不動産売却時に抵当権を抹消しなければならない理由と正しい手続き方法を解説

まず最初に、この記事の核心となる結論をお伝えします。

それは、「抵当権が設定されている不動産は、売主が将来ローンを返せなくなった際、銀行がいつでもその物件を差し押さえ、競売（オークション）にかけて強制的に売却できる状態にある」からです。

買主の立場になって考えてみてください。

せっかく人生をかけてマイホームを手に入れたのに、前オーナー（売主）の借金が原因で、ある日突然、家を追い出されるリスクがある物件を誰が買うでしょうか。

また、買主が利用する銀行も、そのような法的リスクを抱えた物件に住宅ローンを貸し出すことは絶対にありません。

しかし、大手査定サイトが語らない「不都合な真実」がもう一つあります。それは、「抵当権抹消は、単にローンを返せば自動的に終わる手続きではない」ということです。

たとえ完済していても、登記簿上の手続きが漏れていれば、その家は「借金が残っている家」として扱われ続け、売却の土俵にすら立てません。

特に、相続が複雑に絡んでいたり、過去の古い抵当権が残っていたりする場合、その紐解きには不動産仲介の枠を超えた「権利関係の整理能力」が求められます。

したがって、不動産売却の真のゴールは単なる代金の受領ではありません。

「代金と引き換えに、抵当権という重石を完全に外し、法的に一点の曇りもない『綺麗な所有権』を買主様に引き渡すこと」。これこそが、売主様が果たすべき最大の責任であり、スムーズな取引を支える唯一の道なのです。

不動産売却において、1円でもローンが残っている状態での引き渡しは、事実上不可能です。そこには、銀行と買主、それぞれの譲れない理屈が存在します。

不動産売却において、最も緊張感が高まるのが「代金の支払い」と「登記の申請」を同じ日、同じ場所で行う「同時履行（どうじりこう）」の日です。

一歩間違えれば、買主様は「お金を払ったのに権利が移らない」、売主様は「家を渡したのにお金が入らない」という致命的な事態になりかねないため、実務は分単位で進みます。

決済が終わると、司法書士は一刻の猶予もなく法務局へ向かう（またはオンライン申請を行う）ことになります。

この際に行われるのが、複数の登記を一つのパッケージとして申請する「連件申請（れんけんしんせい）」です。

実務では、教科書通りの手続きが通用しないケースが多々あります。

これらに当てはまる場合は、売却活動の初期段階で対策を打たなければ、せっかくの好条件な買主様を逃すことになりかねません。

不動産を売却して抵当権を抹消する際、これにかかる費用は原則として「売主様」の全額負担となります。

費用の内訳は大きく分けて「税金」と「専門家への報酬」の2種類です。

1. 国に納める「登録免許税」
登記を書き換えるために必要な税金です。金額は「不動産1個につき1,000円」と定められています。

●計算の注意点： 戸建ての場合、土地と建物は別々にカウントするため、最低でも2,000円かかります。土地が複数の地番に分かれている場合は、その分だけ加算されます。

2. 司法書士への「手続き報酬」
登記のプロである司法書士に支払う手数料で、相場は1.5万円〜3万円前後です。

●内容： 銀行から受け取った抹消書類の不備チェック、登記申請書の作成、そして決済当日に法務局へ申請を行うすべての代行費用が含まれます。

3. 事前調査費および実費
正確な登記を行うために、司法書士が事前に現在の登記内容を確認するための費用です。

●目安： 数千円程度。登記情報提供サービスでの確認料や、銀行・法務局との書類のやり取りにかかる郵送代などが含まれます。

4. 【要注意】住所変更登記の費用
前述の「イレギュラー事例」でも触れた通り、登記簿上の住所が現住所と異なる場合にのみ発生する費用です。

●目安： 1万円〜2万円程度。抹消登記とは「別の登記」として扱われるため、別途、登録免許税と司法書士への報酬が加算されます。

ご相談者からのよくある質問とその回答を記載しましたので参考にして下さい。

不動産売却の現場では、日常生活では聞き慣れない言葉が飛び交います。スムーズな取引のために、最低限押さえておきたい3つの用語を解説します。

不動産売却を成功させる鍵は、「決済当日のわずか1時間」を完璧にこなすための周到な準備にあります。

抵当権の有無や正確な残債の状況を正しく把握し、信頼できる不動産会社と司法書士を味方につけることで、不測の事態はほぼ回避できます。大手査定サイトの結果に一喜一憂するのではなく、まずは「自分の家が法的にどのような状態にあるのか」を知ることが、安全な取引への第一歩です。

もし、「自分のケースは少し複雑かも？」「ローンが残っていて不安だ」と思われたら、ぜひ一度当社へご相談ください。通常の仲介では敬遠されがちな複雑な権利関係の整理から、売却後の再出発を見据えた最適なプランまで、専門スタッフが「プロデューサー」の視点で丁寧にお答えいたします。

安心・安全な不動産取引のために、まずは無料の現状診断から始めてみませんか？

不動産の売却をご検討中の方、住宅ローンの残債や抵当権の抹消でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

当社では、司法書士・不動産のプロが連携し、スムーズな売却と安全な登記手続きをサポートいたします。

【著者プロフィール】

山中 賢一
ワイズエステート販売株式会社 代表取締役
不動産売却専門 兼 廃業・事業再生コンサルタント

埼玉県さいたま市を拠点として、全国の複雑な不動産問題を解決に導く専門家。
大手不動産会社やFC店で「売却不可」と断られた市街化調整区域、権利関係が複雑な訳あり物件、相続トラブル等の売却において圧倒的な実績を持つ。

また、提携法律事務所との強固なネットワークを活かし、廃業・倒産に伴う法人名義の不動産売却や、資金繰りに苦しむ経営者のための資産整理・再生スキーム構築を得意とする。単に「売る」だけでなく、任意売却や債権者交渉、弁護士と連携した法的措置を伴う出口戦略まで、金融・法務・実務の三位一体で顧客の「後悔のない選択」を支援している。

ワイズエステート販売株式会社
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