【相続不動産の売却】相続登記は必要？義務化の期限・放置するリスク・売却までの流れを解説

相続した不動産を通常の方法で売却する場合、原則として、買主への所有権移転登記を行う前提として相続登記を済ませる必要があります。亡くなった人の名義から、相続人を経由せずに買主へ直接名義を変更することは、通常の相続による売却ではできません。

ただし、相続登記が完了する前でも、不動産会社への査定依頼、売却価格の検討、必要書類の収集、相続人間での話し合いなどは進められます。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、正当な理由なく申請義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

不動産の売却を考えているなら、相続登記が必要かどうかだけでなく、相続人の確定や遺産分割の状況も含めて、早めに確認することが大切です。

相続登記とは、亡くなった人が所有していた土地や建物について、相続によって所有権を取得した人へ名義を変更する登記手続きです。法務局で申請します。

例えば、父親が所有していた実家を子どもが相続した場合、登記簿上の所有者を父親から相続人へ変更する手続きが必要になります。

相続登記の手続きには、実費（税金・書類取得費）および専門家への報酬がかかります。売却を見据えている場合は、あらかじめ費用感を把握しておくと安心です。

登録免許税（税金）・・・不動産の固定資産税評価額 × 0.4%（例：評価額2,000万円の場合＝8万円）

必要書類の取得費用・・・戸籍謄本、除籍謄本、住民票、固定資産税評価証明書など（数千円〜1万円程度）

司法書士報酬・・・手続きを委任する場合の報酬。5万〜15万円程度（相続人の人数や権利関係の複雑さにより変動）

◎ ポイント

不動産を売却した際に発生する「譲渡所得税」の計算において、相続登記にかかった費用や司法書士報酬などは「譲渡費用」または「取得費」として計上できる場合があります。領収書は大切に保管しておきましょう。

相続登記は、原則として、自分のために相続が開始したことと、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。以前の相続について、義務化の開始時点ですでに不動産を相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに登記する必要があります（※2027年3月末まで残り期間が迫っているため、早めの対応が推奨されます）。

一方、2024年4月1日以降に相続による取得を知った場合などは、個別の事情に応じて期限を確認しなければなりません。

また、遺産分割協議が成立した場合には、その内容に基づく相続登記について、原則として遺産分割成立日から3年以内に申請する追加の義務があります。

相続した不動産を売却する場合、相続登記の準備と売却に向けた調査を並行して進めることで、手続きの停滞を防ぎやすくなります。

相続登記が進まない理由は、書類不足だけとは限りません。

例えば、相続人の一人と連絡が取れない、売却に反対する人がいる、相続人が多数に増えているなど、相続人間の問題が原因となっていることがあります。

不動産全体を売却するには、原則として、その不動産を取得した共有者全員の関与が必要です。一人の相続人だけで、他の相続人の持分まで自由に売却することはできません。

また、相続人の確定や遺産分割の問題が解決していない場合、司法書士による登記手続きだけでは解決できないこともあります。必要に応じて弁護士などにも相談し、相続関係の整理と売却の見通しを一緒に検討することが大切です。

不動産の売却相談では、価格や販売方法に目が向きがちですが、実際には名義や相続人の確認が売却の進行を左右することがあります。

特に注意したいのは、登記簿上の名義が亡くなった親ではなく、さらに前の世代のままになっているケースです。相続が何代にもわたって発生していると、現在の相続人を確認するだけでも時間がかかる場合があります。

また、相続人の一人が売却に反対している、遠方に住んでいて連絡が取りづらい、相続人の債権者による差押えがあるなど、登記だけでは解決できない問題もあります。

こうした不動産は、売却の意思が固まってから初めて調査を始めるよりも、早い段階で名義と権利関係を確認し、どのような手順で進めるべきかを整理することが重要です。

相続登記は単なる名義変更ではありません。不動産を適切に管理し、将来の売却や活用につなげるための大切な手続きです。

相続登記は2024年4月から義務化されており、過去に相続した不動産も対象です。通常の不動産売却では、買主への所有権移転登記までに相続登記を整える必要があります。

一方、登記が完了する前でも、査定や売却相談、必要書類の収集などを進めることは可能です。

相続人が増えている場合や、遺産分割協議がまとまらない場合、名義が何代も前のままになっている場合は、売却までに時間がかかる可能性があります。

相続した実家や土地の売却を検討している方、相続登記が済んでおらず何から始めればよいか分からない方は、まずは現在の名義と相続関係を確認することから始めてみてください。

ワイズエステート販売株式会社では、相続不動産の売却に関するご相談を承っています。相続登記や権利関係の整理が必要な不動産についても、状況を確認しながら、売却に向けた進め方をご案内します。

◎ 相続登記が終わっていない

◎ 登記簿の名義が祖父母など、何代も前のままになっている

◎ 相続人が多く、話し合いが進まない

◎ 権利関係が複雑で、どこに相談すればよいか分からない

◎ 市街化調整区域のため、売却できるか不安がある

このようなお悩みはありませんか？

埼玉県さいたま市の不動産売却専門会社、ワイズエステート販売株式会社では、相続不動産や複雑な権利関係を抱えた不動産の売却相談を承っています。

まだ売却方針が決まっていない段階でも構いません。まずは現在の名義や権利関係を確認し、売却に向けて何が必要なのかを整理することから始めませんか。

相続した不動産をどうすればよいか分からない方は、お気軽にご相談ください。