遺産分割協議や調停中の不動産を売却する事はできる？売却されない為に仮差押・仮処分は必要？

遺産に不動産が含まれている場合、登記簿上の名義が被相続人（亡くなった方）のままになっていることがほとんどです。

この名義を変更するには「相続登記」という手続きが必要であり、そのためには相続人全員の合意（遺産分割協議の成立）が前提となります。

つまり、遺産分割協議がまとまっていない段階では、不動産を売却することは基本的にできません。

相続人のうち誰か一人が勝手に売却することはできず、必ず全員の同意が必要となります。

遺産分割調停が続いている間でも、形式上は不動産の売却が可能な場合もあります。

例えば、相続登記が既に完了しており、不動産の名義が単独の相続人に移っているケースなどです。
※遺産分割協議が纏まっていなくても法廷相続通りならば相続登記は可能です。

しかし、他の相続人の同意を得ないまま売却を進めることは非常にリスクが高い行為です。

後に「無断で共有財産を処分した」として、民事訴訟や損害賠償請求を受ける可能性もあります。

実際には、調停が終結して全員の同意を得るまで、相続した不動産の売却は控えるのが安全です。

相続が開始しても、遺産分割協議が完了していない間は、相続財産である不動産は法定相続人全員の共有財産とみなされます。

これは民法第898条に基づく考え方で、「共同相続による共有」と呼ばれます。

この共有状態にある不動産については、たとえ登記簿上の名義が亡くなった被相続人のままであっても、法定相続人全員が権利を持つ共有者とされ、単独での売却や処分は原則としてできません。

不動産の売却などの処分行為は、民法第251条の規定により「共有者全員の同意」が必要とされており、これに反して一部の相続人が勝手に売却等を行った場合、無効とされる可能性があります。

そのため、遺産分割が纏まっていないあ状況では、不動産を動かす前に、必ず相続人全員の協議と合意を経ることが重要です。

遺産分割協議がまとまっていない状態で、他の相続人が勝手に不動産を売却しようとしている場合、不動産を売却させないための法的手段として利用されるのが「仮処分（かりしょぶん）」です。

仮処分とは、後のトラブルや権利侵害を防ぐために、裁判所が一時的な処分（保全処分）を認める法的措置です。

遺産分割調停中や相続争いの最中に、不動産を勝手に処分されると、回復が難しくなるため、裁判所に対し「処分禁止の仮処分」を申立てることで、不動産の売却や名義変更を一時的に禁止させることができます。

前記した通り、仮処分とは本訴（本裁判）が確定するまでの間に、権利関係を現状のまま維持するために、一定の行為を制限・禁止する裁判所の仮の命令です。

例えば、「処分禁止の仮処分」を申し立てて登記することで、該当不動産について勝手に売却や登記変更を行うことを制限できます。

この登記がされると、不動産業者や第三者も処分制限の存在を把握でき、売却行為を事実上ブロックすることが可能になります。

仮処分が認められるためには、以下の条件を満たす必要があります。

・処分の危険性があること
　例：他の相続人が無断で売却活動を始めている、業者と接触している等

・保全の必要性があること
　例：一度売却されてしまうと、取り返しのつかない損害が生じるおそれがある

仮処分に申立てにあたっては、家庭裁判所に仮処分申立書を提出し、一定の担保金を納める必要があります。

申立てが認められると、法務局で仮処分登記がなされ、第三者への対抗力（法的効力）も生じます。

「仮差押」もまた、相続人が取ることのできるもう１つの保全手段です。

仮差押は、金銭的請求（たとえば相続分の支払）の確保を目的とした処分禁止措置であり、不動産の登記簿に仮差押登記を行うことで、担保設定や売却を防ぐことができます。

一方、仮処分は所有権や使用権といった“物的権利”を保護するための手続きであり、現状維持を目的としています。

仮処分・仮差押いずれの手段も、裁判所の審査・許可が必要

緊急性や権利関係の疎明（ある程度の証明）が求められる

前記の法的措置は弁護士のサポートが不可欠となります。

相続した不動産が売却時点で名義が被相続人のままになっていた場合、その不動産は法定相続人全員の共有状態にあります。

そのため、相続人の１人が単独で売却したとしても、他の相続人の同意がなければ、その売却行為は「無権処分」となり、無効を主張することができます。

また、相続登記がされていたとしても、共有持分者の一部の権限しか持たない相続人が不動産全体を売却した場合には、無権代理行為として、「売買契約の無効または取消し」を裁判で主張する余地があります。

⚠️ただし、買主が「正当な第三者」として善意無過失で取得していた場合、法律上の保護を受ける可能性もあるため、早急な対応と法的手段の選択が重要です。

仮に相続して共有名義の不動産の売買が第三者により成立してしまい、不動産が元に戻せない状態になったとしても、他の相続人には損害賠償請求という手段が残されています。

無断売却によって相続財産が不当に処分された場合、それは不法行為に該当し、売却を行った相続人に対して、民法709条に基づく損害賠償を請求することができます。

特に、以下のような事情がある場合には、より重い責任が問われる可能性があります：

・故意に相続財産を減らす目的で売却した

・事前に他の相続人に相談・説明がなかった

・安値で売却して利益を一人占めした

損害賠償の金額は、不動産の市場価値や他の相続人の相続持分に応じて算定されます。

遺産分割が完了していない相続不動産の無断売却は、法的に非常に問題のある行為です。

相続した不動産の売買が成立してしまった場合でも、「無効・取消しの主張」や「損害賠償請求」などの救済策があるため、泣き寝入りする必要はありません。

ただし、対応には法的知識とスピードが求められるため、早期に弁護士に相談して、仮処分や仮差押などの事前対応も含めて、トラブルの拡大を防ぐ戦略を立てることが重要です。