市街化調整区域でのクリニック・病院の開発行為・建築等のお話です

医療施設は、公益性の高い施設として自治体の審査対象になります。

市街化を抑制しなければならない区域といえども、市街化調整区域に居住されている方にも生活があり医療施設は必要です。

その結果、住宅用途では評価されにくい市街化調整区域の土地でも、医療用途という前提が加わることで、検討対象になるケースが生まれます。

クリニックがその地域にとって本当に必要かどうかが重要です。

既に、十分な医療機関がある場合、新たなクリニックの建設は認められにくくなります。

しかし、近隣に医療機関が少なく、住民が適切な医療を受けるのが難しい状況であれば、許可が下りる可能性が高まります。

例えば、高齢者の多い地域や、小児科や内科など特定の診療科が不足している地域では、新しいクリニックの設立が認められやすいでしょう。

クリニックの建設を進めるには、自治体の開発許可を取得する必要があります。

自治体ごとに審査基準が異なるため、事前にしっかりと調査し、適切な手続きを踏むことが重要です。

具体的には、地域の医療需要を示す資料を準備したり、自治体と協議を重ねたりすることで、許可が得られる可能性が高まります。

クリニックは、住民が利用しやすい場所に建てる必要があります。

例えば、主要道路沿いや既存の集落内など、アクセスの良い立地が求められます。特に高齢者や車を利用できない人々が通院しやすいように、公共交通機関の利用が可能な場所が望ましいでしょう。

また、十分な駐車スペースを確保できるかどうかも、重要な判断基準となります。

市街化調整区域は、都市部から離れた郊外に指定されることが多く、土地の価格が比較的低い傾向にあります。

そのため、都市部での開業に比べて初期投資を抑えることが可能です。

また、広めの土地を確保しやすく、十分な駐車スペースを設けることも容易です。

市街化調整区域では、新規の建物建設が制限されているため、医療機関の数も少ない傾向にあります。

その結果、競合が少なく、地域の医療ニーズを満たしながら安定した患者数を確保しやすい環境が期待できます。

医療過疎地域にクリニックを開設することで、地域住民の健康維持に大きく貢献できます。

特に、高齢者が多い地域や、特定の診療科が不足している地域では、クリニックの存在が住民の生活の質を向上させる重要な役割を果たします。

郊外の市街化調整区域では、周囲に建物が少ないため、クリニックが目立ちやすいという利点があります。

これにより、大掛かりな広告を行わなくても、自然と患者を集める効果が期待できます。

これらのメリットを最大限に活かすためには、地域の医療ニーズを十分に把握して適切な立地選びや自治体との連携を図ることが重要です。

また、開業に際しては、専門家のアドバイスを受けながら計画を進めることで、スムーズな運営が期待できます。

市街化調整区域では、開発行為や建築行為が厳しく制限されています。

市街化調整区域で医療施設・クリニックを建設する際には、都市計画法第34条に基づく開発許可申請が必要となり、厳格な審査を受けることになります。

この審査をクリアしなければ、建設を進めることができません。

開発行為の許可取得のプロセスは複雑で時間がかかる場合があり、計画通りに進まないリスクも考慮する必要があります。

対策

●事前に専門家や自治体と連携し、必要な手続きや書類を確認する。

●余裕を持ったスケジュールを組み、許可取得に必要な時間を確保する。

市街化調整区域は、都市部から離れた郊外や農村地域に指定されることが多くインフラが十分に整備されていない場合があります。

そのため、これらのインフラを新たに整備する必要が生じ、追加のコストや時間がかかる可能性があります。

対策：

●建設予定地のインフラ状況を事前に調査し、必要な整備項目と費用を把握する。

●インフラ整備に関する自治体の補助金や助成金の有無を確認し、活用を検討する。

市街化調整区域では、公共交通機関の便が乏しい場合が多く、患者やスタッフの来院・通勤が困難になる可能性があります。

特に、高齢者や車を持たない患者にとっては、大きなハードルとなるでしょう。

対策

●十分な駐車スペースを確保し、車での来院をサポートする。

●地域の交通事情を考慮し、送迎サービスの導入や最寄りの公共交通機関からのアクセス情報を提供する。

市街化調整区域は人口密度が低いため、患者数の確保が課題となる場合があります。

周辺に医療機関が少ないことはメリットである一方、潜在的な患者数自体が少ないと経営に影響を及ぼす可能性があります。

対策

●地域の医療ニーズを事前に調査し、必要とされる診療科目やサービスを提供する。

●地域住民とのコミュニケーションを積極的に図り、信頼関係を築く。

●オンライン診療や訪問診療など、多様な診療形態を取り入れ、患者の利便性を高める。

市街化調整区域でのクリニック建設は、これらのデメリットを十分に理解し、適切な対策を講じることで、地域医療への貢献と安定した経営を実現することが可能です。

計画段階から専門家や自治体と連携し、綿密な準備を行うことが成功への鍵となります。

都市計画法第34条第1号では、次のような趣旨が定められています。

市街化調整区域内に居住する者の日常生活に必要な施設で、その区域内に建築されることがやむを得ないものについては、開発許可を与えることができる。

この条文が意味する重要なポイントは次の3点です。

・市街化調整区域にも「居住者の生活」は存在する

・住民の生活を支える施設まで排除する趣旨ではない

・住民が生活するにあたって必要性と立地の妥当性があれば、建築を認める余地がある

つまり、第34条第1号は市街化調整区域の生活を成立させるための“例外規定”ではなく、“前提規定”とも言える条文です。

診療所やクリニックは、都市計画法上、次の点で評価されます。

・地域住民の日常生活に不可欠な施設である

・他の用途に代替しにくい（医療は近接性が重要）

・高齢者や通院困難者の生活維持に直結する

このため、医療施設は市街化調整区域においても必要性が認められやすい公益性の高い施設として扱われます。

住宅や店舗、投資目的の建物とは異なり、「その地域に存在する合理性」が明確である点が大きな特徴です。

市街化調整区域での医療施設建築は、よく「例外的に認められる」と説明されますが、実務的にはやや誤解を含みます。

正確には、

・無秩序な市街化を防ぐ

・しかし生活を維持する機能は確保する

・医療施設はそのために必要不可欠

という都市計画制度の思想に基づき、あらかじめ想定された用途の一つとして判断されているのが実情です。

そのため、「市街化調整区域だから絶対に建てられない」という判断は正しくありません。

都市計画法第34条第1号に基づき、医療施設が検討される際には、主に次の点が重視されます。

・その地域に医療施設の必要性があるか

・既存の医療機関で需要が満たされているか

・住民が日常的に利用できる立地であるか

・幹線道路や生活道路に接しているか

・駐車場など利用に必要な敷地条件を満たしているか

これらは自治体ごとの判断基準によって具体化されるため、事前協議が極めて重要になります。

市街化調整区域の土地が売却しづらい最大の理由は、「どんな用途で使えるのかが見えない」ことです。

しかし、

・医療施設という明確な用途

・都市計画法第34条第1号という法的根拠

・自治体判断の余地がある制度設計

これらが整理されることで、土地は「建てられない土地」から「用途次第で評価される土地」へ変わります。

実際、医療法人や開業医にとっては、

・市街化区域より地価が抑えられる

・駐車場を確保しやすい

・競合が少ない

といった理由から、市街化調整区域の土地が積極的に検討されるケースも少なくありません。