はじめに｜相続登記は自分でできる？司法書士に依頼すべき？
親から実家や土地を相続したとき、必ず必要になる手続きの一つが相続登記です。
相続登記とは、亡くなった方の名義のままになっている土地や建物を、相続人の名義に変更する手続きです。2024年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
2024年4月より前に相続した不動産も対象で、まだ登記していない場合は2027年3月31日までの対応が必要です。
司法書士に依頼すれば、戸籍の収集から申請書の作成、法務局への申請まで任せられます。ただし報酬がかかるため、「費用を抑えるために自分で申請できないか」と考える方も多いでしょう。
結論から言うと、相続登記は自分で申請できます。相続人が少なく、遺産分割の内容が決まっている場合は、司法書士報酬を節約できる可能性があります。一方で、数次相続や相続人が多数いるケース、売却の期限が決まっているケースでは、専門家への依頼を検討した方が安心です。
この記事では、不動産実務の視点から次の内容を解説します。
- 自分で手続きできるケースと、司法書士に依頼した方がよいケースの見分け方
- 自分で申請する場合の手順と必要書類
- 登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）や免税措置、司法書士報酬など費用の目安
- 期限に間に合わないときに使える相続人申告登記と、その注意点
- 相続した不動産を売却する予定がある場合の確認ポイント
相続登記を済ませても、不動産を問題なく売却できるとは限りません。名義変更の手続きと、売却に向けた権利関係の整理は分けて考える必要があります。ご自身の状況に合った進め方を判断する材料として、ぜひ参考にしてください。
【結論】相続登記は自分で手続きできます
相続人が少なく、遺産分割の内容が決まっていて、必要書類を問題なく収集できる場合は、自分で申請することで司法書士報酬を節約できます。
一方、相続人が多数いる場合や、何代にもわたって名義変更されていない不動産、売却期限が決まっている不動産については、司法書士への依頼を検討した方がよいでしょう。
まずは、自分で手続きできそうか確認してみましょう。
一方、相続人が多数いる場合や、何代にもわたって名義変更されていない不動産、売却期限が決まっている不動産については、司法書士への依頼を検討した方がよいでしょう。
まずは、自分で手続きできそうか確認してみましょう。
自分で手続きしやすいケース
• 相続人が少なく、全員の関係が明確
• 遺言書や遺産分割協議の内容が決まっている
• 不動産の数が少ない
• 書類収集や申請書作成に時間をかけられる
• 遺言書や遺産分割協議の内容が決まっている
• 不動産の数が少ない
• 書類収集や申請書作成に時間をかけられる
司法書士への依頼を検討したいケース
• 相続人が多数いる
• 何代も前の名義のままになっている
• 相続人の１人と連絡が取れない
• 相続人間で遺産分割の意見がまとまらない
• 売却予定があり、決済時期が決まっている
• 何代も前の名義のままになっている
• 相続人の１人と連絡が取れない
• 相続人間で遺産分割の意見がまとまらない
• 売却予定があり、決済時期が決まっている
2．相続登記を自分で行う場合と司法書士に依頼する場合の違い
相続登記は、自分で必要書類を収集して法務局へ申請する方法と、司法書士に依頼して手続きを進める方法があります。
自分で手続きを行う場合、司法書士への報酬はかかりませんが、戸籍謄本などの収集から登記申請書の作成、法務局への提出まで、基本的にすべて自分で対応する必要があります。また、申請書や添付書類に不備があった場合も、自分で法務局からの補正の連絡に対応しなければなりません。
一方、司法書士に依頼すれば、相続関係の調査や戸籍などの必要書類の収集、登記申請書の作成、法務局への代理申請などを任せることができます。申請内容に不備があった場合も、専門家の支援を受けながら対応できます。ただし、依頼する業務の範囲によっては、戸籍収集などに別途費用がかかる場合があります。
なお、司法書士に依頼した場合でも、登録免許税や戸籍謄本、住民票などの取得費用は原則として必要です。
このように、自分で手続きをすれば司法書士報酬を節約できますが、書類の収集や相続関係の確認に時間がかかることもあります。特に、相続人が複数いる場合や、過去の相続登記がされていない不動産では、必要書類の確認や申請内容の整理が複雑になることがあります。
費用を抑えたいという理由だけで判断するのではなく、自分で対応できる手続きの範囲や、売却予定なども考慮して、自分で申請するか司法書士に依頼するかを検討しましょう。
自分で手続きを行う場合、司法書士への報酬はかかりませんが、戸籍謄本などの収集から登記申請書の作成、法務局への提出まで、基本的にすべて自分で対応する必要があります。また、申請書や添付書類に不備があった場合も、自分で法務局からの補正の連絡に対応しなければなりません。
一方、司法書士に依頼すれば、相続関係の調査や戸籍などの必要書類の収集、登記申請書の作成、法務局への代理申請などを任せることができます。申請内容に不備があった場合も、専門家の支援を受けながら対応できます。ただし、依頼する業務の範囲によっては、戸籍収集などに別途費用がかかる場合があります。
なお、司法書士に依頼した場合でも、登録免許税や戸籍謄本、住民票などの取得費用は原則として必要です。
このように、自分で手続きをすれば司法書士報酬を節約できますが、書類の収集や相続関係の確認に時間がかかることもあります。特に、相続人が複数いる場合や、過去の相続登記がされていない不動産では、必要書類の確認や申請内容の整理が複雑になることがあります。
費用を抑えたいという理由だけで判断するのではなく、自分で対応できる手続きの範囲や、売却予定なども考慮して、自分で申請するか司法書士に依頼するかを検討しましょう。
3．相続登記を自分で行う方法と必要書類
相続登記を自分で行う場合、基本的には次の順番で進めます。
3-1．不動産の登記簿を確認す
最初に、相続する土地や建物の登記事項証明書を取得します。
確認するのは、現在の所有者、共有持分、土地・建物の表示、抵当権などの権利関係です。
固定資産税の納税通知書に記載されている所有者と、登記簿上の所有者が一致するとは限りません。必ず登記簿で確認してください。
確認するのは、現在の所有者、共有持分、土地・建物の表示、抵当権などの権利関係です。
固定資産税の納税通知書に記載されている所有者と、登記簿上の所有者が一致するとは限りません。必ず登記簿で確認してください。
3-2．相続人を確定する
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本などを収集し、法定相続人を確認します。
過去の婚姻、離婚、養子縁組、認知などによって、把握していなかった相続人が判明する場合もあります。
過去の婚姻、離婚、養子縁組、認知などによって、把握していなかった相続人が判明する場合もあります。
3-3．遺言書や遺産分割協議書を確認する
遺言書がある場合は、その内容に応じて登記方法を確認します。
自筆証書遺言は原則として家庭裁判所の検認が必要ですが、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管された遺言書や、公正証書遺言は検認が不要です。
遺言書がなく、相続人の話し合いで不動産の取得者を決める場合は、遺産分割協議書を作成します。
自筆証書遺言は原則として家庭裁判所の検認が必要ですが、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管された遺言書や、公正証書遺言は検認が不要です。
遺言書がなく、相続人の話し合いで不動産の取得者を決める場合は、遺産分割協議書を作成します。
3-4．相続登記に必要な書類を集める
一般的に必要となる書類は次のとおりです。
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等
• 被相続人の住民票の除票など
• 相続人の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 遺産分割協議書（該当する場合）
• 相続人の印鑑証明書（該当する場合）
• 固定資産評価証明書など
• 相続関係説明図（作成する場合）
実際の必要書類は、遺言書の有無や相続方法によって異なります。
法定相続情報一覧図も活用できます。法務局に戸籍などを提出して認証を受けると、戸籍の束に代えて相続関係を証明する書類として利用できます。金融機関など複数の相続手続きを進める場合にも便利です。
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等
• 被相続人の住民票の除票など
• 相続人の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 遺産分割協議書（該当する場合）
• 相続人の印鑑証明書（該当する場合）
• 固定資産評価証明書など
• 相続関係説明図（作成する場合）
実際の必要書類は、遺言書の有無や相続方法によって異なります。
法定相続情報一覧図も活用できます。法務局に戸籍などを提出して認証を受けると、戸籍の束に代えて相続関係を証明する書類として利用できます。金融機関など複数の相続手続きを進める場合にも便利です。
3-5．登記申請書を作成して法務局へ提出する
登記申請書には、登記の目的、原因、相続人の住所・氏名、不動産の表示などを記載します。
申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。窓口への提出、郵送、オンライン申請などの方法があります。
書類に不備があれば、法務局から補正を求められることがあります。
申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。窓口への提出、郵送、オンライン申請などの方法があります。
書類に不備があれば、法務局から補正を求められることがあります。
3-6．登記完了後に内容を確認する
登記完了後は、登記事項証明書を取得し、所有者や持分、住所・氏名などに誤りがないか確認します。
不動産の売却予定がある場合は、買主への所有権移転登記に支障がない状態になっているかも確認しましょう。
不動産の売却予定がある場合は、買主への所有権移転登記に支障がない状態になっているかも確認しましょう。
4．司法書士に依頼する場合の手続きと費用
司法書士に依頼する場合は、相続関係や不動産の状況を伝え、見積もりを取るところから始めます。
戸籍収集、相続関係の調査、登記申請書の作成、法務局への代理申請などを依頼できます。
司法書士報酬は全国一律ではありません。一般的な相続登記でも、不動産の数、相続人の人数、戸籍収集の範囲、数次相続の有無などによって異なります。
そのため、金額だけで比較せず、どこまでの業務が含まれているかを確認しましょう。見積もりでは、次の点を確認しておくと比較しやすくなります。
• 基本報酬に含まれる業務の範囲
• 戸籍収集や相続関係説明図の作成が別料金かどうか
• 不動産が増えた場合の追加費用
• 数次相続や遺産分割協議書の作成にかかる費用
• 登録免許税や実費が報酬と別に必要かどうか
なお、相続人間で遺産分割の争いがある場合、司法書士が紛争の代理人になることはできません。弁護士への相談が必要です。
戸籍収集、相続関係の調査、登記申請書の作成、法務局への代理申請などを依頼できます。
司法書士報酬は全国一律ではありません。一般的な相続登記でも、不動産の数、相続人の人数、戸籍収集の範囲、数次相続の有無などによって異なります。
そのため、金額だけで比較せず、どこまでの業務が含まれているかを確認しましょう。見積もりでは、次の点を確認しておくと比較しやすくなります。
• 基本報酬に含まれる業務の範囲
• 戸籍収集や相続関係説明図の作成が別料金かどうか
• 不動産が増えた場合の追加費用
• 数次相続や遺産分割協議書の作成にかかる費用
• 登録免許税や実費が報酬と別に必要かどうか
なお、相続人間で遺産分割の争いがある場合、司法書士が紛争の代理人になることはできません。弁護士への相談が必要です。
5．相続登記にかかる費用と登録免許税
相続登記の費用は、主に登録免許税、書類取得費用、司法書士報酬に分かれます。
5-1．登録免許税
相続による所有権移転登記の税率は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の場合、登録免許税は4万円です。
課税標準となる評価額は1,000円未満を切り捨て、算出した税額は100円未満を切り捨てます。実際の申請では、土地・建物それぞれの評価額や持分なども確認する必要があります。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の場合、登録免許税は4万円です。
課税標準となる評価額は1,000円未満を切り捨て、算出した税額は100円未満を切り捨てます。実際の申請では、土地・建物それぞれの評価額や持分なども確認する必要があります。
5-2．登録免許税の免税措置
2026年11月現在、次のような免税措置があります。
• 相続によって土地を取得した人が、相続登記をしないまま亡くなった場合の一定の登記
• 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記
いずれも2027年3月31日までの適用です。対象は土地で、建物は含まれません。適用期限は延長・変更されることがあるため、申請前に最新の案内を確認してください。
価額100万円以下の土地に関する免税措置は全国の土地が対象です。免税を受けるには、申請書に免税の根拠となる法令の条項（租税特別措置法第84条の2の3）を記載する必要があります。
• 相続によって土地を取得した人が、相続登記をしないまま亡くなった場合の一定の登記
• 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記
いずれも2027年3月31日までの適用です。対象は土地で、建物は含まれません。適用期限は延長・変更されることがあるため、申請前に最新の案内を確認してください。
価額100万円以下の土地に関する免税措置は全国の土地が対象です。免税を受けるには、申請書に免税の根拠となる法令の条項（租税特別措置法第84条の2の3）を記載する必要があります。
5-3．戸籍謄本などの取得費用
戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などの取得費用が必要です。
相続人の人数や戸籍の取得先によって費用が変わります。
相続人の人数や戸籍の取得先によって費用が変わります。
5-4．司法書士報酬
司法書士報酬は事務所ごとに異なります。見積もりでは、基本報酬のほか、戸籍収集、不動産の追加、数次相続、遺産分割協議書の作成などの費用も確認しましょう。
自分で申請すれば司法書士報酬は節約できますが、登録免許税や書類取得費用は原則として必要です。
自分で申請すれば司法書士報酬は節約できますが、登録免許税や書類取得費用は原則として必要です。
6．相続登記の義務化と住所変更登記の注意点
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に登記申請をする必要があります。正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
さらに、遺産分割協議が成立した場合は、成立した日から3年以内に、その内容に基づく相続登記を申請しなければなりません。
2024年4月1日より前の相続も対象で、未登記の場合は原則2027年3月31日までに対応する必要があります。
不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に登記申請をする必要があります。正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
さらに、遺産分割協議が成立した場合は、成立した日から3年以内に、その内容に基づく相続登記を申請しなければなりません。
2024年4月1日より前の相続も対象で、未登記の場合は原則2027年3月31日までに対応する必要があります。
相続人申告登記とは？
相続人申告登記は、相続登記の義務を簡易な方法で履行するための制度です。
相続人のうち1人から単独で申し出ることができます。他の相続人の分をまとめて申し出ることもできますが、義務を履行したとみなされるのは、申出の対象となった相続人です。
通常の相続登記とは異なり、持分の割合は登記されず、申出をした相続人の氏名・住所などが登記されるにとどまります。権利を取得したことまでは公示されず、登記名義も被相続人のままです。
そのため、この手続きだけでは不動産を売却できません。
また、相続人申告登記をした後に遺産分割協議が成立した場合も、成立日から3年以内に協議内容に基づく登記が必要です。
相続人のうち1人から単独で申し出ることができます。他の相続人の分をまとめて申し出ることもできますが、義務を履行したとみなされるのは、申出の対象となった相続人です。
通常の相続登記とは異なり、持分の割合は登記されず、申出をした相続人の氏名・住所などが登記されるにとどまります。権利を取得したことまでは公示されず、登記名義も被相続人のままです。
そのため、この手続きだけでは不動産を売却できません。
また、相続人申告登記をした後に遺産分割協議が成立した場合も、成立日から3年以内に協議内容に基づく登記が必要です。
住所・氏名の変更登記も義務化されている
2026年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名の変更登記も義務化されました。
変更日から2年以内に登記申請する必要があり、正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料の対象となる可能性があります。
2026年4月1日より前の変更も対象で、未登記の場合は2028年3月31日までに対応する必要があります。
相続登記と同時に確認しておきたいのが、亡くなった方や相続人の登記上の住所です。かんたんな申出を1回しておけば、その後は法務局が住所等の変更を確認して登記する「スマート変更登記」も用意されています。
なお、相続登記・住所変更登記とも、いきなり過料になるわけではありません。法務局による催告があり、正当な理由なく応じない場合に、過料の手続きに進む仕組みです。
変更日から2年以内に登記申請する必要があり、正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料の対象となる可能性があります。
2026年4月1日より前の変更も対象で、未登記の場合は2028年3月31日までに対応する必要があります。
相続登記と同時に確認しておきたいのが、亡くなった方や相続人の登記上の住所です。かんたんな申出を1回しておけば、その後は法務局が住所等の変更を確認して登記する「スマート変更登記」も用意されています。
なお、相続登記・住所変更登記とも、いきなり過料になるわけではありません。法務局による催告があり、正当な理由なく応じない場合に、過料の手続きに進む仕組みです。
7．相続不動産を売却する場合の注意点
相続登記が完了しても、不動産を問題なく売却できる状態になったとは限りません。
不動産の実務では、次のような問題が見つかることがあります。
• 共有者の一人が売却に反対している
• 祖父や曾祖父の名義のままになっている
• 登記簿上の住所と被相続人の最後の住所がつながらない
• 抵当権や差押えが残っている
• 建物が未登記になっている
• 境界や隣地との権利関係に問題がある
特に注意したいのが、数次相続です。
例えば、祖父名義の土地について父が相続登記をしないまま亡くなった場合、祖父から父への相続だけでなく、父から現在の相続人への相続関係も整理する必要があります。
相続人の人数が増え、過去の戸籍収集や遺産分割協議が必要になると、売却までに相当な時間がかかることもあります。
また、遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停・審判などを検討することになります。法定相続分による登記が選択肢になる場合もありますが、その後の権利関係や売却への影響を考慮しなければなりません。
不動産の売却を予定している場合は、買主が見つかってから登記の準備を始めるのではなく、早い段階で権利関係を確認しておきましょう。
なお、売却が難しい土地については、相続土地国庫帰属制度も選択肢の一つです。
ただし、建物がある土地や担保権が設定されている土地などは申請できません。申請時に審査手数料（1筆につき14,000円）、承認後に負担金（基本は20万円。一部の市街地の宅地などは面積に応じて算定）の納付が必要です。
不動産の実務では、次のような問題が見つかることがあります。
• 共有者の一人が売却に反対している
• 祖父や曾祖父の名義のままになっている
• 登記簿上の住所と被相続人の最後の住所がつながらない
• 抵当権や差押えが残っている
• 建物が未登記になっている
• 境界や隣地との権利関係に問題がある
特に注意したいのが、数次相続です。
例えば、祖父名義の土地について父が相続登記をしないまま亡くなった場合、祖父から父への相続だけでなく、父から現在の相続人への相続関係も整理する必要があります。
相続人の人数が増え、過去の戸籍収集や遺産分割協議が必要になると、売却までに相当な時間がかかることもあります。
また、遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停・審判などを検討することになります。法定相続分による登記が選択肢になる場合もありますが、その後の権利関係や売却への影響を考慮しなければなりません。
不動産の売却を予定している場合は、買主が見つかってから登記の準備を始めるのではなく、早い段階で権利関係を確認しておきましょう。
なお、売却が難しい土地については、相続土地国庫帰属制度も選択肢の一つです。
ただし、建物がある土地や担保権が設定されている土地などは申請できません。申請時に審査手数料（1筆につき14,000円）、承認後に負担金（基本は20万円。一部の市街地の宅地などは面積に応じて算定）の納付が必要です。
8．相続登記に関するよくある質問（Q&A）
Q1．相続登記は自分で行うことができますか？
できます。相続登記は、必ず司法書士に依頼しなければならない手続きではありません。相続人が1人だけの場合や、相続人全員で遺産分割協議がまとまっている場合など、相続関係が比較的単純であれば、自分で申請することも可能です。
ただし、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を集めたり、相続人を確定したり、遺産分割協議書や登記申請書を作成したりする必要があります。書類に不備があると法務局で補正を求められることもあるため、手続きに不安がある場合や、相続関係が複雑な場合は司法書士への依頼を検討するとよいでしょう。
ただし、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を集めたり、相続人を確定したり、遺産分割協議書や登記申請書を作成したりする必要があります。書類に不備があると法務局で補正を求められることもあるため、手続きに不安がある場合や、相続関係が複雑な場合は司法書士への依頼を検討するとよいでしょう。
Q2．相続登記をしないとどうなりますか？
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、正当な理由なく相続登記を申請しない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。また、遺産分割協議が成立した場合には、その成立日から3年以内に、協議内容に基づく相続登記を申請する義務もあります。
相続登記をしないまま放置すると、次の相続が発生した際に、さらに相続人が増えて権利関係が複雑になることがあります。例えば、親が亡くなった後に相続登記をしないまま子も亡くなると、孫やその配偶者などが関係する場合もあります。
相続人の所在が分からなくなったり、話し合いに参加してもらうことが難しくなったりすると、売却や活用を進めることも困難になります。過料の問題だけでなく、将来の不動産処分に支障が出る可能性があるため、早めに手続きを進めることが大切です。
相続登記をしないまま放置すると、次の相続が発生した際に、さらに相続人が増えて権利関係が複雑になることがあります。例えば、親が亡くなった後に相続登記をしないまま子も亡くなると、孫やその配偶者などが関係する場合もあります。
相続人の所在が分からなくなったり、話し合いに参加してもらうことが難しくなったりすると、売却や活用を進めることも困難になります。過料の問題だけでなく、将来の不動産処分に支障が出る可能性があるため、早めに手続きを進めることが大切です。
Q3．相続登記の期限に間に合わない場合はどうすればよいですか？
相続人の間で遺産分割協議がまとまらず、期限内に正式な相続登記を行うことが難しい場合には、相続人申告登記を利用できることがあります。
相続人申告登記は、不動産の相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局に申し出る制度です。相続人のうち1人から単独で申し出ることもでき、遺産分割協議が成立していない段階でも利用できます。
ただし、この制度は正式な相続登記の代わりになるものではありません。相続人申告登記をしても、法定相続分に応じた持分が登記されるわけではなく、不動産の所有権を取得したことが確定するわけでもありません。
そのため、後日、遺産分割協議が成立した場合には、その内容に基づく相続登記を改めて行う必要があります。相続人申告登記をしただけで、その後の登記義務まで履行したことにはならない点に注意してください。
相続人申告登記は、不動産の相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局に申し出る制度です。相続人のうち1人から単独で申し出ることもでき、遺産分割協議が成立していない段階でも利用できます。
ただし、この制度は正式な相続登記の代わりになるものではありません。相続人申告登記をしても、法定相続分に応じた持分が登記されるわけではなく、不動産の所有権を取得したことが確定するわけでもありません。
そのため、後日、遺産分割協議が成立した場合には、その内容に基づく相続登記を改めて行う必要があります。相続人申告登記をしただけで、その後の登記義務まで履行したことにはならない点に注意してください。
Q4．数次相続でも自分で手続きできますか？
数次相続の場合でも、法律上は相続人自身で登記申請を行うことができます。ただし、通常の相続と比べて手続きが複雑になる傾向があります。
数次相続とは、最初の相続について遺産分割協議や相続登記が完了する前に、相続人の1人が亡くなり、さらに次の相続が発生することです。例えば、祖父が亡くなった後、相続登記をしないまま父も亡くなった場合、祖父の不動産について父の相続人も関係してくることがあります。
このようなケースでは、祖父の相続人だけでなく、父の相続人も確認しなければならず、複数世代にわたる戸籍謄本の収集や相続関係の整理が必要になります。
また、誰がどの不動産を取得するのかについて、複数の相続人の間で意見が一致しないこともあります。相続人の人数が多い場合や、過去の相続関係が整理されていない場合には、申請書の作成や必要書類の判断も難しくなるため、司法書士に相談することをおすすめします。
数次相続とは、最初の相続について遺産分割協議や相続登記が完了する前に、相続人の1人が亡くなり、さらに次の相続が発生することです。例えば、祖父が亡くなった後、相続登記をしないまま父も亡くなった場合、祖父の不動産について父の相続人も関係してくることがあります。
このようなケースでは、祖父の相続人だけでなく、父の相続人も確認しなければならず、複数世代にわたる戸籍謄本の収集や相続関係の整理が必要になります。
また、誰がどの不動産を取得するのかについて、複数の相続人の間で意見が一致しないこともあります。相続人の人数が多い場合や、過去の相続関係が整理されていない場合には、申請書の作成や必要書類の判断も難しくなるため、司法書士に相談することをおすすめします。
Q5．相続人申告登記をすれば不動産を売却できますか？
原則として、相続人申告登記をしただけでは、不動産を売却することはできません。
相続人申告登記は、相続登記の申請義務を履行するための制度であり、不動産の所有権を相続人へ移転する登記ではありません。法定相続分に応じた持分も登記されないため、売買による所有権移転登記を行うための前提を満たすものではありません。
不動産を売却するには、原則として遺産分割協議などによって取得者を確定させ、その内容に基づく正式な相続登記を行う必要があります。
なお、相続人全員で売却する場合であっても、登記名義や売却手続きの進め方を整理しておく必要があります。売却を予定している場合は、相続登記だけでなく、誰が売主になるのか、相続人全員の意思確認ができているかも事前に確認しておきましょう。
相続人申告登記は、相続登記の申請義務を履行するための制度であり、不動産の所有権を相続人へ移転する登記ではありません。法定相続分に応じた持分も登記されないため、売買による所有権移転登記を行うための前提を満たすものではありません。
不動産を売却するには、原則として遺産分割協議などによって取得者を確定させ、その内容に基づく正式な相続登記を行う必要があります。
なお、相続人全員で売却する場合であっても、登記名義や売却手続きの進め方を整理しておく必要があります。売却を予定している場合は、相続登記だけでなく、誰が売主になるのか、相続人全員の意思確認ができているかも事前に確認しておきましょう。
Q6．相続登記を自分で行ってから不動産会社に売却を依頼できますか？
できます。相続登記が完了し、登記名義が相続人に変更されていれば、その不動産の売却を不動産会社に依頼することが可能です。
ただし、相続登記が完了していることと、問題なく売却できることは別です。例えば、相続人が複数人いる場合には、共有者全員の売却意思を確認する必要があります。また、抵当権や差押えなどの登記が残っている場合、売却代金による返済や権利関係の整理が必要になることがあります。
さらに、古い建物の未登記部分、隣地との境界が不明確な土地、私道の共有持分や通行・掘削承諾の問題など、相続登記だけでは解決しない問題が残っていることもあります。
相続した不動産を売却する予定であれば、登記手続きを始める段階から、売却時に問題となりそうな権利関係や物件状況も確認しておくと、その後の手続きを円滑に進めやすくなります。
ただし、相続登記が完了していることと、問題なく売却できることは別です。例えば、相続人が複数人いる場合には、共有者全員の売却意思を確認する必要があります。また、抵当権や差押えなどの登記が残っている場合、売却代金による返済や権利関係の整理が必要になることがあります。
さらに、古い建物の未登記部分、隣地との境界が不明確な土地、私道の共有持分や通行・掘削承諾の問題など、相続登記だけでは解決しない問題が残っていることもあります。
相続した不動産を売却する予定であれば、登記手続きを始める段階から、売却時に問題となりそうな権利関係や物件状況も確認しておくと、その後の手続きを円滑に進めやすくなります。
Q7．相続した土地が不要な場合、国に引き取ってもらえますか？
一定の要件を満たせば、相続土地国庫帰属制度を利用して、相続した土地を国に引き取ってもらえる可能性があります。
この制度は、相続や遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たした場合に、土地の所有権を国庫に帰属させる制度です。ただし、どのような土地でも引き取ってもらえるわけではありません。
例えば、建物が存在する土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界が明らかでない土地、一定の管理や処分に過分な費用・労力がかかる土地などは、申請が認められない場合があります。また、申請時には審査手数料が必要となり、承認された場合には原則として10年分の土地管理費相当額を基準とする負担金を納付する必要があります。
注意したいのは、制度を利用できるかどうかは、土地の状況によって判断が分かれることです。建物の解体や境界の確認など、申請前に費用が発生する可能性もあります。
土地が不要だからといって、すぐに国へ引き渡せるわけではありません。売却できる可能性があるのか、隣地所有者に引き取ってもらえる可能性があるのか、国庫帰属制度の要件を満たすのかなど、複数の選択肢を比較して判断することが大切です。
この制度は、相続や遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たした場合に、土地の所有権を国庫に帰属させる制度です。ただし、どのような土地でも引き取ってもらえるわけではありません。
例えば、建物が存在する土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界が明らかでない土地、一定の管理や処分に過分な費用・労力がかかる土地などは、申請が認められない場合があります。また、申請時には審査手数料が必要となり、承認された場合には原則として10年分の土地管理費相当額を基準とする負担金を納付する必要があります。
注意したいのは、制度を利用できるかどうかは、土地の状況によって判断が分かれることです。建物の解体や境界の確認など、申請前に費用が発生する可能性もあります。
土地が不要だからといって、すぐに国へ引き渡せるわけではありません。売却できる可能性があるのか、隣地所有者に引き取ってもらえる可能性があるのか、国庫帰属制度の要件を満たすのかなど、複数の選択肢を比較して判断することが大切です。
9．筆者の見解｜相続登記の完了と不動産売却の準備は分けて考える
私が不動産の実務で感じるのは、相続した不動産の問題は、名義変更だけでは解決しないケースが少なくないということです。
例えば、祖父名義のまま長年放置されていた土地を売却しようとしたところ、祖父の相続人だけでなく、その後に亡くなった相続人の子や孫まで確認する必要が生じるケースがあります。
相続登記の手続きそのものよりも、誰が権利を持っているのかを確定し、相続人全員の合意を得ることに時間がかかる場合もあります。
また、相続登記が完了しても、差押えや抵当権、境界問題などが残っていれば、売却に向けて別の対応が必要です。
そのため、私は相続不動産について、名義変更の問題と売却できるかどうかの問題は、分けて確認する必要があると考えています。
相続登記は自分でできる場合もあります。しかし、その後に不動産を売却する予定があるなら、登記だけでなく、権利関係や物件の状態も含めて早めに確認しておくことをおすすめします。
例えば、祖父名義のまま長年放置されていた土地を売却しようとしたところ、祖父の相続人だけでなく、その後に亡くなった相続人の子や孫まで確認する必要が生じるケースがあります。
相続登記の手続きそのものよりも、誰が権利を持っているのかを確定し、相続人全員の合意を得ることに時間がかかる場合もあります。
また、相続登記が完了しても、差押えや抵当権、境界問題などが残っていれば、売却に向けて別の対応が必要です。
そのため、私は相続不動産について、名義変更の問題と売却できるかどうかの問題は、分けて確認する必要があると考えています。
相続登記は自分でできる場合もあります。しかし、その後に不動産を売却する予定があるなら、登記だけでなく、権利関係や物件の状態も含めて早めに確認しておくことをおすすめします。
10．まとめ｜相続登記は状況に合った方法で進める
相続登記は自分で申請することも、司法書士に依頼することもできます。
相続人が少なく、遺産分割の内容が決まっている場合は、自分で手続きを進めることも選択肢です。
一方、数次相続や共有名義、古い名義の不動産などは、専門家の確認が必要になる場合があります。
相続した実家や土地の売却を考えている場合は、登記簿、相続人、権利関係を早めに確認しましょう。
相続登記の手続きだけでなく、その後の不動産の管理や売却まで見据えて進めることが、相続した不動産を適切に整理する第一歩です。
相続した不動産の名義変更や売却でお困りの場合は、登記簿や相続関係、売却できるかどうかまで含めてご相談ください。
※本記事は2026年11月4日時点の情報に基づく一般的な解説です。個別の登記手続きや税額については、管轄の法務局または司法書士にご確認ください。
相続人が少なく、遺産分割の内容が決まっている場合は、自分で手続きを進めることも選択肢です。
一方、数次相続や共有名義、古い名義の不動産などは、専門家の確認が必要になる場合があります。
相続した実家や土地の売却を考えている場合は、登記簿、相続人、権利関係を早めに確認しましょう。
相続登記の手続きだけでなく、その後の不動産の管理や売却まで見据えて進めることが、相続した不動産を適切に整理する第一歩です。
相続した不動産の名義変更や売却でお困りの場合は、登記簿や相続関係、売却できるかどうかまで含めてご相談ください。
※本記事は2026年11月4日時点の情報に基づく一般的な解説です。個別の登記手続きや税額については、管轄の法務局または司法書士にご確認ください。
相続登記が終わったら、次は不動産の整理です
相続した不動産の名義変更や売却でお困りではありませんか？
相続登記を進めたいけれど、相続人が多くて手続きが分からない。
何代も前の名義のままになっている土地を相続した。
相続登記は終わったものの、共有者や抵当権、差押えなどの問題があり売却できるか分からない。
相続した不動産には、名義変更だけでは解決できない問題が残っていることがあります。
当社では、相続不動産の権利関係や物件状況を確認し、売却の可能性や今後の整理方法についてご相談をお受けしています。
不動産会社や専門家への相談先が分からずお困りの方も、まずはお気軽にご相談ください。
相続した不動産をどうすればよいのか、一緒に整理していきましょう。
相続登記を進めたいけれど、相続人が多くて手続きが分からない。
何代も前の名義のままになっている土地を相続した。
相続登記は終わったものの、共有者や抵当権、差押えなどの問題があり売却できるか分からない。
相続した不動産には、名義変更だけでは解決できない問題が残っていることがあります。
当社では、相続不動産の権利関係や物件状況を確認し、売却の可能性や今後の整理方法についてご相談をお受けしています。
不動産会社や専門家への相談先が分からずお困りの方も、まずはお気軽にご相談ください。
相続した不動産をどうすればよいのか、一緒に整理していきましょう。