。それが、相続人と権利関係の確認です。

相続関係が単純であれば、戸籍の収集から相続登記、売却まで比較的スムーズに進むことがあります。

一方、前婚の子どもがいる、相続人の一人がすでに亡くなっている、長年連絡を取っていない親族がいるといった事情が重なると、売却までの道のりは大きく変わります。

さらに、相続人全員の意向が一致していると思っていても、実際に売却価格や費用、売却代金の分け方について話し合うと、意見が食い違うこともあります。

だからこそ、相続不動産の売却では、戸籍を集めて相続人を確定するだけでなく、誰が不動産を取得するのか、誰が売却手続きを進めるのか、売却代金をどう分配するのかという点まで見通しを立てることが大切です。

不動産会社の役割は、単に物件を査定して買主を探すことだけではありません。

相続関係や権利関係に問題がある場合には、司法書士や弁護士などの専門家と連携し、売却に向けて何を整理すべきかを明確にすることも重要だと考えています。

相続した不動産の売却が思うように進まないときは、物件そのものに問題があるとは限りません。相続人の確定や権利関係の整理が、解決への第一歩になることもあります。

相続不動産の売却を成功させるためには、価格の査定や売却活動を進める前に、まず法律上の相続人を正確に確認し、必要な権利関係や手続きを整理することが何より重要です。

相続人を確定させるためには、原則として亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を収集する必要があります。家族だけで判断してしまうと、前婚で生まれた子どもや認知した子ども、あるいは代襲相続人など、家族が把握していなかった「面識のない相続人」が見落とされ、後のトラブルにつながる恐れがあるため注意が必要です。

また、2024年から始まった戸籍の広域交付制度は非常に便利ですが、取得できる戸籍の範囲や請求できる人に一定の制限があるため、状況に応じて本籍地への請求が必要になることも覚えておきましょう。

無事に相続人が確認できた後も、すぐに売却できるとは限りません。相続した不動産を売却して現金で分ける「換価分割」などの方向性を決め、全員での遺産分割協議や義務化された相続登記を進める必要があります。

もし相続人と連絡が取れない場合や、売却の方針について相続人間で意見が対立してしまう場合は、無理に当事者だけで解決しようとせず、司法書士や弁護士などの専門家に早めに相談して適切なアドバイスを受けることを検討しましょう。

ワイズエステート販売株式会社では、埼玉県を拠点として相続した不動産の売却や複雑な権利関係に関するご相談を承っています。

◎ 相続人が多く、誰に相談すればよいかわからない

◎ 疎遠な親族や面識のない相続人がいて、不動産売却の話が進まない

◎ 相続登記が終わっていない不動産を売却したい

◎ 相続した実家を売却して、相続人間で代金を分けたい

◎ 相続人は判明したものの、売却の進め方がわからない

このようなお悩みがあれば、まずは現在の状況を整理することから始めてみませんか。

必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家と連携し、売却に向けて必要な手続きや確認事項を整理します。

相続不動産の売却は、相続人の構成や権利関係によって進め方が異なります。問題を先送りにせず、早い段階からご相談ください。