オーバーローンの家は売却できる?不足額の計算方法と、任意売却を選ぶ前に確認すべきこと

• 不足額の正しい計算方法と、成約価格が下がったときの影響

• 自己資金がなくても通常売却できる可能性があるケース

• 通常売却と、債権者との協議を経る売却の実務上の違い

• 任意売却を選ぶ前の確認チェックリスト

• 売却後の残債務の扱いと、他の借入れ・保証人への影響

オーバーローンの自宅を売却するとき、まず確認するのが住宅ローンの残債と不動産の売却価格です。

例えば、住宅ローンの完済必要額が2,800万円、査定価格を参考に実際の売却価格が2,400万円になった場合、単純に計算すると400万円の不足が生じます。

しかし、実際に自宅を売却するためには、住宅ローンの返済以外にも仲介手数料や抵当権抹消費用などの諸費用が必要です。

そのため、住宅ローンの残債と売却価格の差額だけを準備すればよいわけではありません。

●住宅ローン完済必要額・・・2,800万円

●自宅の売却価格・・・2,400万円

● 住宅ローンと売却価格の差額・・・400万円

● 仲介手数料（税込）・・・85万8,000円

仲介手数料は、売却価格が800万円を超える物件について、上限額である「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えて計算しています。

今回の例では、次の金額になります。

2,400万円×3％＋6万円＝78万円

78万円×1.1＝85万8,000円

これに抵当権抹消に必要な登録免許税や司法書士報酬、売買契約書に貼付する印紙税などを加えると、売却価格2,400万円に対して、住宅ローンの完済必要額2,800万円との差額400万円だけでは足りません。

実際には、約490万円の自己資金が必要になる計算です。

※上記は概算です。抵当権抹消費用等は不動産の個数や登記内容によって異なります。印紙税についても、契約金額や軽減措置の適用期間によって異なるため、契約時に確認してください。

● 抵当権抹消費用等・・・数万円程度

● 売買契約書の印紙税・・・1万円程度

● 必要な資金の目安・・・約490万円

もう一つ注意したいのが、住宅ローンの完済必要額です。

金融機関から住宅ローンの残高証明書を取得しても、その金額がそのまま売却決済日に必要な金額になるとは限りません。

実際の完済金額は、決済日までの利息や金融機関の繰上返済に関する条件などによって変動する場合があります。

そのため、売却活動を始める段階では概算で資金計画を立て、売買契約後には金融機関に決済予定日を伝え、正式な完済金額を確認する必要があります。

また、固定資産税・都市計画税の精算金、マンションであれば管理費・修繕積立金の滞納額、引越し費用なども別途考慮しなければなりません。

今回の例では、約490万円の資金が必要になります。

仮に手元に準備できる資金が200万円しかなければ、約290万円が不足します。

この不足額を自己資金だけで補えない場合には、親族からの資金援助や金融機関との協議、任意売却などを検討することになります。

特に住宅ローンの返済が難しくなっている場合、売却代金で住宅ローンを完済できないからといって、売却を諦める必要はありません。

金融機関などの債権者から抵当権抹消について同意を得られれば、売却代金を返済に充て、残った債務について別途返済方法を協議する任意売却という方法があります。

ただし、任意売却の場合も、仲介手数料や登記費用などの売却経費を売却代金から支出できるかどうかは、債権者との協議が必要です。通常の売却と同じように、売主が自由に売却代金を使えるわけではありません。

不動産会社から提示された査定価格は、実際にその金額で売却できることを保証するものではありません。査定価格を参考に売却活動を始めても、購入希望者からの価格交渉や市場の状況によって、最終的な成約価格が下がることがあります。

そこで、住宅ローンの完済必要額を2,800万円、抵当権抹消費用や印紙税などのその他費用を約5万円と仮定し、成約価格が変わった場合に必要となる資金を比較してみます。

成約価格が2,400万円の場合、仲介手数料（税込）の上限額は約85万8,000円です。住宅ローンの完済必要額2,800万円との差額400万円に諸費用を加えると、必要な資金は約491万円となります。

一方、成約価格が2,300万円まで下がると、仲介手数料は約82万5,000円になりますが、住宅ローンとの不足額が500万円に増えるため、必要な資金は約588万円になります。

さらに、成約価格が2,200万円になった場合、仲介手数料は約79万2,000円まで下がるものの、住宅ローンとの不足額は600万円となり、必要な資金は約684万円に増加します。

つまり、成約価格が100万円下がると、仲介手数料が少し安くなることを考慮しても、必要な資金は約97万円増える計算です。

このように、オーバーローンの不動産売却では、査定価格と住宅ローン残高だけで資金計画を立てるのは危険です。実際の成約価格が査定価格を下回る可能性も考慮し、ある程度の余裕を持って不足額を見積もる必要があります。

また、売却活動が長引けば、住宅ローンの返済や利息、固定資産税などの負担が続くこともあります。価格交渉に応じるかどうかを判断するときも、単に早く売却することだけでなく、値下げによって自己資金の不足額がどの程度増えるのかを確認することが大切です。

オーバーローンの売却では、査定価格で売れた場合だけでなく、100万円、200万円程度価格が下がった場合の資金計画も事前に考えておきましょう。

返済予定表や残高証明書の残高は、そのまま決済日の完済額になるとは限りません。次の点を金融機関に確認します。

• 売却予定日までの経過利息

• 繰上返済手数料などの手数料

• ペアローン・連帯債務の場合は、それぞれの借入の残高と担保設定

• 滞納がある場合の遅延損害金

不動産の売却を進める前に、売却予定日を伝えたうえで完済必要額を確認することが、不足額を正しく把握する第一歩です。

住宅ローンが残っている自宅を売却する場合、通常は売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

しかし、売却価格よりも住宅ローンの完済必要額が多く、自己資金を用意しても完済できない場合は、金融機関や保証会社などの債権者と協議する必要があります。

このように、債権者の同意を得て、住宅ローンを完済できない状態でも抵当権を抹消してもらい売却する方法を、一般的に任意売却と呼んでいます。

通常売却では、売却代金などで住宅ローンを完済できれば、金融機関から抵当権抹消に必要な手続きを受けて売却できます。

一方、任意売却では住宅ローンを完済できないため、債権者に抵当権を抹消してもらえるかどうか協議しなければなりません。

売出価格についても、売主と不動産会社だけで決められるとは限りません。債権者が査定内容や販売状況を確認し、価格設定や値下げについて調整を求めることがあります。

通常売却では、仲介手数料や登記費用などの売却諸費用は、原則として売主が負担します。

任意売却の場合は、債権者の承認を得られれば、仲介手数料や抵当権抹消費用などを売却代金から控除できる場合があります。

ただし、すべての費用が認められるわけではありません。費用の種類や金額、債権者の判断によって取り扱いが異なるため、事前の確認が必要です。

通常売却では住宅ローンを完済して抵当権を抹消するため、原則として売却後に住宅ローンの残債は残りません。

一方、任意売却では売却代金を返済に充てても完済できないため、残った債務について引き続き返済義務があります。

売却後の返済額や返済方法については、債権者との協議が必要です。自宅を売却できたからといって、住宅ローンの残債までなくなるわけではありません。

通常売却では、基本的に売主の希望や事情に合わせて販売期間を調整できます。

しかし、任意売却では住宅ローンの滞納状況や競売手続きの進行状況によって、売却できる期間が限られることがあります。

特に競売の手続きが進んでいる場合は、債権者との協議や買主探しを急ぐ必要があります。任意売却を検討するのであれば、競売の手続きが始まる前、またはできるだけ早い段階で相談することが重要です。

任意売却は、法律で独立した売却制度として定められているものではありません。

債権者との合意を得たうえで、売却代金の配分や抵当権抹消について調整しながら進める不動産取引です。

そのため、オーバーローンの自宅を売却する場合には、単に買主を見つけるだけでなく、債権者がどのような条件で売却を認めるのか、売却後に残る債務をどのように返済していくのかまで考えておく必要があります。

債権者が同意するかどうかは、個別の判断です。一般的に見られるのは次のような点です。

• 競売にかけた場合の回収見込額と比べて、任意売却のほうが回収額が多くなりそうか

• 提示された売出価格・査定根拠が妥当か

• 債務者の返済状況と、売却後の返済に対する姿勢

• 他の抵当権者・差押債権者との調整が可能か

• 売却までのスケジュールが現実的か

特に、査定の根拠資料(成約事例など)を示せるか、売却後の残債の返済について現実的な提案ができるかは、協議の進めやすさに直結します。

住宅ローンを滞納していない段階で「自己資金が足りないから」という理由だけで、任意売却が認められるとは限りません。

金融機関ごとに取扱いが異なります。住宅金融支援機構のように公式に手続きを案内している機関もありますが、すべての金融機関に共通する制度ではありません。

まず通常売却の可否や返済条件の変更を相談し、取扱いを個別に確認してください。

• 債権者が認める価格と、売主の希望価格が大きく乖離している

• 他の抵当権者・差押債権者が同意しない(特に税金滞納による差押えがあるケース)

• ペアローンや連帯債務の一方の担保が残る

• 競売の手続きが進み、買主探しと決済に間に合わない

• 売却後の残債について、返済の見通しが立たない

返済が苦しい原因が一時的な収入減なら、金融機関への返済条件変更の相談が先決です。

審査があり必ず認められるわけではありませんが、売却を前提にするより選択肢が広がる可能性があります。

そのほか、親族間売買やリースバックなども候補になりますが、賃料負担や買戻し条件の確認が必須です。

自宅を売却して損失が出る場合や、債務が免除される場合には、税金の取扱いが関わることがあります。

居住用財産の譲渡損失に関する特例など、要件が細かく定められた制度もあるため、必ず税理士に確認してください。

残債務の返済が困難なら、任意整理・個人再生・自己破産などの債務整理が選択肢になることがあります。

他の借入れや保証債務も含めて整理が必要な場合は、早めに弁護士へ相談してください。

残債務が当然に免除されることはありません。免除を前提にした資金計画は立てないでください。

売却できます。ただし、住宅ローンを借り入れている不動産には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。

そのため、一般的には売却代金などで住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。完済できない場合でも、債権者の同意を得て抵当権を抹消できれば、任意売却という方法で売却できる可能性があります。

いいえ。必ずしも任意売却になるわけではありません。

預貯金などの自己資金や親族からの援助によって不足額を補えるのであれば、通常売却が可能です。

まずは住宅ローンの完済必要額と売却諸費用を確認し、実際にいくら不足するのかを計算することが大切です。

債権者の同意が得られれば、自己資金で不足額を補わなくても任意売却できる可能性があります。

ただし、任意売却は債権者の同意が前提となるため、必ず認められるわけではありません。売却価格や売却費用、残債務の返済方針などを含めて協議する必要があります。

いいえ。任意売却をしても、住宅ローンの残債務が自動的になくなるわけではありません。

売却代金を住宅ローンの返済に充てても完済できなければ、不足分は残債務として残ります。売却後の返済方法について、債権者と協議することになります。

債権者への相談は可能ですが、滞納していない段階で任意売却が認められるかどうかは、金融機関などの判断によります。

まずは通常売却によって住宅ローンを完済できるか、不足額を自己資金で補えるかを確認しましょう。また、返済が難しくなっている場合には、金融機関に返済条件の変更について相談することも選択肢です。

引っ越し費用が当然に認められるわけではありません。

債権者との協議によって、売却代金から引っ越し費用の一部を控除できる場合もありますが、認められるかどうかや金額は個別の事情、債権者の判断によって異なります。

最初から引っ越し費用を確保できると考えず、事前に確認することが重要です。

分割返済について協議できる場合があります。

任意売却後の残債務については、債権者との間で返済額や返済期間などを相談することになります。返済条件は一律ではなく、収入や生活費、その他の借入状況などを踏まえて個別に判断されます。

無理のない返済計画を立てるためにも、売却前から売却後の生活費や収支を整理しておくことが大切です。

オーバーローンとは、住宅ローンの残債務が不動産の売却価格を上回っている状態です。

例えば、住宅ローンの完済必要額が2,800万円で、自宅が2,400万円で売却できる場合、400万円の不足が生じます。

この場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、自己資金で不足額を補うか、債権者と任意売却について協議する必要があります。

なお、実際に必要となる資金を計算するときは、住宅ローンの残債務だけでなく、仲介手数料や抵当権抹消費用などの売却諸費用も考慮しなければなりません。

アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの完済必要額を上回っている状態です。

例えば、住宅ローンの完済必要額が2,000万円で、自宅が2,500万円で売却できる場合、差額の500万円が生じます。

この差額から仲介手数料や登記費用などの売却諸費用を差し引いた金額が、売主の手元に残る資金の目安になります。

ただし、住宅ローン以外の借入れや差押え、税金の滞納などがある場合は、売却代金の配分や権利関係の整理が必要になることもあります。アンダーローンだからといって、必ずしも売却代金を自由に使えるとは限りません。

任意売却とは、住宅ローンを完済できない不動産について、金融機関や保証会社などの債権者から抵当権抹消の同意を得て売却する方法です。

通常、不動産に抵当権が設定されている場合、住宅ローンを完済して抵当権を抹消することが売却の前提になります。

しかし、売却価格が住宅ローンの完済必要額を下回り、自己資金でも不足額を補えない場合には、債権者との協議によって任意売却を検討します。

任意売却では、売却価格や仲介手数料などの諸費用、売却代金の配分について債権者の承認を得る必要があります。また、売却後に住宅ローンの残債務が残る場合は、その返済方法についても協議することになります。

抵当権とは、住宅ローンなどの借入れをする際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利です。

住宅ローンの返済が滞り、債務者が返済できなくなった場合、債権者は一定の手続きを経て不動産を競売にかけ、その売却代金から優先的に返済を受けることができます。

住宅ローンを完済すると、抵当権を抹消することができます。ただし、完済しただけで登記簿から自動的に消えるわけではなく、法務局で抵当権抹消登記を申請する必要があります。

任意売却では、住宅ローンを完済できない場合でも、債権者の同意を得て抵当権を抹消してもらうことが重要になります。

残債務とは、不動産を売却して住宅ローンの返済に充てた後も、完済できずに残っている借入金のことです。

例えば、住宅ローンの完済必要額が2,800万円で、任意売却によって2,400万円を返済に充てた場合、単純計算では400万円が残ります。

ただし、実際の残債務は、売却代金から債権者が承認した売却諸費用などを控除した後の返済額によって変わります。

任意売却をしても残債務の返済義務がなくなるわけではありません。売却後は、債権者と返済額や返済期間などについて協議することになります。

期限の利益とは、借入金について、契約で定められた返済期限が到来するまでは、分割して返済すればよいという債務者側の利益です。

例えば、住宅ローンを毎月10万円ずつ返済する契約であれば、債務者は契約どおり毎月の返済を続けることで、残りの借入金を直ちに全額返済する必要はありません。

しかし、住宅ローンの滞納が続くなど、契約で定められた一定の事由に該当すると、期限の利益を喪失することがあります。

期限の利益を喪失すると、分割返済を続けることができなくなり、残っている借入金について一括返済を求められる場合があります。

住宅ローンの滞納から任意売却や競売に進む過程を理解するうえで、重要な用語です。

代位弁済とは、保証会社などが借主に代わって金融機関へ住宅ローンの返済を行うことです。

住宅ローンを組む際に保証会社を利用している場合、借主が返済できなくなると、金融機関からの請求に基づいて保証会社が借入金を返済することがあります。

この代位弁済が行われると、金融機関に対する借入金の返済関係は整理され、保証会社が借主に対して求償権を取得します。つまり、以後は保証会社などから返済を求められる立場になります。

代位弁済後は、保証会社が債権者として残債務の回収を進めることになります。そのため、任意売却を検討する場合も、金融機関ではなく保証会社やその委託先などとの協議が必要になるケースがあります。