はじめに：結論から言うと「実家の賃貸化」は可能か？
結論から申し上げます。空き家になった実家の賃貸化で月々5万〜10万円のキャッシュフローを生み出すことは十分に可能です。
ただし、家賃収入のすべてが介護費用に回せるわけではありません。
固定資産税、管理委託料、そして将来の修繕費を差し引いた「実質利回り」で考える必要があります。
- 成功の鍵： 「初期リフォーム費用をいかに抑えるか」と「需要のあるエリア・設備を見極めるか」にかかっています。
- 最大のメリット： 資産を手放さずに、親の介護資金を「自動的」に生み出せる仕組みが作れることです。
それでは、具体的な数字を用いたシミュレーションを見ていきましょう。
1. 【実録シミュレーション】手元に残るお金はいくら？
例えば、築30年の戸建て（地方都市・郊外）を賃貸に出すケースを想定してみます。
想定条件
●家賃設定： 80,000円
●初期リフォーム費： 200万円（ハウスクリーニング、壁紙、水回り一部補修）
●固定資産税（年換算）： 月10,000円
●管理委託料： 家賃の5%（4,000円）
想定条件
●家賃設定： 80,000円
●初期リフォーム費： 200万円（ハウスクリーニング、壁紙、水回り一部補修）
●固定資産税（年換算）： 月10,000円
●管理委託料： 家賃の5%（4,000円）
毎月の収支計算
●家賃収入・・・+80,000円
●管理委託料・・・-4,000円（不動産会社への支払い）
●固定資産税・・・-10,000円（月割計算）
●修繕積立・・・-10,000円（将来の設備故障に備える）
●月々の手残り・・・56,000円（介護費用の補填分）
●管理委託料・・・-4,000円（不動産会社への支払い）
●固定資産税・・・-10,000円（月割計算）
●修繕積立・・・-10,000円（将来の設備故障に備える）
●月々の手残り・・・56,000円（介護費用の補填分）
年間手残り額：約67万円
このシミュレーションでは、初期投資の200万円を約3年（36ヶ月）で回収でき、それ以降は純粋に月5〜6万円が介護費用として上乗せされる計算になります。
2. 賃貸化を成功させる「3つの重要コスト」
「家賃＝利益」と考えてしまうと、後に必ず後悔します。
以下のコストを事前に見積もることが、空き家になった実家を賃貸物件として成功させる第一歩です。
以下のコストを事前に見積もることが、空き家になった実家を賃貸物件として成功させる第一歩です。
① リフォーム費用の最適化
親が住んでいた状態のままでは貸せません。
しかし、ピカピカにする必要もありません。「清潔感のある水回り」と「雨漏りの修繕」に絞り、DIYや相見積もりを活用して投資回収期間を短くすることが鉄則です。
しかし、ピカピカにする必要もありません。「清潔感のある水回り」と「雨漏りの修繕」に絞り、DIYや相見積もりを活用して投資回収期間を短くすることが鉄則です。
② 固定資産税と火災保険
空き家のままでも固定資産税はかかりますが、賃貸物件にすることで「住宅用地の特例」が継続され、税負担を抑えられます。
また、賃貸用の火災保険（施設所有者賠償責任保険など）への切り替えも必須です。
また、賃貸用の火災保険（施設所有者賠償責任保険など）への切り替えも必須です。
③ 空室リスクの織り込み
常に賃借人が入り続けるとは限りません。
収支計画を立てる際は、稼働率を90%程度で見積もっておくのがプロの視点です。
収支計画を立てる際は、稼働率を90%程度で見積もっておくのがプロの視点です。
3. 介護費用捻出における「実家賃貸化」のメリット・デメリット
【メリット】
1. 売却せずに済む： 親が回復した際や、将来自分が住む選択肢を残せる。
2. 建物の劣化防止： 人が住むことで通風・通水が行われ、家が長持ちする。
3. 相続対策： 賃貸住宅は相続税評価額が下がるため、節税効果がある。
【デメリット】
1. 初期投資が必要： 最初にある程度のまとまった現金が必要。
2. 借主トラブル： 滞納や騒音のリスク。これは信頼できる管理会社選びで回避可能。
3. 売却しにくくなる： 賃借人がいる状態（オーナーチェンジ）だと、居住用として売りたい場合に時間がかかる。
1. 売却せずに済む： 親が回復した際や、将来自分が住む選択肢を残せる。
2. 建物の劣化防止： 人が住むことで通風・通水が行われ、家が長持ちする。
3. 相続対策： 賃貸住宅は相続税評価額が下がるため、節税効果がある。
【デメリット】
1. 初期投資が必要： 最初にある程度のまとまった現金が必要。
2. 借主トラブル： 滞納や騒音のリスク。これは信頼できる管理会社選びで回避可能。
3. 売却しにくくなる： 賃借人がいる状態（オーナーチェンジ）だと、居住用として売りたい場合に時間がかかる。
4. 空き家になった実家の収益化を成功に引き寄せる「ステップガイド」
1. 家賃相場の調査： 近隣の似た条件の物件がいくらで貸されているか、ポータルサイト（SUUMO等）で確認。
2. 荷物の整理（遺品整理・生前整理）： これが最大の難関。業者を使う場合はその費用もシミュレーションに加味。
3. 不動産会社選び： 「売買」が得意な会社ではなく「賃貸管理」が得意な地域密着型の会社に相談。
2. 荷物の整理（遺品整理・生前整理）： これが最大の難関。業者を使う場合はその費用もシミュレーションに加味。
3. 不動産会社選び： 「売買」が得意な会社ではなく「賃貸管理」が得意な地域密着型の会社に相談。
5. よくある質問 Q＆A
空き家になった実家を賃貸物件として運用しようとする方が疑問に思う事をQ＆A形式に纏めたので参考にして下さい。
Q1. 親が認知症になっていても賃貸に出せますか？
A. 原則、本人の意思能力がないと契約は困難です。あらかじめ「家族信託」を結んでおくか、後見人制度を利用する必要があります。早めの対策が肝心です。
Q2. リフォーム代がありません。どうすればいいですか？
A. 「現状貸し（DIY型賃貸）」という手法があります。借主が自由にリフォームできる代わりに、家賃を安く設定し、貸主の初期費用をゼロにする方法です。
Q3. 貸した後に親が亡くなったらどうなりますか？
A. 賃貸借契約は相続人に引き継がれます。そのまま収益物件として持ち続けるか、オーナーチェンジ物件として売却するかを選択することになります。
まとめ：実家を「重荷」から「支え」に変える
年金だけで介護費用をすべて賄うのは、現代では非常にハードルが高いのが現実です。しかし、実家という資産を有効活用すれば、経済的な余裕だけでなく、精神的な安心感も得られます。
「いくらで貸せるか」を知るだけでも、将来の視界は大きく開けます。まずは地域の相場をチェックすることから始めてみませんか？
「いくらで貸せるか」を知るだけでも、将来の視界は大きく開けます。まずは地域の相場をチェックすることから始めてみませんか？
その実家、毎月〇万円の『介護費』に変わりませんか？
本当に貸せる状態なの？」「リフォーム代で赤字にならない？」
そんな不安を、賃貸のプロが解消します。
・賃料査定シミュレーション作成
・ターゲットに合わせた最低限のリフォーム提案
・賃貸vs売却の損得比較レポート
お電話、またはフォームより「実家のシミュレーション希望」とお気軽にご連絡ください。
そんな不安を、賃貸のプロが解消します。
・賃料査定シミュレーション作成
・ターゲットに合わせた最低限のリフォーム提案
・賃貸vs売却の損得比較レポート
お電話、またはフォームより「実家のシミュレーション希望」とお気軽にご連絡ください。