【住宅ローン返済が厳しい方へ】残債額・相場価格以上での売却は可能？滞納・競売・差押・破産のリスクを回避するための現実的な選択肢

リストラや転職、自営業の業績悪化などによって収入が大きく下がると、住宅ローンの返済が家計を圧迫し、生活が成り立たなくなってしまうケースがあります。

そのままローンの支払いを続けると、貯金を取り崩してもいずれ限界が来てしまい、滞納が始まると信用情報にも傷がつきます。

夫婦共働きを前提に組んだローンも、離婚などで一方の収入がなくなれば返済計画が破綻するリスクがあります。

また、子どもの進学や親の同居などで支出が増えるケースも注意が必要です。

長期入院や要介護状態になると、医療費や介護費用がかさみ、家計に大きな負担がかかります。

働けなくなることで収入も減少し、ダブルパンチとなることもあります。

金利上昇局面では、月々の返済額が増加するため、余裕のない家計を直撃します。

変動金利でローンを組んでいる方は特に注意が必要です。

住宅購入の際に、頭金や諸費用などの**自己資金をほとんど用意せずに、フルローンやオーバーローン（諸費用も含めた借入）**を組む人が増えています。
確かに、今は低金利時代で借りやすい環境ですが、自己資金が少ないということは、それだけ返済の負担が重くなるということでもあります。

たとえば、頭金ゼロで住宅を購入すると、以下のようなリスクが高まります：

・月々の返済額が高くなり、生活費を圧迫

・予想外の出費（車の買い替え、教育費など）に対応できない

・不動産価格が下がった場合、売却してもローンが残ってしまう（＝オーバーローン状態）

つまり、自己資金が少ない状態でローンを組むと、ちょっとした収入減や支出増だけで一気に返済が困難になるのです。

また、借入時の収支シミュレーション不足についても要因の１つと言えます。

住宅ローンを組む際、金融機関は「現時点での年収」に基づいて返済能力を審査します。しかし、実際の生活には将来的な支出の増加や収入の変動がつきものです。

不動産を売却してローンを完済するためには、以下の計算式が成り立つ必要があります。

売却価格 ≧ ローン残債 + 売却にかかる諸費用

例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

ローン残債：2,800万円

売却諸費用（仲介手数料、登記費用、引越し費用など）：200万円

この場合、少なくとも3,100万円以上で売却できなければ、ローンを完済することはできません。

ただし、不動産の相場は常に変動しています。購入当時よりも地価が下がったり、築年数の経過による建物の価値下落により、現在の売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」状態になっているケースは珍しくありません。

このような場合、売却してもローンが完済できず、残債が残るため、普通の売却では解決が難しくなります。

駅近や再開発、学区といった好立地の物件は需要が安定しており、高値売却の可能性がある反面、「他に似た物件が出ているかどうか」で結果が大きく変わる」のが現実です。

単に「いい立地だから高く売れるはず」と考えるのではなく、競合物件が少ない時期を見極めて、戦略的に売却を行うことが重要です。

最近の不動産市場では、「築年数＝価値の目安」と考える買主は減りつつあります。
むしろ、「築20年でもきれいに住まれていれば、安心して買える」と感じる方が多く、見た目や状態が価格に与える影響は非常に大きいのです。

特に中古住宅市場では、「そのまま住める物件」は貴重な存在。状態が良ければ、リフォーム前提の他物件よりも“実質的な割安感”を買主に与え、価格を下げずに売却できる可能性が高まります。

丁寧に住まれてきた家は、建物以上の“安心感”や“信頼”を買主に与えることができます。

日々の掃除や手入れ、そして家への想いは、見えないけれど確実に伝わる“価値”です。

これらを意識して内見に備えることで、売却時の価格交渉を有利に進めることができ、「この家を買いたい」と思ってもらえる可能性を高めることができます。

引越し需要が高まる春先や、景気や市況が回復基調にあるタイミングでは、買い手が積極的になるため、強気の価格設定も可能です。

相場以上での売却は誰にでも可能というわけではありませんが、条件と準備次第で実現することもあります。

「できるだけ高く売りたい」とお考えの方は、まずは信頼できる不動産会社に査定を依頼し、売却戦略を一緒に練ることが第一歩です。

金融機関から電話や郵送で督促が届きます。まだこの段階であれば、交渉や返済計画の見直しでリカバリー可能です。

返済条件の変更をする場合には、滞納している分を返済しなければなりませんので注意しましょう。

債権者である金融機関は、期限の利益喪失の通知を債務者兼所有者に送付します。

この通知を無視すると分割での返済条件は無効になり、既存借入の一括返済をしなければなりません。

そして、一括返済請求を無視すると、金融機関のローン保証をしている保証会社が「代位弁済」を行い、今後の支払い先が保証会社に移ります。

この時点で、いわゆる「ブラックリスト」に登録され、個人信用情報に傷がつくことになります。

返済の目処が立たないまま放置すると、債権者が裁判所に不動産の差押・競売を申し立てる事になります。

そして、裁判所よる不動産の差押えが行われ、競売手続きが開始されます。

この段階に至ると、自宅を守る手段はほとんど残されていません。

競売では、通常の市場価格の6〜7割程度の価格で売却されるのが一般的です。
その結果…

・ローン残債が大きく残る可能性が高い

・売却時期や退去タイミングを自分で選べない

・近隣に知られやすく、精神的ストレスが大きい

という深刻なデメリットが待っています。

■ 市場価格に近い金額で売却できる可能性
競売よりも高い価格で売却できるケースが多く、残債を少しでも減らすことができます。

■ プライバシーが守られる
競売と異なり、新聞やネットでの公告がないため、周囲に知られにくく、精神的な負担も軽減されます。

■ 引越し費用の確保ができる場合も
状況によっては、金融機関との交渉により引越し費用を売却代金の中から捻出できることがあります。

■ 残ったローンは分割返済の相談が可能
売却後に残った借金についても、一括ではなく、月々の返済額について交渉できる余地があります。

差押・競売を申し立てられた不動産を任意売却で売却する場合には、差押登記がなされてから競売が実行されるまでの約6ヶ月間が任意売却を行える期間となります。

しかし、債権者に差押・競売をされる前に任意売却を申し出る事によって、約６か月の売却期間を与えられるので早めの対応が必要となります。

この期間を過ぎてしまうと、任意売却の選択肢は閉ざされ、強制的な競売に進んでしまいます。

だからこそ、返済に不安を感じた時点で、なるべく早く相談・行動を起こすことが何より重要です。

残債については、債権者と話し合いのうえで、月々数千円～数万円の無理のない金額での分割返済に応じてもらえるケースが多くあります。

収入状況や家計の事情に応じて、現実的な返済計画を立てることができます。

今後の収入見込みが厳しい場合や、明らかに支払い能力がない場合には、一定期間後に残債の一部免除を交渉できる可能性もあります（個別事情によります）。

生活再建が難しいと判断される場合は、自己破産の手続きを通じて借金を法的に免除することも視野に入ります。

住宅ローンの残債以外の借入が多くある場合には自己破産の手続きも検討するべきです。

任意売却を行ってから自己破産することで、競売による強制処分を回避し、より穏やかに問題を整理できるメリットもあります。

競売や自己破産だけが手段ではありません。

任意売却は、自宅を手放すという現実と向き合いながらも、生活の立て直しを図るための最も現実的で柔軟な選択肢です。

住宅ローンの支払いに不安を感じたら、早めに専門家に相談し、よりよい方法を一緒に考えていきましょう。

物が散らかっていたり、汚れが目立つと買主の印象が悪くなりがちです。

徹底的に掃除・整理整頓し、必要に応じてプロのハウスクリーニングを依頼しましょう。

清潔感のある家は、買主の心を掴みやすくなります。

居住中だと内覧のタイミングが制限され、購入希望者を逃すことがあります。

空室にしておくことで、希望者が気軽に見学できる環境を整えましょう。

ネットでの第一印象は重要です。掲載写真やコメントが魅力的かどうか、第三者の目で見直すことが効果的です。

可能なら写真の撮り直しや文章のブラッシュアップを行い、物件の良さを最大限に伝えましょう。

価格設定は最も難しい部分ですが、相場より高すぎると売れにくく、低すぎると損になります。

不動産会社と密に連携しながら、市場価格の上限ギリギリを狙う価格戦略が成功の鍵です。