不動産投資の利回りは「表面」より「実質」！高利回り物件のリスクと回避法を解説します

表面利回り（グロス利回り）とは、投資用不動産の年間家賃収入を物件の購入価格で割って算出する、もっとも基本的な利回り指標です。不動産投資における物件同士の比較や、収益性のざっくりとした目安を知るために使われます。

表面利回りの計算式：表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100

計算例：
例えば、1,000万円で購入した物件から年間100万円の家賃収入がある場合。

100万円 ÷ 1,000万円 × 100 ＝ 10％

この場合、表面利回りは 10％ となります。

実質利回り（ネット利回り）とは、家賃収入から運営にかかる各種コストを差し引いた「実際の利益」に基づいて算出される利回りのことです。表面利回りと異なり、より現実的な収益性を把握するための指標です。

表面利回りが10％、15％を超えるような「高利回り物件」は、一見するととても魅力的に映ります。

しかし、その裏には必ずといっていいほどリスクや事情が隠れています。投資判断を誤らないためにも、以下のような注意点を知っておくことが重要です。

高利回り物件は、収益性が高く見える反面、「数字にだまされて失敗する」リスクもあります。

そこで、購入前に必ずチェックしておきたいポイントを4つに絞ってご紹介します。

これらを確認することで、表面的な利回りに惑わされず、安全性の高い投資判断が可能になります。

表面利回りが高くても、実質利回りが低ければ手元に残る利益は少なくなります。

では、どうすれば実質利回りを向上させ、安定した収益を確保できるのでしょうか？

以下に、投資家が実践すべき具体的な工夫と対策を紹介します。

「表面利回りが高い＝お得な物件」とは限りません。
表面利回りはあくまで理論上の数字であり、実際の収益性を保証するものではないことを忘れてはいけません。

特に、高利回りをうたう物件ほど、老朽化・空室リスク・特殊な入居者層・立地の問題など、数字の裏にリスクが潜んでいるケースが少なくありません。

だからこそ、見かけの利回りに飛びつかず、以下のような冷静な視点を持つことが重要です。

・想定家賃は現実的か

・空室率や入退去履歴はどうか

・修繕の必要性はあるか

・地域の将来性は見込めるか

こうした情報を丁寧に調べ、実質利回りを見据えた堅実な判断が、投資の成否を分ける鍵となります。

「この物件、利回り10％以上で超お得！」
そんな広告を見て、つい飛びつきそうになったことはありませんか？

でもちょっと待ってください。
その「10％」は本当に儲かる利回りでしょうか？

不動産投資では、物件価格に対する年間賃料収入の割合を示す「表面利回り」だけでなく、
実際に手元に残るお金を考慮した「実質利回り（ネット利回り）」の確認が欠かせません。

高利回り物件には、思わぬ落とし穴やリスクが潜んでいることも…。
「管理コストが高い」「空室率が想定以上」「修繕費がかさむ」など、
買ってから後悔しないためには、利回りの正しい見方とリスク回避の方法を知る必要があります。

本記事では、
✅表面利回りと実質利回りの違い
✅高利回り物件にありがちなリスク
✅収支シミュレーションのコツ
✅実際に相談を受けた失敗・成功事例

などを解説予定です。

現在、不動産投資や利回りの見方についてお悩みの方、
「この物件って買いなの？」と迷っている方からのご相談も受け付けています。